大湾区房价长期看好，楼市前景仍然乐观在财富积累的过程中

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在财富积累的过程中，有两个要点:

一个是流量的提升，主要是工资性收入(被雇佣者)和经营性收入(雇佣者)的增加。(对应GDP)

二是存量的增值，主要是房产、股票、珍宝等财富的涨价。(对应国家资产负债表)

在北上广深的工薪阶层这些年的全部工资收入都不如其持有房产的增值部分。房产的升值实现了不少人的财务自由，同时也有一个问题始终困扰着他们-----“房价太高了，要崩盘了”，这个困扰可能从90年代至今一直存在，却从未真实出现过。

要解决这个困扰，最好的办法就是对未来的资产价格进行预测。

一、什么是中国居民主要资产

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对比中国、美国、日本的国家资产负债表，可以看到中国居民的主要资产为房地产，占比54%，明显高于美国的水平。

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2014年中国、美国、日本资产负债表结构图

另外中国老百姓对于现金和存款的偏好也是极高的，占据其总资产的22%。

相比较高的真实通胀率水平，居民的现金和存款持续趋于贬值，这一部分的资金会不断的寻求投资机会，当前来看还是会转换为房地产资产，后续有可能转换为股权和保险类资产。

总体而言，未来中国居民的房地产资产占比有可能下降，但依旧是最重要的部分，股权和养老金部分有望提升，但不会成为主流。

二、资产升值的长期逻辑

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资产定价的模型有许多种，经典的如CAPM(资本资产定价模型)，但本文将主要针对房地产(中国居民当前和未来主要的资产都是房地产)展开分析，其他资产的升值可理解为对应房地产升值而同向变动。

对于房地产价格的预测而言，从三个层面展开分析更为直接明了。

一是国家层面，国家的生产力发展将带来本国资产的总体升值;

二是城市层面，国家内要素的集聚带来城市的分化，也带来各城市房地产价格的分化，这种分化因为房地产的不动产属性而长期存在;

三是地段层面，城市的核心必然是城市房价的制高点，而轨道交通和居民的出行偏好则决定城市房价的价格梯度。

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资产升值的核心逻辑:国家、城市、地段

三、伟大复兴背景下的资产重估

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首先，第一个逻辑是国家层面。

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在第一次工业革命以前，中国始终是全世界最富强的国家，同样还有印度，但在第一次工业革命后，英国崛起，成为世界霸主，后续又有美国，中间还有日本差一点成为全球经济霸主，这些国家在崛起的过程中，其资产都有大幅的升值，特别是在伦敦、纽约、东京这些核心城市。

2034年中国将重夺世界经济霸主地位，意味着中国核心城市成为全球核心城市，必然带来资产价格的重估(上涨)。

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公元1年至2050年中国、美国、英国、印度GDP走势

我们再看几组数据:

(1)美国居民总资产依旧持续攀升，日本长期低迷，中国居民的财富已经超过日本，持续追赶美国，这符合三国GDP增长的情况。

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中国、美国、日本居民总资产走势(十亿美金)

(2)美国居民房地产总价值和美国GDP增长强相关。

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1960-2015年美国名义GDP与住房总价值

(3)资产价值与经济增长强相关，中国房价总体水平将持续上涨。

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1990-2030年中国名义GDP与住房总价值

四、要素集聚带来城市资产价格分化

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第二个逻辑是城市层面。

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二战后，各国人口和资本都有一个明显往都市圈集聚的趋势，形成了全球五大都市圈。

同样，中国都市圈的集聚趋势在改革开放以后也十分显著。其中的核心就是珠三角、长三角、北京和天津(河北实在难以入围)。

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2016年中国“夜灯”图像

灯光强的地方要么是居民人口多，要么是生产活动密集，都体现了要素的集聚。

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2016年中国“夜灯”图像

如果将要素集聚度用人口密度和人均GDP来定义，那么这一指标对于房价水平的判断很有参考性。

下图中，中国主要城市的房价水平都对应着其要素集聚度水平。

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2016年各城市新房成交均价和要素集聚度的关系

按照这一逻辑，我们更为看好粤港澳大湾区的资产升值前景。

一是人口。

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从各一线城市对人口增长的态度来看，北京上海是接近零容忍的态度，未来几年，城市人口增长的空间仅为6%和4%。而广州和深圳未来几年的人口增长空间有15%和30%，就是说广州对人口流入几乎不限制，深圳更是鼓励人口流入。

从2017年各城市人口增长的情况也可以看出，北京上海人口几乎零增长，而广州深圳都分别增加了50万人。

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另外，实际上笔者也感同身受，空有博士学位，却无法获得一纸上海户口，但落户深圳，倒是有几万元的住房补贴。

相信在区别化的人口政策下，深圳和广州在未来将会吸引更多的人才流入。

二是产业。

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北京和上海是传统产业和国有经济，而深圳主打创新和民营经济。

这带来三点不同，首先是当前中国处于第四次工业浪潮之中，核心就是创新，自然，深圳能获得最大的红利;

其次是中国民营经济逐渐取代国有经济的趋势确定，民营经济占比高的城市发展潜力更大;

最后是利益的分配，民营经济创造的价值能更好的分配给企业的员工，比如深圳这边的腾讯、华为、平安、万科、恒大的中高管，都是极具购买力的。

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预测

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我们根据人口、经济、产业

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等因素的综合分析，构建模型对各城市的人口和经济增长进行预测。

基本的结论是深圳在未来十五年经济增长和人口增长前景都十分看好，是整个湾区的龙头，经济体量在2030年也将达到香港的两倍。

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各城市2015-2030年人口经济增长情况

房价这块，采用各城市新房成交价格指标，这一指标受交易结构的影响，对一二线城市真实水平有所低估。

根据人口、经济增长、土地供应、住房存量等指标体系构建的模型对未来房价进行预测，可以得到下列结论:

1、深圳房价总体水平持续处于国内最高，2030年有望达到20万元每平方的水平;

2、北京、上海房价也将持续上涨，年均增速接近10%，相对过去也有2个多点的下降;

3、增长最低的城市可能是乌鲁木齐、大连、昆明、武汉等城市，但也有7%以上的年均涨幅，远高于居民存款利息，也高于股票和理财市场的回报率，依旧是居民最合适的财富保值方式。

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2030年各城市商品住宅成交均价的预测

五、城市格局以及交通运输带来的城郊价格梯度

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第三个逻辑是地段层面。

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2009年深圳关内2万，关外7千，东莞市区7千。

罗湖与惠城房价相差4倍，体现城市差距;

罗湖与宝安房价相差1倍，体现城市格局差距;

南城房价高于塘厦、长安、凤岗，说明深圳外溢尚未体现。

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2009年主要区域新建住宅成交均价

2017年深圳关内10万，关外4万，东莞市区1.5。

城市发展和房价高点同步转移至南山;

光明、坪山等关外地区涨幅明显高于临深片区，显示由于轨道交通的发展，外溢效应得到释放;

临深片区涨幅高于东莞和惠州市中心，则反映了是对轨道交通发展的预期以及高速公路网带来的便利。

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2017年(前五月)主要区域新建住宅成交均价

2030年深圳关内25万，关外10万，东莞市区3万5。

2030年，南山房价可能是30万，看上去很高，但实际上只比现在高了2倍，而我们回过去看，2009-2017年短短8年时间，南山房价涨了5倍，而且那时候深圳的人均月工资应该已经达到了2万左右，30万的房价，并不贵。

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2030年主要区域新建住宅成交均价

via.珠三角第一资讯

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