房地产资本运作《二》上一篇文章讲到

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房地产资本运作《二》。房地产|资本运作|分化|合同关系|释放|资金---

上一篇文章讲到，作为房地产来说，资本运作的好坏，决定项目的成败，决定这项目的生死存亡！

一个项目开发流程，从拿地、勘察、规划、招商、设计、施工、推广、开盘、销售、完工、入住、物业、运作，其间涉及到几种主要的关系，这几种关系都牵连着资金走向：

?一、开发商与土地出让方的合同关系；

二、开发商与建筑方的合同关系；

三、开发商与银行的合同关系；

四、购房人与开发商的合同关系；

五、购房人与银行的合同关系；

六、操盘能力与销售回款进度关系！

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房地产行业资金链分析：

资金链危机的演变往往是通过销售环节反映在房开企业紧绷的资金链上，影响资金链的决定性因素在于销售回款与借贷滚动上。在资金越来越难获取的背景下，解决资金缺口最主要的两条路径：

一是加快销售；

二是缩减投资。

在一定时间内，购买商品房的客户数量有限，谁能最大限度占据市场，谁就能快速地回笼资金，谁就能把握市场主动权，这个时候，市面上别的项目开发企业大幅缩减新开工规模与放慢工程建设进度的可能性大增。上市公司资金链状况分化已经开始明显，行业资金链若进一步紧绷，未来分化将进一步加剧，预示着未来现金为王与并购潮的来临。满足刚需、快速周转的公司销售较好。

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同时，货币资金充裕、借款较少的企业压力相对较少。在房地产开发资金来源构成中最重要的三个部分分别是：企业自筹资金、销售现金回款（定金与预收款）、贷款。?销售回款是房地产企业资金链最关键的环节。由于银行对房地产企业期房销售账户进行了专门的监管，个人按揭部分受银行放贷速度影响，回款相对较慢。开发企业在完成预售后，资金回笼相对滞后。在政策调控不变的情况下成交量变化的几个阶段：

第一阶段：刚性需求仍然持续释放，改善性强烈的需求以略低于正常水平的速度释放，需求下降以投资性需求下降为主。投资意愿强烈的投资性需求仍有少量通过。

第二阶段：刚性需求释放开始放缓（非房价下降预期因素），其中也有符合刚需的需求群体由于第一阶段的释放开始减少，刚需增量小于刚需的释放量。

第三阶段：房价下降预期强烈，刚需观望；同时投资性需求无法释放，成交量出现快速下降。

第四阶段：成交量达到低谷，反应所有不利因素，需求释放开始释放。目前由于城市差异，市场正处于第二、三个阶段可能性较大。

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特别强调的是上述不同阶段的假设分析其重要前提是政策调控未变，政策松动或调整，将对成交量产生重大影响。

如果民间资本与信托新增资金急速下降，到期存量借贷还本付息压力则显著大增，资金流入流出净额为负的可能性也将大增。企业分化必将加剧，“现金为王”将再现江湖，并可能出现并购潮。房地产上市公司货币资金相较于存货比例近两年持续下降，由短期借款与一年内到期的非流动负债带来的短期偿债压力显著提升。房地产行业未来资金链缺口明显，如果销量持续低迷，行业内公司将出现重大分化。企业持有现金与加快销售变现意图将加强。

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?由于政策对不同产品的抑制作用显著不同，立足刚需的项目去化速度将显著高于高端及改善性项目。现阶段，刚需项目比大的公司更安全（若改善性需求适度放开，改善性项目较多的公司将受益更多、弹性更好）。如果未来房地产企业分化加剧，资金链进一步紧张，很可能出现并购潮，资金实力雄厚的企业将明显胜出，市场将再现“现金为王”的场景。

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风险提示：与预测值产生重大偏差的风险点在于对未来销售量预测偏差和“其它资金来源”的增长率及利率假设偏差等。同时由于企业有自我调节的能力，如果开发企业及时收缩投资规模，资金缺口将缩小。政策放松将明显改善行业资金链情况，改善情况视政策放松程度而定。

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