我国楼市调控力度仍需加码不能有丝毫松懈情绪作者莫开伟系中国不良资产行业联盟研

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我国楼市调控力度仍需加码不能有丝毫松懈情绪。楼市|情绪|我国|调控|调控力度|加码---

作者莫开伟系中国不良资产行业联盟研究员

24日，国家统计局发布了2018年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动信息，内容包括15个热点城市新建商品住宅销售价格变动对比表、70个大中城市新建商品住宅及二手房销售价格指数、70个大中城市新建商品住宅及二手房销售价格分类指数等五项统计内容（2月24日国家统计局官网）。

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国家统计局公布的五项统计内容涵盖了新建商品房及二手房住宅销售价格指数的变动情况，这是反映我国楼市价格整体变化趋势的“晴雨表”，认真阅读和分析这个五个统计内容，不难得出我国各级政府实施多轮楼市调控政策已取得了一定成效：无论从15个热点城市楼市价格、还是全国70个城市的楼市价格，总体呈企稳趋向或呈略微温和下降之势，楼市价格快速上涨趋势得到抑制，取得这一调控成效实在难能可贵，表明各级政府认真贯彻落实党中央提出的“房子是用来住的”这一房地产发展终极目标精神。

然而，从国家统计局公布的5项统计内容看，房地产调控仍不尽人意：无论是新建商品房销售价格还是二手房销售价格同比下降幅度都较小，环比不仅不降反呈略微上涨之势，这表明楼市调控政策力度尚未完全到位，楼市调控效果不明显，依然存在楼市价格反弹的可能，且离民众期待尚有很大差距，广大民众对当前房地产调控仍存在担忧和质疑；我国楼市调控仍有继续加码的空间。

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且具体数据已透露出我国楼市调控的艰难性、复杂性和可能出现的价格反弹性：

从15个热点城市新建商品住宅销售价格变动对比表看，同比虽然有11个城市新建商品房价格下降，4个上升，但下降幅度较小，最大降幅深圳市下降幅度为3.2%，最小降幅天津只有0.1%，平均降幅不到1%；环比9个城市价格下降，6个城市价格上升，变动情况与同比相似，平均下降幅度较低，而上涨的幅度却较大，最高的广州市上涨5.5%。

从70个大中城市新建商品住宅及二手住宅销售价格指数看，新建商品户销售价格下降的城市只有13个，占比仅为18.6%，最大降为0.4%，最小降幅仅为0.1%；销售价格上涨的城市57个，占比为81.4%，不过平均涨幅度不大，大都在0.5%左右。

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二手住宅销售价格下降的城市只有17个，占比仅为24.3%，下降幅度不大，大都1%以下；而价格上涨的城市高达53个，占比为75.7%，上涨的幅度也都在1%以下。这说明目前楼市调控处于比较温和阶段，不会因楼市调控引发房价的大幅暴跌。

从70个大中城市新建商品房及二手住宅销售价格分类指数看，新建商品房子90平米以下、90平米至144平米、144过平米以上价格环比下降的城市分别为14个、17个和12个，占比分别为20%、24.3%和17.1%；

环比上升的城市分别为56个、53个和58个，占比为80%、75.7%和82.9%；同比价格下降的城市分别为11个、10个和12个，占比分别为15.7%、14.3%和17.1%，同比价格上涨的城市分别为59个、60个和58个，占比分别为84.3%、85.7%和82.9%。显然，无论环比还是同比，虽然价格上涨城市占绝对优势，但都有一个共同特点，就是价格上涨与下降的幅度都不大，都在1%以下。

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二手房销售房90平米以下、90平米至144平米、144平米以上价格环比下降的城市分别为17个、15个和12个，占比分别为24.3%、21.4%和17.1%；环比上升的城市分别为53个55个和58个，占比为75.7%、78.6%和82.9%；同比价格下降的城市分别为6个、6个和7个，占比分别为8.6%、8.6%和10%，同比价格上涨的城市分别为64个、64个和63个，占比分别为91.4%、91.4%和90%。

且有一个共同特点就是二手房分类销售价格无论环比还是同比，下降幅度小，大都在1%，而上升幅度较大，平均上涨幅度5%，最高上升幅度高达5%；90平米至144平米中户型二手房销售价格上涨幅度更高。

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而造成当前我国楼市价格总体调控成效不明朗的原因：一是不少地方政府出于GDP和收入的考量，对楼市调控可能存在暗地放松之意，使不少调控措施没有真正实施到位。二是楼市调控政策缺乏灵活性和有效针对性，“因城施策”没有执行好，短期内不可能使每个城市的楼市价格全部保持平稳或下降。

三是中央政府对楼市调控的态度虽然坚决，但限入各地的实际情况在督促政策落实上力度不够，全盘布局不到位，比如没有成立专门的督促机构进行检查，没有下发过硬的楼市价格控制考核指标，各地政府调控依然处于各自为战状态，使中央政府楼市调控政策措施被打了折扣。

四是房地产调控长效机制喊了很长时间，一直没有建立或完善起来，楼市调控过度依赖行政性手段，从长远方向看加大了楼市调控步入良性循环轨道的难度。

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为此，笔者对未来我国楼市调控提出几点建议：首先，国家宏观层面应建立楼市价格波动监测体系和调控体系，制订楼市价格调控目标，总体确保楼市价格下降，或至少确保楼市价格的长期稳定，避免大起大落现象的发生。

通过两大体系灵敏、适时反映各地楼市价格变化状况，对各地楼市价格变化提出指导性意见，消除楼市价格过快上涨或过快下降等大起大落现象的发生。

其次，将建立楼市调控长效机制向实质性阶段推进，出台房地产金融信贷、房地产成本控制、土地供应、房地产税等系列配套协调政策组合，构筑永久性调控防御体系，将楼市价格永远控制在一个科学、合理的均衡水平上。

再次，进一步提高各级政府对楼市调控重要意义的认识，大力改革财政预算体制，逐步消除各级政府对土地财政的依赖，联动消除各级政府在楼市调控中的短期行为或调控疲劳心里，让各级政府对楼市调控保持持久性和坚定性，推动楼市价格始终向着有利于广大购房刚需族利益的方向转化。

我国楼市调控力度仍需加码 不能有丝毫松懈情绪

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