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新华社图

中央九部委联合发文并选取12个城市开展住房租赁市场试点;广州、武汉、杭州等地密集出台住宅租赁市场建设指导政策;北上广深等地先后推出多宗只租不售的租赁住宅用地……住房租赁市场迎来了"爆发式"发展。戴德梁行最新发布的《长租公寓市场发展研究》报告指出，作为住房租赁市场的重要组成部分，长租公寓市场将迎来"最好的时代"。

市场规模不断扩大

面对长租公寓市场的巨大蓝海，开发商、经纪公司等房地产上下游企业纷纷成立长租公寓品牌;具备丰富经验的酒店集团也积极布局;结合了资本和互联网优势的独立公寓品牌更是异军突起。据统计，北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计已达300多家，管理房间数量超过200万间。而市场内的龙头企业也已初具规模，行业排名前十位的企业管理的房屋间数都已过万。

从目前的市场来看，长租公寓分集中式和分散式两种。集中式以魔方公寓、万科泊寓为代表，房屋来源是旧工业厂房、商业用房、原有的酒店或者开发商手中的闲置房产，由于房源获取的难度较高，集中式公寓大多都处于相对偏远的位置，一般都是以小面积单套房间的形式出租，有公共的活动空间如大堂、活动室之类并提供社区化的服务。分散式则以自如、蘑菇公寓为代表，大多是从个人房东处获取闲置房源，因此物业基本上位于交通便利、商业配套完善的区域，一般都是"N+1"形式按间对外出租，物业服务主要是依托房源所在的社区。

各方龙头争相进入

事实上，经过多年探索，不少企业已逐渐找到了适合自己的经营模式，如新派公寓的基金持有模式、YOU+公寓的资产托管模式、城家公寓的降本增效模式等，虽然这些模式还面临一些问题，但在政策强力引导和各方的积极参与下，长租公寓市场将逐渐在不远的未来迎来质的升级。

戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端表示，在房地产市场逐渐从增量时代进入存量时代的背景下，长租公寓市场正在经历参与主体多元化、市场规模不断扩大、龙头企业加速成长的发展现状。目前我国长租公寓市场仍属蓝海，未来的数年间将会是各大品牌竞相抢占市场的阶段。与此同时，与传统开发业务不同，长租公寓的难点更在于找到适合自身的运营模式。扩大规模的同时，提升专业度，持续改善运营能力，培育竞争优势必不可少。预计也将会有更多的专业服务者从不同的切入点参与到住房租赁市场建设中来，提供科学的住房租赁解决方案，构建良性循环可持续发展的市场格局。

供需两端共同发力

总体来看，长租公寓市场仍处于前期投入期。根据戴德梁行《长租公寓市场发展研究》报告，未来长租公寓市场将有望在政府、企业等多方参与的共同努力下走向合理健康的发展之路。

在政府层面，建立明确的市场规范是住房租赁市场发展的第一步。张晓端认为，预计在未来，全国和地方性的住房租赁法律法规、监管服务平台的陆续颁布和投入使用将为租赁市场的建设奠定基础。在土地供给上，预计将会有更多的租赁住宅用地被推出、更多的存量房屋被盘活，专门的租赁用地的价格体系有望形成。同时在需求端，也需协调各方，剥离附加在房产上的特殊价值，进而推动真正意义上的租购同权的实现。而随着租赁市场的快速发展，相信包括租赁住房Reits在内的金融创新将大大助力租赁市场;但相应的，也应重视防范资本盲目追捧可能引发的金融风险。

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