从计划到商品，房地产究竟遭遇了什么? 一、房地产经历了什么?现在的年轻人

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房地产|计划|商品|潘石屹|遭遇|泰禾集团---

一、房地产经历了什么?

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现在的年轻人，很少能够理解老一辈们那时候的对房子的尴尬处境，其实在许多电视剧里已经用各种情节表露给大家知道了，而许多年轻人尤其是北上广那里的许多年轻人，因为房租贵、合租，也遇到过许多不可描述的尴尬之事……

这些不是小说情节，这些都是现实，每时每刻都在中国各地上演。这些和我今天要讲的房地产有什么关系吗?有，必须有，一定有。

许多现在的年轻人，不知道改革开放以后的计划分房时代就算了，那么到商品房时代呢?

第一个时期:摸石头过河

初期的商品房时代，可以说大家都是在摸索中前行，没有可以现成的模式可以借鉴，但是也有胆大者开始模仿香港的模式，开辟资本运作1.0模式，不过结局不理想，那就是1993年海南泡沫。

但是经历了泡沫洗礼的万科老王，大炮老任，融创孙宏斌，SOHO中国的潘石屹……等人，后来成为了中国房地产界的泰斗级人物，不过最厉害的要数潘石屹，他在泡沫破灭前，全身而退了。

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1988-1995年海南房地产价格走势图

海南泡沫破灭以后，时任国务院副总理的后来的朱总理开始治理后遗症，发布了诸多政策调控，这一政策去年以来也像那个时期一样在不断发布。

第二个时期:1996-2000探索时期

这一时期安居工程和商品房一起，现在的地产巨头还处于发展初期。

第三时期:2001-2005战国时代

各个地方开始注意到房地产开发的利益，各地政府开始介入土地开发，全国性地产公司开始出现。

第四时期:2006年到2015年

用一句名言就是“地产是夜壶”来形容最恰如其分，同时房地产价格一路走高。

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第五时期:2016-至今

中国房地产经历了多年的黄金发展，开始进入精品改善性需求时代。过去的就让他们过去，未来才是我们要面对的。这里面恐怕大家议论最多也是诟病最多的就是房子的价格了。

从上面的截止到2016年的地价可以看出，地价自2010年到2012年一直是小幅度下降，但从2012年中开始，地价一直到现在，地价一直处于一个上升的时期。

不过，伴随2017年上半年地产高潮到来的就是各地密集出台的限购限售限价限期的“四个限”政策了，让人们以为中国房地产寒冬已经到来。

二、房地产的寒冬真的来了吗

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回答这个问题之前，我们看看中国房地产行业面临的极大特色。

第一、房子就是交配权

这话可能有点夸大，但却也不无道理，各种段子都因为这句话生长延伸出来。毕竟前文所述的共租房里的尴尬事情，在候补丈母娘那里是极难通过的，更不要说各种版本的社会传说了。

第二、房子代表下一代能不能享受到优势教育资源

这也是房子的核心价值之一，要不谁愿意花那么多钱去买个过道产权房?

第三、身份、地位乃至延伸到文化、圈子的功能

房子现在已经褪除了许多居住特性，更多的是身份、地位乃至延伸到文化、圈子的功能，这一点也成为近期房地产大牛股泰禾集团的一个上涨因素之一了，我对泰禾集团的定义就是地产里的茅台。

茅台代表的是中国的酒文化，而泰禾代表的是中国的新居住文化，更是实力，地位以及品味的综合体现，所以泰禾院子系列才能以最小的单位产生最大的销售价值。

第四、人口政策叠加改善型需求

人口政策松绑后，改善型需求叠加刚需，成为本轮房地产上行的巨大推力之一。

第五、货币超发

不得不说的货币超发，而为了保证改革开放近40年的果实，各种堤坝导致了货币没有办法外流，最终基于未来货币贬值的预期，对于不动产保值的预期推动了本轮房地产价格的加速。

三、对于未来房地产的预测第一、房地产进入巨头时代

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这张图很好的解释了，为什么新城控股的股价已经从底部上涨了3倍多。

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未来，这样的K线图能在2017年土地货值前二十的上市房企里出现。

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第二、千篇一律的筒子楼类商品房将逐渐式微，类泰禾集团的泰禾院子模式的地产开发会越来越多出现，但泰禾集团已经走在了前端，开启了品牌输出阶段。
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第三、房地产调控政策对房地产巨头们的影响可以忽略不计。第四、各个巨头间开始形成差异化格局，吸引属于他们层次的消费者。比如碧桂园的三四线深耕，恒大的新城开发，万科的城市综合体，保利地产的大面积开发等等。第五、随着一年多来对于金融的管控的加强，中小开发商对巨头们的投怀送抱即将激增，毕竟资金需要成本，巨头们不缺资金，这种现象已经在2017年中开始不断出现了。
以上对应到资本市场，尤其是经历了去杠杆以后的A股而言，地产板块的机会已经出现在我们面前。
四、在价值洼地投资龙头股
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为什么说现在是A股地产股是价值洼地呢?
第一、筹码成本低。
第二、房地产高峰业绩即将兑现。
第三、房地产前20经历本次地产大发展，洗牌激烈，许多房地产上市公司已经悄悄进入了高成长俱乐部。
第四、许多巨头型地产公司已经在资金层面反映出来。

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