一线城市楼市住宅成交腰斩的意义根据房地产中介中原地产研究中心统计

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根据房地产中介中原地产研究中心统计数据显示，2017年全年，“北上广深”四个一线城市合计商品房住宅(不含保障房)签约192283套，相比2016年全年的324549套，下调了41%，创下历史最低点。还有。2017年全年，“北上广深”四个一线城市合计商品房住宅成交金额为7829亿元，同比下滑38%。

以北京及上海来看，2017年全年商品房的成交，北京纯商品住宅成交金额为1777亿元，成交量为2.6万套，相比2016年的4.7万套，下跌45%;上海纯商品住宅成交金额为3030.7亿元，签约5万套，相比2016年的10.8万套，下调53%。

可以说，从全国的情况来看，15个一线城市和热点二线城市调控力度大，不仅北京及上海，其他其中一些城市成交量也会几近腰斩。但是，对国内三四线城市或调控力度小的城市来说，2017年住房销售面积及销售金额都在创历史记录，这些城市2017年出现了房地产市场的空前繁荣。

现在的问题是，一线城市的住房销售惨淡的意义是什么?为何这些城市的住房销售量会出现腰斩?住房销售量急剧下跌，住房的持有者为何不调整价格让市场住房需求释放出来?一线城市的这种局面能够持续多久?持续到最后的结果又是什么?等等，这些问题都是需要认为思考的。

其实，一线城市及二线热点城市住房销售急剧下跌或腰斩，首先是2016年930和2017年317政府出台一系列房地产调控政策的结果。因为这些房地产市场的限制性购买及销售的调控政策，肯定会限制不少住房投资者无法再进入市场。其次，这里也有一个比较基数问题，2017年这些城市的住房销售下降，是与2016年这些城市疯狂销售增长相比较，在2016年住房销售量及金额都创历史记录。有上一年的住房销售疯狂，即使不出台房地产调控政策都可能让第二年的住房销售下降，因为早一年住房销售可能严重超支下一年的销售量，更何况出台了限制住房交易的一系列调控政策呢?

再就是，按照市场法则，当市场的销售急剧下降时，市场供求双方都由此来判断原因所在。或是该产品的价格太高让市场需求突然萎缩，或是市场的供应量太大，产品出现严重过剩等。面对这种情况，受到冲击最大的肯定是产品的供应方。如果产品的供应方不调整价格，让市场的需求释放出来，而让大量的产品持有在自己手上，那么企业就面临着破产的危险。在这种情况下，产品持有者一定会降价销售。但这是消费性产品的市场法则。

而当前国内一线城市的住房销售量2017年突然腰斩，与消费性产品的市场法则没有关系。这些城市的住房销售量2017年可以出现腰斩，但是这些城市的住房价格却一点没有下跌的迹象。反之，多数城市房价还在上涨。

比如，深圳市规划和国土资源委员会2月1日公布的数据显示，深圳2018年1月份新建商品住宅成交均价为54240元/平方米，自2016年10月出台新一轮楼市调控政策以来已连续16个月下降。数据显示，深圳2018年1月份新建商品住宅成交均价为54240元/平方米，环比下降0.03%，同比下降1.3%;成交套数2778套，环比下降14.5%，同比增加68.2%。

从深圳的房地产市场数据可以看到，一年多来，一线城市的房价除了深圳房价同比有些许下跌，其他城市的房价同比都是上涨。而且尽管深圳的房价已经连续16个月下跌，但同比来看下跌的幅度十分有限，与2015年深圳房价同比60%以上来看，这种价格上涨几乎可以忽略不计。而且还把房价环比下跌0.03%都计算出来，那更是好笑。明显表明操纵房价下跌数据痕迹。

从上述分析就可以看到，2017年一线城市住房销售量腰斩，除了对当地的GDP增长及土地财政有些影响之外，对绝大多数居民的居住条件改善，其实意义不是太大。因为，在当前一线城市的住房市场，基本上是以投资投机炒作为主导的市场，住房交易的目的就是为了赚钱而来。而这个市场的价格完全是由房价涨跌的预期来决定，只要房价在上涨，投资投机炒作者仍然会进入这个市场，而且住房需求急剧下跌时，持有住房投资者也不会降低房价出售。在这样的情况下，房地产调控政策一出台，住房销售急剧下跌是必然。而且只要房价上涨的预期不改变，这种局面还会持续下去。

但是，这种局面能够持续多久?就得看这些城市房价上涨的预期是不是会逆转?如果房价上涨预期突然逆转，这种市场僵持的局面就可能打破。而房价上涨预期逆转的条件就得看这些城市政府的房地产调控政策会不会进一步加码?会不会出台真正让房地产市场回到居民功能具有经济杠杆作用的政策?比如说，住房按揭政策会不会不断地收紧?遏制房地产投机炒作的税收政策会不会不断地出台?如果这些方面政策没有动作，住房投资者一定会认为政府的房地产调控政策还是在玩假的，政府根本就不想让房地产市场得到真正调控，因为行政性的房地产调控政策随时都可放开或收紧，所起到作用十分有限。

而房地产调控政策的经济杠杆对市场作用则是十分重要的。比如说，最近一些城市的住房按揭贷款利率上升，住房按揭贷款首付比例增加，政府监管部门严查居民通过消费贷进入房地产市场，及对房地产企业的银行信贷全面收紧等。这些方面政策肯定会对房地产市场造成不小的影响，甚至于让一线城市的住房销售量进一步下跌。当住房销售量下降到一个极点时，这些城市房价上涨预期就可能出现逆转。对此投资者得密切关注。

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