新年初始央媒发文，解密2018年房价走向! 导读2月17日

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导读

2月17日，新华社发表了题为《“房住不炒”让房价渐回理性》，就“2018年楼市走向”作了明确表态，房价调控并非这轮调控的终极目标，2018楼市将继续从紧调控!其中原文提到:

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日光盘、地王热、开发商坐地涨价……类似楼市“高烧”现象逐渐退幕，在“房住不炒”指挥棒作用下，供需两侧发力的调控政策效果显现，房价渐回理性通道。

实际上，近期，住建部、国土部、央行、银监会都已陆续召开年度会议，对今年房地产调控都做了相关部署。

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房地产调控政策密切关系到楼市走向，

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2018年楼市究竟如何走?

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2018年调控政策有啥“硬招”?稳楼市关键棋子落在哪儿?

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新华社原文如下:

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“房子是用来住的，不是用来炒的”为房地产市场正本清源:房屋的真实价值在于其居住属性。

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以此为出发点，去年百余城市陆续采取限购、限贷、限商、限售政策，掐断楼市投机炒房通道，逼退楼市“高温”。

回顾去年以来房价变化节点:

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8月份，15个热点城市新房环比价格首现最近3年来全面停涨;10月份，10个热点城市新建商品住宅价格跌回1年前水平;12月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续15个月回落。

房价变化是调控效果的直接表现，但房价控制并非本轮调控终极目标。

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住建部部长王蒙徽明确

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，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。要深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

过去一年，房地产长效机制建设“多点开花”，住房制度改革取得实质性进展。

▌住房租赁市场加速布局

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广州、南京等12个城市正在进行首批住房租赁试点;北京、上海等13个城市试点集体建设用地建租赁住房;2018年住建部将大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台，加快推进住房租赁立法等。

▌“政府垄断住房用地”格局将改变

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国土部明确，将研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房改革试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度。

房地产长期平稳健康发展的根基正在夯实，房价非理性上涨根源正在被拔除，投机炒房势力失去卷土重来的土壤。

住建部强调2018年房地产市场“从紧”调控。

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王蒙徽说，“坚持调控目标不动摇、力度不放松”，

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要保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施。

同时，楼市调控将提高精准调控的能力和水平，进一步强化地方政府主体责任。强调“分类调控”“差别化调控”，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

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对于地方调控，住建部相关负责人表示，地方调控前提是必须符合中央调控政策，

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不能违背大的政策，否则就要进行干预。同时，地方应在“差别化调控”中对政策进行更加清晰的解读，避免市场对政策误读而对预期产生不利影响。

为防范资金变相进入楼市，对市场风险进行有效监管和化解，央行提出2018年要加强房地产金融宏观审慎管理，

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银监会强调要严控个人贷款违规流入楼市。

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中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼说，进一步完善住房金融体系，建立健全住房租赁金融支持体系，采取疏堵并举的策略，可以降低杠杆，防控金融风险，促进市场健康发展。

二、房价上涨逻辑已悄然改变

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过去两年(16、17)，什么力量在推动着中国的房价从南到北、从东到西，一二三线城市集体性的鸡犬升天?

城市化水平低?居民收入增加?城市人口增加?显然都不是，是泛滥的货币和信贷。

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如2016年新增贷款中,以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款约占新增贷款总量的45%,这一比例明显高于往年。

而2017的调控，导致资金流向三四线城市，使得三四线城市房价飞涨。

这两年的房价上涨是事实，甚至颠覆了很多人认知，但如果要下手买房，就不能被上涨的表象所迷惑，我们必须要明白的是，货币只能推动房价的短期上涨。

因过去的大水漫灌，中国的金融风险已经到了危如累卵的地步，中央更是将“防范金融风险”作为三大攻坚战之一。

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所以，过去两年房价上涨的一幕在未来很难再现。

从投资的角度来说，判断房价涨跌有三大因素，“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。

其中，土地代表着供给，金融和人口代表着需求。

供给这一端，是这一轮调控，政府的发力点。

金融，未来的主基调是去杠杆;人口，已经迎来拐点;

没了金融这根杠杆，没了快速增长的人口，意味着，中国房地产市场将会迎来新的供需平衡;

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未来，在更长的时间内，城市房价的上涨空间，将取决于其基本面，即经济实力和人口。

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▌有人口流入的城市才有未来

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在中国人口进入存量时代，谁能吸引到更多的外来人口，谁就有未来，谁的房子也就更有保值增值的空间。

因为更多的人口意味着更多的财富创造，并充当着楼市的接盘侠。

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纵观当今中国，明确表示自己不缺人甚至往外撵人的城市，只有两个 -- 北京和上海。

即使是四个一线城市中，最为拥挤的深圳，也在拼命的吸纳人，2017年，单是户籍人口就增加了50万人。

意识到这一点的新一线、二线城市，自去年开始，推出人才政策、购房补贴等诸多福利，拼命的吸纳人口。

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比如，重庆的高精尖人才可享受住房优惠保障，安家补助最高200万;

成都优化人才落户制度，实施人才安居，建立人才绿卡;

武汉规定非武汉户籍个人凭“房票”可在武汉购买首套住房;

南京的高层次人才购房首套不受户籍限制，40岁以下本科生直接落户买房等。

2月4日，西安市甚至召开了户籍管理民警集体誓师大会，号召坚决打赢西安人才、人口争夺攻坚战。

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而事实上，即使是传统的人口大省，近年来，人口波动也极为强烈。

如中国第一人大省 -- 河南，过去6年间，小学生总人口下降了10%;在内部，除了郑州、南阳等三四个市实现小学生人口大幅增长外，其余市均处于下降状态，像驻马店、商丘、周口等市降幅更是达到1/3。

小学生背后站的是有购买力和购房需求的年轻人，小学生人口的下降则意味着年轻人流失。

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高达三分之一的年轻人口流失，你还能指望这些地方的房价在未来能有上佳表现么?

当然，全国其他中西部城市也存在类似河南的人口问题。

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(图表来源:城市竞争力)

三、2018，注定是楼市新旧时代的分水岭

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如何认清当下楼市?就当下而言，我们正处于一个楼市巨大转折的开端，正处于一个楼市新时代和旧时代的分水岭。

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旧时代的规律逐渐失效，新时代的经验却尚未生成，是我们对楼市越发困惑的根本所在，也是未来我们所要面对的最大困境。

而2018，注定是楼市新旧时代的分水岭!

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之所以说注定，是因为类似的楼市转折点，近年来总共出现过两次，而且有规律可循。

一次在1998年，一次在2008年。

8这个年份，是非常特别的。

房地产的黄金十年(1998-2007)

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1998年7月，国务院颁布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，简称房改，停止了楼市旧时代的福利分房制度，开启了中国商品房的新时代。

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1998到2007年的十年，中国经济平均增速达到12%，城镇居民可支配收入从5160元上升到13785元，人口城镇化率从33%提升到46%，北上深常住人口净流入1299万。

这个十年，是中国房地产行业高增长高回报的“黄金时代”，房地产投资和销售都处于高速增长状态。

不论你处于几线城市，只要你在黄金十年买了房子，可以说基本都实现了财富的野蛮倍增。

房地产的白银十年(2008-2017)

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2008年，房地产疲态初现，在经历了一波地产下行之后，同年11月央行取消了对商业银行的信贷规模限制，房地产正式进入白银十年。

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解除信贷规模限制这一举措，在业内俗称房地产金融化，宣告了房地产除了居住以外的另一个属性--金融属性。

也就是说，由于贷款的存在，房子开始逐渐拥有了投资的价值。

想想08年以前，老百姓们买房大多是喜欢全款的，中国人也是出了名的不喜欢负债。

而自08年以后，由于有利可图，以及房价的持续升高，贷款买房逐渐成为主流。

然而，在房地产的白银十年，已经不再是闭着眼睛买房都能赚钱，房产升值开始逐渐产生区域分化，一线比二线涨的多，新区比老区涨的快。

下图是全国主要城市近10年房价涨幅:

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从图中就可以看到，在房地产白银十年，同样的本金，买对了城市，你最多能获得6倍的升值，买错了城市，哪怕同为二线，10年间的涨幅可能也就不到1倍，刚刚跑赢通胀。

白银十年比不上黄金十年，未来十年的房价涨幅，也注定比不过白银十年。

当然，如果我们从今天的角度再来看过去，可以很强烈的感受到，98年和08年，是两次绝佳的楼市机遇。

但是当局者迷，身处当时的年代，很少有人能够给出真正正确的判断。其中更不乏有楼市大V，经济学教授，博士大能给出错误的预测。

这跟当下的我们何其相似，处于新周期新十年的开端，旧的经验正逐渐失效，新的经验还正在摸索之中，感到迷茫困惑才是人之常情。

我们现在每天关注楼市动向，分析房价变化，也不过是在迷雾中努力探索，希望能早点拨云见日，早点抓住新十年的机遇。

其中更值得我们注意的是，机遇是在不断变化的，不能用过去的眼光看待未来。

就像黄金十年，随便买房子是机遇;白银十年，买一二线房子才是机遇;未来十年，可能买好房子，买有品质有地段好出租的房子，才是真正的机遇。

找寻楼市新机遇，其实才是未来几年房产投资的真正重心。

房地产的下个十年，自2018开始。(2018-20XX)

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在10月之前，其实还尚不能确定，2018到底会不会是楼市转折点。

但是现在，我们完全能够肯定，转折点的到来。

转折点，都是有标志的。

98年，转折点的标志是房改。

08年，转折点的标志是解除商业银行信贷规模限制。

18年，转折点的标志是住房属性的明确变化。

过去十年，住房有两个明显属性，一个是居住属性，一个是投资属性，公共物品属性相对来说是处于弱势的。(公共物品属性可以大致理解为保障性住房)

但是未来十年，住房将极大的弱化投资属性，转变成居住属性+准公共物品属性。(想想最近的各种住房保障政策，保障房，人才房，共有产权房，70年只租不售房等等)

下面这段非常著名的讲话，就是属性变化的最根本体现:

坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，让全体人民住有所居

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。

朋友们可以拿过去几届关于房地产的描述，和当下的描述进行对比，就能明显感觉到去投资属性的意味。

而且，让“全体人民住有所居”这句话分量非常重，这预示着房产市场重心的转移，这说明了房子除了买卖以外，租赁同样重要，是未来发展的重心之一。

那些嗅觉灵敏度高的房地产企业，如今都纷纷进入转型期，甚至那些对行业发展最为敏感的互联网大佬们，也嗅出了不一样的味道，开始大力布局住房租赁市场。

像马云爸爸8月联手杭州搭建智慧住房租赁监管服务平台，像京东10月24日正式宣布进军房地产，第一个突破口就是北京住房租赁监管平台的技术合作，这些大佬们又是看到了怎样的预兆?

这个话题点到即止，过了这段时间我们再继续深入。

不过，至少看了这篇文章的朋友们，你们现在心中就已经有了一个概念，一颗会发芽的种子:2018是一个重要的转折点!

而且这个转折点，并不是标题党骗阅读的转折，而是真正意义上的，楼市又一次的重大转型。

试想一下，如果你能在98年认识到商品房新时代的到来，08年意识到贷款买房的光明前景，一切是不是都会变得不一样?

在经历了15年这一波房价快速增长之后，很多人都对房价产生了一个错误的认知:

炒房是很容易的，买房是可以很快赚到钱的。

只要找准热点城市，用低首付高杠杆买入，房价上涨之后卖出，半年时间本金翻倍不是梦。

但是，这样子的快钱，从2018开始，再也赚不到了。

首先，是价格不会再大涨。

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去年最热的时候，动辄5%的单月涨幅，如今再也不会出现。

热点城市再热，涨幅也没有超过1%每月。

其次，是低首付再也拿不到了。

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不说银行目前首套房40%，二套房动辄60%，甚至像南京这种二套80%的首付，就连开发商、中介想让你提前买房，想给你些首付贷也做不到了。

据财新网获悉，近期住建部联合央行、银监会于下发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，提出严禁房地产开发企业、房地产中介违规提供购房首付融资等要求，并加大了实质性的惩处力度。

此次三部委要求，地方金融监管部门要加大重点监测，对违规提供购房融资行为的互金公司和小贷机构，分别列入重点对象进行整治、或依法依规实施处罚，并将其违规行为录入征信系统。

8月底，经住建部、国家发改委、央行、银监会等七部委议定，“首付贷”已被确认为违法违规金融产品，房地产中介机构不得提供或与其他机构合作提供此类产品或服务。

除此之外，“众筹买房”“赎楼贷”等性质业务已经被陆续叫停，个人消费贷也在严查阶段，违规流向房地产的资金都被牢牢卡住，这次是来真的了。

最后，是交易被严格限制，想变现越来越难。

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这一轮调控，跟过去的最大不同之处在于，过去是不让你买，但这次还不让你卖。

过去，限购限贷是调控的主力军。

但是这一次，限价，限卖变成了主流，看看全国有多少个城市进行了限售，你就明白，逻辑从过去的不让你买，变成了现在的不能卖，甚至是想卖也卖不出去。

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未来，短期买卖快速获利注定成为历史，长期持有获得收益将会变成新常态，而限售，既是培养习惯，又是在给房地产长效机制的出台留一些时间和空间。

很多人看到这里或许会有一些疑问:

既然你说18年是楼市转折，住房又在去投资属性，而且现在不仅限买而且限卖，那是不是未来就没必要再投资买房了，近期买房是不是也没有升值的机会了?

其实，国家从来没有说要打房价，国家希望的一直是平稳健康的发展，你可以长期持有，长期获益，一二线城市买房跑赢通胀肯定没问题。

毕竟，我们刚刚确立了2035年全面建成小康社会的目标，又明确了本世纪中叶把我国建设成为富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国

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农业发展，农村发展，农民进城，城市化建设依然是未来几十年的重心，也是房地产的机遇所在。

要知道发达国家的城市化率普遍要达到80%以上，而我们16年的城市化率还没有突破58%。

这就是房地产长期发展，一二线城市长期持有的最大利好。

记住，国家从来没有说过要让房价下跌，说的一直都是要平稳健康的发展

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▌小结

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如果房子对你来说，是一笔重要的财富，买房是一次重要的资产配置行为，那么，最好不要将就。

大水之后，要擦亮眼，像选股票、找伴侣一样的去选城市、选房子。

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