2018年房价：文火慢炖中的回归
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从明天起, 做一个幸福的人
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喂马, 劈柴, 周游世界
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从明天起, 关心粮食和蔬菜
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我有一所房子, 面朝大海, 春暖花开 ……
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——海子·查海生
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作为一名伟大的诗人和科班出身的法律人，海子早在1989年就为我们芸芸众生，明确界定下了幸福的标准。
那就是，要有一所房子。并且，最好还是豪宅。
因为只有豪宅才能面朝大海。
听说最近中国的海南和美国的加州、佛罗里达成了高净值人群密度最大的地区。毫无疑问，就是因为拥有面朝大海的房子……
富豪是不会在意房价的。
但对于还在打拼路上的吃瓜群众来说，2018年房价会怎么样呢？这却会是个时刻萦绕心头的话题。
风向已变
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据路边社的消息，2月5日至6日，2018年中国人民银行工作会议在北京召开。会议总结2017年工作，分析当前经济金融形势，并部署了2018年工作。
按照我们的传统，每个年初，各大部门都会召开专门会议，部署一年的工作。这里面往往充满了看点。大家都很关心，周大掌柜的，会说些什么。
看完会议通稿，一个最关键的词就是“防范和化解金融风险”
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了。应该说，这个词就是今年的基调。这次跟房子相关的事情，周大行长强调了两点，一是要探索利率走廊，增强利率调控。二是与房屋租赁市场一致，提出建立健全住房租赁金融支持体系
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。金融行业的特点是，先声而动。在央行的会议还没有召开前，延续了近一年的调控举措已经让各家银行在年初就早早动手了。
如果你留意的话，你会发现，近期北上广深等一线城市的首套个人住房按揭贷款利率都统统上浮了！
2月1日起，广州地区四大国有银行首套房的房贷利率上浮10%，二套房则上浮15%。北京地区四大行首套房的房贷利率均上浮5%，综合各家银行，二套房房贷利率均上浮10%-20%。深圳地区首套房房贷利率普遍上浮10%以上。
二线城市中，武汉、南京等地银行的首套房房贷利率上浮10%-20%。
政策效应还在扩散中，最终，会传递到老百姓手里。
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连锁反应
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利率上浮是一剂苦药。
因为在一线城市和热门二线城市大部分都已经采取了限购措施。游资等非刚性购房需求已无法落地，有资格买房的应该说基本上都是刚性需求，不同的是，一部分是首套房、一部分是改善型。
你可能会问，利率上浮对购房者的影响到底有多大？
那么我们不妨算出一个小小计算器：以贷款利率上浮15%为例，如果贷款总额为100万元，还款期限为20年，那么：
按照等额本息还款方式，以2017年年初贷款利率八五折优惠计算，20年间累计支付的利息总额约为47.59万元；按照利率上浮15%计算，以同样的还款方式，累计支付的利息总额约为66.93万元。这就意味着，今年年初首次贷款买房贷款100万元，要比去年年初累计多支付约20万的利息。
刚需实苦。
唯一可以聊以自慰的是，利率手段的调整有其灵活性。相信央行也很明白目前的房地产市场结构。对于这种以刚性需求为主体的信贷情况，利率不可能无限上涨。因为整体社会承受不起。
可以预期的是，在下一波次的调整会来修正这一阶段的摆动空间。
希望会是降低。
另一个坏消息是，不但利率上浮了，连房地产相关贷款的额度也紧张了起来。
就是说，即便你愿意多还钱。还不一定就能立即贷给你！
银监会主席郭树清此前曾表态称，要抑制居民金融杠杆率，继续遏制房地产泡沫化倾向。所以在银行内部，目前房地产企业的批贷次序是靠后的！
就是说，只有在信贷额度实在有富余时，才可能批贷给你！所以有人认为，2018年比买房还难的事情可能就是办房贷！
成都，2018年1月仅前3天时间，就放完1月份的全部贷款。
杭州，新年刚过贷款市场额度吃紧，全月额度上旬全部放完。
合肥，多家银行表示房贷额度紧张，等上两三个月时间放贷已成“常态”。等等。
并且，肯定的是今年房地产相关贷款肯定还会持续收缩。暂时的好消息是，由于2017年末的一部分房贷可能已批贷但未放贷，所以预计2018年一季度个人房贷仍可能以一定的规模投放，并不会马上萎缩。
如果这算好消息的话……
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房价会往那里走
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炒股的人经常说，利空出尽是利好。
在如此严格的调控措施下，客观的分析，最终要传导到房子的价格上。
这也是政策的目的所在。
那么楼市价格走势的最终决定性因素有以下几个：
短期看，金融政策的影响已经体现，与房价是负相关的。目前的利率和信贷政策已经有效抑制了市场活跃度，买方减少，市场博弈心理已经逆转，房价进入承压阶段，北上广深的房价已经开始明显回调。
中期看，更具影响的是供需关系。以北京为例，常住户口家庭无房人群绝对数量已经很低，拥有2套及以上住房的家庭并不在少数，同时，要考虑到各城市还有一定数量的集体性、政策性住房，这些虽然没有完全产权，但居住功能并不缺少。
官方数字显示：2016年，中国全国人均住房面积40.8平米。从世界上看，这个数字其实已经很高了。这说明大多数家庭并不缺少房子。一个最直观体现这个问题的方式是，请你闭上眼睛想一想，身边到底有多少人没有房子？相信人数一定很低。
长期看，人口结构的影响最大。国家统计局1月18日公布的数据显示，2017年，也就是中国实行“全面二孩”政策的第二年，中国全年出生人口1723万人，人口出生率约为千分之十二，同比回落0.52‰，出生人口同比减少63万。并且首次出现二孩出生数占比超过50%，超过一孩的出生数。
这个并不让人乐观的数据说明，社会综合压力之下，中国人的生育意愿开始持续走低。从世界各国已有经验看，一旦总和生育率降至1.5水平，扭转生育率的下降趋势就会变得极为困难。新生人口数量的持续降低已经变成大概率事件。人少了，房子卖给谁？
最后的决定因素
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不独房地产，在中国，能起到最终决定因素的只有一个，那就是政策
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。政策很重要。对市场的影响最大。
从中央的多次表态可以看出来，对房地产市场的认识是一致的，那就是“房子是用来住的，不是炒的”。
怎么理解这句话呢？
准确的说，首要的是抑制涨价。
在这个坚决强调“学深、悟透、做实”的大背景下，各地的行动是迅速的。
首先是直辖市，北京和上海先后放出大招：五年内分别新建50万和70万套永久性租赁住宅。为此，两个城市毅然牺牲了数百亿的土地拍卖收入，快速进行规划和推进，相信这些承诺的房子一定会比承诺的时间还要早的到来。
因为，这就是政治。
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其他很多城市也在行动。
武汉和郑州都宣布，大学毕业生和高科技人才，在户口和买房上有优惠政策。因为对一个城市来说，房子没那么稀缺，而人才是稀缺的。
没有了人才，房子也不值钱了。
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总体来看，政府努力在刹车，压制房地产的过热。房价会不会降？一定是会降的。
但中央还对今年的工作定了个调，就是“稳中求进”的开展工作。那就是说，暴风骤雨式的降价是不会出现的。
所以，房价将会是一个温水煮青蛙式的结果。
你说呢？
最后，想说的是，排除货币因素，对北上广深的居民来说，可能这辈子能看到的最高的房价，你们已经看过了，二三线楼市可能会有政策大力扶持的重点城市盘整稳定，但短期看，整体市场将持续走弱……
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