重磅！2018年成都大趋势研判！来源：米宅米宅微信号：mizhaim

小编来了！今天看到一篇文章说的是‘重磅！2018年成都大趋势研判！’，特意拿来分享给各位看官，如果你也觉得这篇文章不错，记得分享哦！健康摘要：春节临近，年味儿也越来越浓。常言说：有钱没钱，回家过年，但是谁不想体体面面的回家，然后给家里人一份丰厚的大礼

正文开始：

来源：米宅米宅微信号：mizhaimizhai 作者：大白

在米宅刚刚推出的米宅城市粉丝群中，尽管成渝城市粉丝群是收费最贵的，但依然成为第一大粉丝群。

可见成都和重庆的关注度和热度是很高的。

大家进群的讨论的第一个话题就是，2018年，我怎么买？

今天我们先讲一下成都。

2017年发生了什么？

2017年成都楼市发生了什么？

身在其中的必深有体会，但也注定被裹挟，被迷惑。

刚刚开始关注成都的，更要知道今天是怎么来的，才能更清楚预判明天。

我们从五个方面来告诉你2017年成都楼市都发生了什么。

1、调控政策，因为“严”，所以“稳”。

调控政策就是一根指挥棒。你所感知到的所有楼市现象都是在这根指挥棒下起舞。

自2016年10月，成都开始实质性调控以来，2017年又进行了约6次政策调控。

我们会发现，在稳定房价的大前提下，市场调控的手段不断升级和趋严。

2、存量供应和成交量，下滑！

2017年，市区、近郊商品住宅供销均处历史低位，供应分别同比下滑54.4%、23.5%；成交分别同比下滑39.7%、20.8%

3、需求和存量，相反！

与供应和成交同比下滑相对应的是，购买需求持续旺盛，存量和出清周期处在历史低位。

2017年，全年开盘成交率持续高位，存量处在历史新低，在四季度，市区、近郊住宅预售证存量出清周期不到半年。

4、市场表现，新房七折，趁机出货，坑多慎买！

在新房限价的政策下，无论是近郊还是市区都出现了一二手房价倒挂，新房相当于周边二手房七折。

因此，在主城供应不足和新房“七折”诱惑双重作用下，远郊成交，大幅提升。

2017年，远郊商品住宅成交面积占比上涨至24.2%。

另一个值得注意的是，在限价、限购及供应紧张背景下，公寓和类住宅公寓产品成交量上升。

5、最后我们再来看土地供应方面。

主要有4点：

整体放量低于2016年。

住宅类土地规模明显下滑。

出现房企远郊热点区域高溢价拿地现象。

各类政策性配套绑定土地竞拍，所以地价房价倒挂。

整体放量低于2016年，住宅类土地规模明显下滑。

地价房价倒挂▼

2018年会发生什么？

梳理完2017年成都楼市都发生了什么。我们来展望一下2018年。

1、供应不足，远水救不了近火！

对于供应不足，有人会有异议，因为从1月中旬开始，房管局几乎每个工作日都会有预售证放出。

但是如果你扒拉扒拉这些项目的，会发现这些楼盘里面有很多都是郊县盘，比如金堂、蒲江、简阳、崇州等等，这些供应在我们看来等于没有供应。因为这些地方偏远的连限购都没有，供应的再多也扭转不了成都楼市供需不平衡的局面。

事实上目前在成都主城五区基本上没有什么供应了，而能够对成都楼市产生影响的供应应该是成都近郊的新都、郫县、温江、龙泉驿、双流、天府新区等等。

有两个数据可以作为重要参考：2018年预计供应量与历史实际对比和典型房企存量对比。

2018年预计供应量与历史实际对比▼

典型房企存量对比▼

2、部分项目入市时间会延后推迟，限价会放松！

2018年下半年，我们会看到一手房的定价会比较困难。

所以，我们认为为了防止价格混乱，比如大丰、东升一些楼盘，在地价、房价倒挂背景下，部分项目的入市时间会推迟。

但是有一个问题是，那就是本就不足的存量卖完之后会怎样？

我们知道现在开盘的房子楼面价差不多是3000-5000元/㎡的样子，比较贵的也就大约6000-7000元/㎡，比如绿地新里程和万科玖玺台。

当这些楼盘都卖完之后，2017年地王势必要陆续上市的，该怎么办？

所以从2017年拍地的价格来看，2018年下半年限价放松应该是必须的选择，所以新房价格大概率是要上调的。

片区住宅类存量土地楼面地价▼

3、热点远郊区域会延续供销两旺，仍然坑多慎买！

部分热点远郊区域楼市相关情况▼

在前面我们提到表面供应量大，实际供应量不足，因为我们看到只有一半的新盘供应在近郊和主城。

区项目端总存量▼

所以我们认为虽然成都楼市现在新盘供应量很大，但真正能关注的只有不足一半。

特别是不能因为一二手倒挂就觉得所有新房都值得买是错误的，特别要谨慎有硬伤的、名不副实的楼盘趁机出货。

比如，蓝光长岛国际社区。周边环境差，距离未来的17号线远，另外因为“西控”，附近配套将长时间不足。

比如最近大火的华润云庭，缺点是非常明显的，短期无地铁和 5.5高容积率。

我们建议在近郊楼盘中主要看有地铁的，至少也是已经确定建设地铁口2公里内的楼盘。

因为按照大城市的经验，当一个城市地铁历程达到150公里，地铁出行将成为一种生活方式，所以有没有地铁，对楼盘未来升值空间至关重要。

所以，没有地铁的楼盘就是有交通不便“硬伤”。

4、购房者预期回落，市场购买力开始下降，但是？

在双限的压力下，特别是我们看到近期大批量预售证的出现，即使改变不了成都楼市的供需，但在各种远郊楼盘趁机出货的同时，积攒的购买力会被大量消耗。

所以我们很明显的会在市场一线感受到：

二手房的交易量已经开始下降，卖家数量上升，看房人数和看房意愿下降，但是价格是坚挺的，大家都后市是乐观的。

于此同时我们看到很多楼盘出现摇号没有售罄的现象。

我们认为在6月前这种情况会持续并成为常态。

我们前面已经说过所以无论是政策信号还是市场需求，限价势必放松，18年三四季度新房价格都会有所上调。

最终我们会看到一二手价格会逐渐趋同，二者倒挂被打破。

最后我们来总结一下：

1、鉴于成都当下限价，一二手倒挂很明显，同时成都新房摇号开盘，没有茶水费等，所以

从绝对价格上来看，买新房比买二手房划算。

但是并不是所有的新房都值得，

要警惕有硬伤的楼盘在限价的保护下浑水出货，我们建议关注近郊楼盘中有地铁的，至少也是已经确定建设的，地铁口2公里内的楼盘。

2、预售供应量大是表面现象，真正解决供需关系的无论是存量还是未来供应都不足供，但这不代表房价会涨，可你要明白，那是因为政府按住了，如果不按了呢。所以，参照第一条，你懂的。

3、目前市场已经可以明显的看到购买力逐渐被消耗，市场预期在转变，但当便宜楼盘出货之后，随着2017年地王上市，限价取消不取消会是一个焦点问题，我们认为势必会取消。

一二手倒挂局面终会被打破

，所以地王们上市之前，市场上新房是7折的(虽然不全都是）。

4、虽然我们认为在市场和调控的博弈下，2018年楼市调控基本稳定，会有松绑。但zf对政策的把控将决定2018年楼市，重要节点是2018年全国两会。

数据来源于：正合集团研究院

（本文内容仅供参考，不构成投资建议，市场有风险，投资须谨慎）

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