李文杰:二手房中介金融风口需法律法规护航中房报记者李燕星北京报道资本频繁“

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中房报采访人员李燕星北京报道

资本频繁“光顾”房产经纪行业，它们所看中的是二手房住房金融大蛋糕。但尚处于人力和资金密集型时期的房产经纪公司，迫切需要资金来提升管理水平，而非扩张规模。而在所有提升管理水平、提升规模的过程中，没有一部根本的法律法规，让这个行业改变起来举步维艰。2月8日，北京房地产中介行业协会会长、中原地产华北区域总经理李文杰详细解读调控下的房产经纪行业生存现状与发展瓶颈。

中国房地产报:

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北京“3·17”新政快一年了，对房产经纪行业有哪些影响?

李文杰:

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“3·17”新政对整个房地产行业影响很大，以二手房中介来讲，整个成交量呈腰斩状态，房产经纪公司整体生存环境严峻。过去，外界对这个行业存在误解，认为房价越高，房产经纪公司收入就越高，其实，房产经纪公司更像是股市中的券商，主要靠交易量，就像股指高低跟券商没有直接关系，券商经营主要依靠手续费。所以，成交量腰斩对行业收入影响几乎接近50%，造成90%以上门店亏损。

此外，市场调控还造成其他影响。一是门店规模减小，二是经纪人从业流失量增加。北京作为重点调控城市，为了防止无序竞争带来行业生态恶化，对中介门店发牌进行走量控制，另外也加强对经纪人的管理，比如从2018年起，经纪人的考试从每年一次调整为每年两次。

中国房地产报:

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面对市场波动，房产经纪公司有什么应对措施?

李文杰:

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行业层面一定是要积极面对，不同公司根据企业经营方针有不同选择。最常做的是通过二手房中介门店的经纪人向新房中介门店推送客户，形成联动。另外，也有部分经纪公司多元化经营，比如长租公寓，通过租赁经营来弥补，还有经纪公司是通过发展金融服务来谋求市场。目前，整个行业也在探索，是否有更多元化的方式来应对市场调整。

中国房地产报:

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市场调整给行业带来怎样的分化?

李文杰:

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任何行业历经波动时，都是整合的好时机。目前，行业出现两个现象，传统房产经纪行业集中度越来越高，更多地向大经纪公司靠拢，之所以这样，是因为大公司有资源，可以通过一系列改善来提升服务效率、降低服务成本、提高市场份额。另外，多元化也是趋势，传统中介和互联网中介的融合度越来越高，比如在租赁经营、金融服务领域的多元化探索会逐渐加深。

中国房地产报:

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目前行业最头疼的事情是什么?

李文杰:

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最头疼的问题是行业法律法规的建设。每次市场调控对于房产中介行业都会有些误伤，全国从业人数超过百万，但是没有一部根本性的法律法规，立法的缺失造成行业在管理上出现盲区，而盲区又给很多不规范的企业制造可乘之机，进而影响行业健康有序发展。比如目前广为行业和外界诟病的阴阳合同，根本原因是税务部门在规定上存在盲区，签订合同的指导价是根据“哪个价高按照哪个收费”，客户和业主则是选择“哪个价低跟哪个签约”，这就造成阴阳合同。所以我们呼吁行业加快立法，以及相关行业要有配套的支持。

中国房地产报:

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近年来，资本市场频频进驻房产中介行业，资本市场看中的是什么，是存量市场预期、市场估值，还是企业运营能力?

李文杰:

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因为中介行业最接近客户，最接近社区和有房的人群，这是很大的渠道优势，这个对很多行业尤其是高投入行业具有吸引力，其实资本进来主要就是看中住房金融红利。可以想象，这个市场每年有几万亿元，而且还在不断扩大，甚至二手房目前活跃的城市数量还不够，很多城市仍处于新房增量阶段。过去，行业做了很多尝试，比如去中介化、互联网化，但都以失败告终，事实证明，整个中介行业第一个重点并不是互联网，而是线下网络，如果单纯构建线上网络，不去构建线下网络，是行不通的，这一点跟电子商务行业有本质区别。

中国房地产报:

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住房金融的模式是什么?比如，外界认为中介公司存有“资金池”，是这样吗?

李文杰:

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称之为“资金池”是不准确的。国家对住房金融有严格管理，行业早期，有个别公司在金融创新服务层面存在灰色地带，但是经过近几年的整顿，已经步入规范，尤其是大公司，更不会去触及政策红线。起初，金融机构的服务对象并不是二手房客户，也不知道如何服务，同时也不屑于在移动支付方面做尝试，大量的信贷投放到土地、开发商的建设、开发，新房个人贷款上，只有部分金融机构愿意进入二手房金融市场，最早的有担保公司。中介的住房金融并不是这几年才发展，其实已经发展沉淀接近十年了，只不过现在外界才开始关注，而这个时候住房金融的规模已经滚动得较大了。目前，很多担保公司、金融机构、资本市场都在住房金融方面寻找风口。

中国房地产报:

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那么，资本市场的资金能为经纪公司带来除规模以外的其他支撑吗?

李文杰:

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规模不是这个行业目前最主要追求的事情。中介公司能够规模化发展的瓶颈不是资金，而是管理水平，管理水平体现在教育和服务标准上，背后是规模的提升，降低成本，提升工作效益，而规模的提升需要实现标准化、流程化。如果不提升管理水平，盲目扩张带来的就是亏损，过去很多互联网公司在线下做扩张，但最后还是收缩了，这是很好的案例。

中国房地产报:

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如果房产经纪公司从资本市场引来资金并不是为了扩张规模，那这些钱用来干什么?

李文杰:

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第一是提升自身管理水平，这是一个长期而艰难的课题，比如我们基础楼盘数据的建设，标准化、流程化节点的把控，人员的培训与经验积累，核心业务的梳理，这些都需要长期投入。第二是多元化经营的探索，比如长租公寓，这个行业做得比较好有链家的自如和我爱我家的相寓，都已经达到十万套、影响上百万租户的规模，这些需要资本投入来推动。第三是住房金融领域的探索，通过资本进来提供探索基础。

中国房地产报:

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房产经纪行业在外界看来一直是资金密集型和人力密集型行业，如何摆脱这种依赖?

李文杰:

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目前行业处于快速转型期，面临人力密集向资金密集和知识密集转变，有些公司已经从人力密集上升到资金密集，甚至知识密集型，比如通过大数据分析购房人群特征。现在整个行业处于不同层次企业共同存在的阶段。外界其实看得不是恨透，是因为不同企业在用不同的模式探索。

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