除了高挂牌价，2018年宁波土地市场还透露了哪些信息? 昨天

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昨天，下应东南新城板块的2块土地竞拍备受瞩目:

其实这两块地自从挂牌起就引起了广泛注意，其中一块纯住宅用地挂牌价13900元/平，更是创造了下应板块土地挂牌价的历史新高

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从2018年1月1日开始，宁波的土地市场不管是挂牌土地的重量级别，还是土地竞拍的激烈程度，或是土地的挂牌价格，都有不少看头。这样的土地市场究竟向我们释放出了怎样的信息?这对于2018年的楼市来说又意味着什么?

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2018

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年房价估算:还要涨!

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我们知道影响房价有许多因素，大致的可以分为内因

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和外因

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内因

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也可以理解为硬性成本:包括有土地、建安、配套、税费以及管销费用。外因

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则有经济、人口、收入、城市规划等，这些共同作用才决定了房价，而这其中，土地价格

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是最主要的因素。

前一年的地价会较大程度地决定后一年的房价，先来看看我们宁波市五区的情况:

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2015年土地均价4123元/平， 2016年房价14203元/平，差价10000元/平左右，地价占房价的比重为30%

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左右。

2016年土地均价7788元/平，2017年房价18991元/平，差价11000元/平左右，地价占房价的比重为40%

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左右。

不管是绝对差价还是比重都有上升。绝对差价的增加与精装产品的增多有一定关系，而比重的上升，主要是因为土地价格的绝对值在增大。

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2017年，我们的土地价格到了9806元/平，如果按照绝对差价来计算，2018年的房价可能会达到21000元/平(精装价格)，而按照地价占比来计算，就可能达到24500元/平左右。

这是根据前两年的数据关系计算出来的，具体的还要看2018年成交中圈内圈外的比重、经济发展以及土地市场的情况。不过我们预估: 2018年整体的房价会在21000元/平以上，要突破25000元/平不太可能，大概率会在这两者之间。

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2018年土地市场特点:多板块连接处地块

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从2018年1月1日以来，宁波土地市场一共成交的涉宅土地有6宗:

1月17日的北仑小港小浃江综合体地块;

1月29日和1月30日的两块江北区电商园综合地块;

2月2日的镇海新城骆驼板块住宅地块;

2月11日的2宗下应街道地块。

加上挂牌的2块海曙区气象路旁的地块，一共8宗。

从区域上来看，这8宗土地覆盖了宁波市五区:北仑区、江北区、镇海区、鄞州区、海曙区，分布比较平均，各区推出的土地都比较不错，虽然不是大家原先印象中正中心的地段，但是大多都处于板块和板块之间的连接处，发展潜力很大。

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例如:小浃江，处于北仑中心城区和东部新城之间，去年万科在这里拿下一块宅地之后，随着板块热度的上升，房价破万，还出现了光盘。1月份，万科又拿下了综合体地块，可以看到这个板块按照规划一步步发展起来的势头。未来这个板块的价值大概率是要在16000元/平以上了。

再看电商园，它处于奥体中心板块和慈城新城板块之间，这两个板块的热度都不低，未来加上电商园的综合体之后，板块联动更紧密，同时也增加了商业配套，对周边板块的提升作用显而易见。周边板块升值了，电商园自己的价值也会增加，这是一种相辅相成的共赢局面。

下应东南新城，它处于东部新城、鄞州中心区、东钱湖三个板块之间，鄞州中学、蓝青中学等都在这里，教育资源丰富。但是作为一个新城，商业配套的缺失一直是大家比较不满的一点，也限制了新城的进一步发展。现在有了综合体地块，填补上了商业这个空白，周边盘的价值将会迎来上涨。

2018年土地市场特点:多综合体地块

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除了海曙区和镇海新城外，其余都有综合体地块。这似乎是政府在为后面的推地铺路。

现在购房者买房比较关注配套。如果是一个综合体，它本身就能够满足配套，这样的项目是比较容易吸引到购房者的，哪怕是在一个还没有什么商业的板块，住宅产品销售起来也不会有这个顾虑。等综合体起来了，人气聚集，周边推宅地也会更容易。

现在像是环球城、东部新城银泰城，还有再早的鄞州万达广场等，都是商业带动住宅，这种模式的优势大家也都可以清楚地看到。

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2018年土地市场特点:挂牌价高

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今年土地市场，还有一个特点，就是挂牌价上了一个档次，尤其是下应的宅地和海曙的宅地。

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高挂牌价，一个很明确的目的就是防止开发商之间的勾兑，保证政府的土地收入。同时，高挂牌价能使溢价率降低，这样带给市场的冲击力看起来会略低一些。

另一个就要说到土地的费用，随着我们房价的上涨，大众对拆迁赔偿款的要求也水涨船高，拆迁的赔偿成本升高，所以，政府拿出一块土地的成本在增加，这也是挂牌价升高的主要原因之一。

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高价地对板块房价影响

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高挂牌价导致地价再上升，从已成交的几宗土地价格来说，会对所在板块的房价带来多大的影响呢?

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这个问题在我们往期土拍速报中有分析过，这里为大家再简单罗列一下:

小港小浃江综合体地块，计容建筑面积17.6万平，体量较大，成交楼面价5640元/平，因为还有商业，未来精装住宅预计售价可能在17000元/平左右，目前奥园誉湖湾的价格在12000元/平左右，还有升值空间。

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电商创新园区前洋E镇南侧1#地块，可建面积22.4万方，成交楼面价4328元/平;东侧1#、2#地块，可建面积达16.68万方，成交楼面价3144元/平米，两个加起来有39万方。两个地块中各项附加要求比较多，如1#地块居住计容建筑面积不超过总建筑面积的60%，所以价格不好估计，而周边在售盘价格在13000-18000元/平，新地块对于板块来说更多的是商业的配套提升。

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镇海新城ZH07-06-02-b地块，纯住宅用地，可建面积8.12万方，成交楼面价8706元/平，竞配7100平方保障房。未来预计售价在21000元/平以上，而镇海新城骆驼片区的房价2017年刚突破10000元/平，所以这块新地对片区房价会有比较大的拉升。

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下应东南新城两块地，1号住宅地块可建面积10.5万方，13920元/平，5号综合体地块可建面积8.2万方，起价9050元/平。1号住宅未来售价是近三万的水平，而中海国际社区的二手房售价在17000元/平左右，这之间的差距是非常大的，可以说它对下应板块的房价会带来巨大影响，其实，在土地挂牌之后，这里的房价已经上涨了一波。

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而还未竞拍的海曙两块地，总建面达到了42.47万方，起拍价16600元/平和17600元/平，光是以这个计算，未来售价3万元/平左右基本是肯定的了，目前离地块较近的新盘有华润公园道和北宸府，在售均价分别是24000元/平和30000元/平。

不过太高的价格政府也会有限价，所以海曙区房价可能只会有小幅度的上涨。

总的来说，单从土地价格上涨来预测，2018年的房价相对2017年还是会有上升。如果在高挂牌价的2018年，土地高溢价率仍然频出，那么房价会上涨到怎样的一个水平恐怕就难以预估了。但是从昨天的两块土地来看，高挂牌价抑制溢价率的作用明显，我们还是可以期待一个平稳的2018年。

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