颠覆认知!未来5年，深圳的格局将是...... 房天下特价房公众号自3月初推出以来

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来源|楼癫:LOUSHIZHIDIAN

深圳|未来|颠覆|通勤|格局|认知---傻大方小编总结的关键词

城市的空间布局，不应该按照空间距离，而应该按照通勤时间来计算。

轨道交通由于运量大、速度快以及准时性，成为了人们日常出行的首选。深圳地铁日均客流量超过500万人次。预计到2022年，市民通过地铁出行占公交出行的比重将达到60%-65%。由此看出，人口流动将主要通过轨道交通来实现，轨道交通的通勤时间也更能反映出城市真实的空间格局。

目前，深圳轨道交通四期已经开工建设，5年后，6、12、13、14、16号线这5条地铁线的通车将大大地拉近原特区外与特区内的距离，城市的格局将被颠覆。

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附深圳市轨道交通四期建设规划图

至此，深圳绝大多数核心都将被地铁覆盖，并且东西部大动脉11和14号线都将完成，城市的骨架基本形成，未来只会在这个基础上完善，不会再有大的变化。

一、城市通勤时间水波纹图

楼癫统计了现在和五年后各片区与城市双核心之间的通勤时间，如下

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(备注:众所周知，深圳有前海和福田-罗湖两个城市中心，城市中心内部也有多个核心点，广义上将到达前后海，福田站、岗厦北、市民中心皆算为到达市中心)

为了更形象地展现城市格局的变化，楼癫制作了下面的城市通勤时间水波纹图。

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大家看，我们熟知的深圳被彻底颠覆了，原本的“大鹏展翅”变成了“爬虫形”。轨道交通改变了城市原有的地理形态，从某种意义上讲，这才是真实的深圳地图。

是不是有点意思了?楼癫再根据轨道四期各线路运行速度和距离，估算出5年后的城市水波纹图。

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(备注:光明的通勤时间按照13号线二期完成来计算)

二、这两张图很耐看，里面隐藏了很多平时发现不了的秘密:

1、城市各核心和组团趋向融合

城市各核心和组团是趋向于融合到一起，趋向于形成一个椭圆形。原因是城市核心很难单独发展，必须与其他核心和组团联络合作共赢，联络越紧密，效率越高。反映到交通上，就是各核心之间互相通勤时间越来越短，越来越靠近。

2、黄金1小时生活圈覆盖全城

我们看到，五年以后的深圳，各区域核心与城市主核心之间的通勤时间都在一小时范围内。深圳已然没有了郊区，各片区到市中心都相对比较方便，尤其在30分钟线内，人口日常流动和组团联动的效果惊人。

3、东西部交通发展依然不均衡

西部各地去两个中心的时间相对更均衡，到南山的通勤时间都在35分钟以内。而东部各核心距离南山还是比较遥远，加上换乘时间，龙中平湖和坪山来南山甚至超过了70分钟。可以理解为东部坪山龙中甚至中部的观澜平湖片区与目前经济重心的西部沟通不够流畅，联系不够紧密。

4、所谓的中轴线是不存在的

传统意义中轴线上的红山清湖坂田观澜也不再位于中间位置，更倾向于贴近福田，也就是更依赖福田的发展。如果以长远看，一旦福田没落，南山崛起的话，龙华是不是会重蹈现在布吉的覆辙呢?

5、以通勤时间和价格角度看，人口已经对片区做出了选择

深圳的几个人口大街道，像福永街道布吉街道西乡街道都是在10-20分钟线左右，虽然环境比较差，但是人们在通勤时间和价格上做出了取舍。这些老城区的存在承载了来深奋斗的年轻人的希望，这也就是这些片区刚需楼盘成交非常活跃的原因。

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(看到没，坪山和光明的一个区的人口还不如人家一个街道)

6、轨道交通颠覆城市格局，东西部都有惊喜发展

11号线拯救了沙井，13号线和6号线拯救了光明，而14号线拯救了坪山和龙中。这些片区过去来关内通勤时间长达一两个小时，人口或者局限于自己的地盘，像沙井和龙中，或者干脆就没有多少人口，像光明。轨道交通把平湖公明坪山等等这些遥远孤独的孩子，拉进了城市中心的怀抱。所以，空港新城才在11号线通车以后成立，沙井的很多老人小孩也才会在通车后第一次来福田南山旅游。

三、如何利用通勤时间寻找机会

投资都是有预判性的，主流群体对市场变化通常是后知后觉的，而提前发现变化，就能够更准确地抓住机会点。

A.同样的通勤时间内，价格越低的配套越好的越值得买

同样的上班时间，住更好的地方花更少的钱，大家都会去追逐。追逐的多了就会造成溢价，也就有了投资获利空间。

楼癫发现龙华的房价并不是因为中轴线而崛起，而是因为从2011年开始龙华就处在福田中心20分钟线内，离西部核心也在相对合理的40分钟线内。并且在距东西部核心5-20分钟的时间区域内，龙华的配套和规划是最好的，所以水榭春天从2010年到现在能翻4倍。

B.隐藏的大幅减少通勤时间的规划好配套好区域就是机会

(1) 30分钟线内，出现了东部未来核心大运，这是非常可喜的变化。虽然有地铁龙岗线，但是东部核心来市区还是太远了，目前大运到福田仍需要一小时。这就导致了东部与市区交流并不密切，龙中-大运更像另一座城市，人们生活节奏也比市里慢一拍。可是在14号线通车后，大运往返福田的通勤时间减少了一半。考虑到大运目前的配套和未来的商务规划，由龙中-大运构成的东部CBD大概率会形成，深圳的整体发展将更加均衡。

(2)光明会在2020年和2021年分别受到6号线和13号线开通的利好，也就是5年后，光明会进入西部半小时生活圈。考虑到光明行政区级别的配套和定位，一些靠近地铁口的优质盘会有一定的升值。注意，这个增值部分会受到光明人口数量的限制，毕竟整个光明的人口还不如西乡一个街道。

C.当前同样通勤时间段内价格洼地依然有机会

(1) 宝中与前海零距离接触，去福田也在20多分钟的合理时间内，加之媲美福田中心区的配套，理所当然地成为了大城市中心的一部分。大家普遍觉得宝中均价已经到了7W很贵，但考虑到前海片区并没有高端住宅，宝中高档次楼盘的市场反而有机会，这也是壹方中心卖的这么抢手的原因之一。

(2)在5-10分钟区间，出现了布吉翻身等原关口老城区。虽然有非常佳的通勤时间，可是城市面貌大型配套居住环境等硬件条件短板太多，导致价格对比反而不如更远的大运和红山。当然，也正是因为价格起不来，所以大量刚需才会涌向这个片区，导致交易量巨大。对于刚刚来深圳的年轻人，这个片区非常适合上车。

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提起西乡碧海片区，大家会想到航空噪音。但是片区本身楼盘并不差，离宝中配套也不远，通勤时间比较合理。环境的缺陷造成了这个片区的房价天花板，以目前次新盘5万多的价格来看，有一定够买力的刚需客户上车其实很适合。

(3)20分钟线左右，福永片区能提供全城价格最低的新盘供应，当然跟片区非常多旧工厂和城中村有关。不过好在片区的工厂旧改比布吉和翻身的旧改好推进多了，未来被人诟病的城市面貌会有很大变化。最次，地铁沿线的环境会好很多，也宜居很多。像塘尾和马鞍山站的商业旧改，未来3-5年就可以完成。也许你现在还看不上，想想当初的红山-上塘除了地铁沿线外也都是旧城区，并且龙华也没高端产业。当初买不起福田的白领去了红山，现在科技园很多白领也开始把家落在这个片区，历史总是以惊人的相似，提醒着冷眼旁观的人。

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D.5年内都还很遥远的地方尽量避免踩坑

区域发展或者依靠自力更生，或者接受外溢影响，两者皆无，难有大发展。

距离决定了市中心辐射的力度和外溢人口的数量。可以看到即使在五年以后，坪山平湖观澜公明松岗等地离市中心的通勤时间依然在30分钟甚至40分钟以上，人们依然缺乏过去工作生活的动力。目前松岗已经有11号线，然而由于通勤时间超过半小时，房价基本无所动就可以侧面佐证。没有需求，房价即不会平白无故地上涨。如果五年后都起不来，现在入手是不是又太早呢?

四、总结

在深圳目前框架基本形成的情况下

楼癫大胆地做了一个结论:

得时间者得人口，得人口者得天下

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