美国加州地区房产持有形式有哪些？房产写在个人名下

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在美国持有房地产的方式有数种：一个人时可以独自持有，当有二个或二个以上的人时不管是夫妻丶亲属丶朋友或是合夥人则可以共同持有。

一，什么是个人独立拥有？

个人独立持有

Sole Ownership

房产写在个人名下，房产的所有权属于个人所有。如果是已婚，夫妻另一方必须签署权益书或者其他书面文件，声明同意放弃与该房产产权权利相关的一切利益，房屋的持有权归另一方所有。这个文件一定要事先同自己另一伴商量清楚，不然会非常伤害夫妻感情！

这种方式的好处是房子属于一人所有，买卖、租赁或抵押等一个人说了算！不好的地方是房子以后面临继承时，会涉及到遗产税跟赠与税的问题！而且如果房产持有人面临财产纠纷等其他债务问题时，房子会受牵连！

二，什么是联名共同拥有？

夫妻共有财产

Community Property

夫妻婚后双方共同购买或一方购买的财产，除非有特别声明，否则均为夫妻共有财产，夫妻各自拥有支配一半财产的权利。如果婚后一方得到了受赠或继承，则该房产产权并不是夫妻共有财产权。加州是美国少数实行夫妻共有财产制的一个州。

这种方式里房子属于夫妻共同财产，一方想处置房产必须征得另一方的同意，否则无效。任何一方都可以针对自己的一半产权自立遗嘱；如果没有遗嘱，一方去世则由另一半取得产权；

夫妻如有欠债时，此房地产有可能被拍卖用来偿还任何一方或双方所欠下的债务；当夫妻有一方去世时，夫妻共同共有的房地产全部成本由原购买时的成本提升到该配偶去世时的市价，可以省下房地产因历经多年增值所产生的一大笔增值税。

夫妻共有财产制未亡人权益

Community Property with Right of Survivorship

这项规定是加州2000年通过，并于2001年开始执行的新规定。这项产权持有方式最大的特点是强调了未亡人的权益优先。夫妻双方一方过世后，房产可立即置于其配偶名下，双方共同拥有产权登记的房地产无须受到遗嘱的支配影响，与夫妻共有财产权(Community Property )相比，保护配偶的权益更彻底！

此种产权持有方式与以上所述夫妻共同共有相同，但加上了如同联合共同共有的存活者有取得权 (Right of Survivorship)：不动产由夫妻共同共有，一方去世时，另外一方不需经遗产认定程序(avoids probate)依法即可取得全部产权。

常有人问应该以何种方式持有房地产比较好?这个问题因案而异，没有一定的答案。选择之前应咨询律师,税务及房产专家。

因为加州是实行夫妻共同共有的一个州，所以夫妻必须以夫妻共同共有持有不动产。但为了享有联合共同共有的特性，在加州普遍使用夫妻共同共有存活者有取得权。因为此种方式不但有税法上的优点，并且可以保障到另外一方的利益：任何一方去世时，可以不经遗产认证(avoids probate)由另外一方取得全部不动产的所有权。

总而言之,一般朋友或合资或合夥人用普通共同共有(Tenancy In Common)，夫妻及子女或近亲之间可用联合共同共有(Joint Tenancy)，夫妻之间如果是不在夫妻共同财产制的州可使用联合共同共有(Joint Tenancy)，如果是在使用夫妻共同财产制的州可用夫妻共同共有(Community Property)，如果双方同意可以加上存活者有取得权(Right of Survivorship)，保障一方因另外一方突然过世时可以不须经繁杂的遗产认证程序(estate probate)，及时取得另一半的产权，同时也可以防止另外一方将他的那一半以遗嘱(will)或赠与(gift)等方式转让给第三者。

联合共有

Joint Tenancy

两人或两人以上共同持有同一套房产，且每一位持有人的产权份额是均等分配的。

这种方式最大的特点是强调了生还者的继承权。若其中一名联合持有人亡故，则其持有的房地产份额自动平均分配到其他共有者名下，而且联合共有产权登记的房地产无须受到持有人遗嘱的支配。

这种持有方式如果是几个朋友合伙投资就需要注意了。在这种方式下，如果不幸亡故，持有人的房产自动被平分到合伙人身上，家人得不到任何权益，即使有遗嘱也不行。

但如果是亲近的家人或者夫妻之间，可以考虑采用这种方式。好处就是其中一方持有人过世后，产权可以自动转移给其他的联合持有人，避免繁琐的法律继承和缴纳遗产税。

另外，如果是夫妻联合共有产权，一方过世后，只有去世的一方的那一半的购买成本可以提升到过世时的市价，而不是房产的全部成本。

普通共同共有

Tenancy in Common

除了夫妻及近亲以外,这是一般人最常持有房地产的方式。

二人或二人以上共同持有某个房地产，各持有人可以同时或先後取得他们自已的产权。各持有人可以平均持有或以任何的比例持有。如果没有指明特别的比例，则产权由所有持有人平均分配，每一个持有人对该房地产拥有平等的占有权及控制权。

任何持有人或其债权人不可处分其他持有人的产权，也不可在他人的产权上设定抵押或放留置权(Liens)。各持有人可以不经由其他持有人同意自由移转(买卖或赠与等)或设定抵押(借款等)。但一般人只愿意购买产权的全部而不会购买一部份，因此持有部份产权的人通常很难出售；如果要全部出售，往往又会受到其他持有人的反对或刁难；出售的价格及条件持有人彼此之间也常会有不同的意见。

常有当事人是夫妻或是至亲好友却必须对簿公堂，以官司解决。当持有人去世时，他的产权可经由法定程序侈转给他的继承人(Heirs)。

三，什么是公司拥有？

公司拥有

Company Ownership

是以公司名义持有房屋产权在一定程度上由个人处理和控制，因为公司名下的资产是由公司决定的，董事控制着公司的方向，而董事又听命于股东的，且懂事大多就是股东。因此，房屋通常还是由个人控制。

但鉴于是公司拥有，所以房子的盈亏也会影响公司的盈亏。租金所获得净收益也需按照公司所得税率进行申报和计算。

四，什么是信托拥有？

信托

Trust

在加州地产的产权可以以信托的形式来实现。信托机构持有房地产法律上及产业等值上的产权，而受托人则代理托付人及受益人的利益对房产进行控制和管理，托付人及受益人仍保留房地产的产权及责任。

采用信托(Trust)拥有的方式是将个人或公司隐藏在信托管理人的背后，受托人(Trustee)则代理托付人(Trustor)及受益人(Beneficiary)的利益对房产进行控制和管理，托付人及受益人仍保留房地产的产权以及责任。目前许多夫妻或公司为了遗产问题将产业交付信托处理。

很多人现在美国买房，都想把子女的名字加上，希望借此可以规避部分税费，但把小孩名字加到房产里并不能起到很好的规避税费的效果，反而会弄巧成拙。

把子女名字加在房屋产权内，是一种赠与，赠与就要有赠与税。当大家将产权赠出时，是按当时购买房屋的的成本价转给子女，通常父母以前所购买的产业，其成本价格都较低；

因此，当其子女将来卖出物业时，可能需要付出庞大的资金增值税，如果是出租产业而不是主要的居所，则全部的资金增值都要付税。

但如果父母继续拥有产权，将来通过遗产方式把物业交给子女继承，子女所持有的物业成本价格，就不是父母昔日购买时的成本价，而是出售时的市值；将来他们出售这些物业时，就可以避免或减低资金增值税。

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