独家丨津南北闸口“F4”聚齐！2656套别墅+洋房为改善而来在津南区

在津南区，海教园和咸水沽一直是比较热门的板块，海教园内天南大的优质教育资源是吸引购房者的“源动力”，而咸水沽是津南区起步较早的区域，商业配套相对完善，已经形成一定的居住氛围。众所周知，土地供应决定着房源供应，2017年津南区北闸口板块05、06、07、08四宗地先后挂牌出让，接着06、07、08三宗地又先后曝光产品规划，让这个“默默无闻”的北闸口有了“热度”，似与海教园、咸水沽呈三足鼎立之势！

不久前，最晚出让的05号宗地规划图在规划局公示，这4宗相邻“田字形”地块正式“齐聚”，改变板块内房源缺乏的现状，究竟有哪些产品？接下来和小编共同一探究竟。

禹洲05号云著花园别墅+洋房+高层

购房需求全覆盖

在分析产品规划前，先和小编一起回顾一下当时的拿地情况。

2017年北闸口出让的四宗地块中有三宗被禹洲收入囊中，分别为津南（挂）2016-07号、津南（挂）2016-08号、津南（挂）2016-05号。

其中，07号宗地总价7.58亿元，楼面价13902元/㎡，溢价率50%，没有自持面积；

08号地块总价13.25亿元，楼面价13916元/㎡，溢价率50%，自持面积2.3万平；

05号宗地总价9.7亿元，楼面价13033元/㎡，溢价率12.4%，没有自持面积。

最新出炉的规划图就是05号宗地名为云著花园。根据规划显示，云著花园总建筑面积108527平米，住宅建筑面积72428平米，社区绿地率40%，容积率1.2，密度很低。

产品方面，社区总共规划40栋楼，总户数613户，平均每户面积约118平米，可见未来产品以大户型为主。其中，10层到顶小高层2栋，分别为21、25号楼；17层到顶高层3栋，分别为22-24号楼；8层到顶洋房3栋，分别为19、20、26号楼，7层到顶洋房3栋，分别为17、18、27号楼，剩余29栋是2层到顶别墅。

另外，社区内规划建设机动车停车位638个，其中地下停车位630个，超过1:1比例，社区或为全地下停车位，实行人车分流。社区还配建有1000平米组团绿地，900平米居民活动场地，300平米居民健身场地等，从社区本质上提高居住舒适度。

禹洲07号雍和雅苑大户型低密社区

配建小学成亮点

07号宗地雍和雅苑与05号宗地云著花园隔泽惠道相邻。根据规划，禹洲07号地位于泽惠道以南，御惠道以北，右营路以东，西营路以西，总建筑面积90125.72平米，住宅建筑面积52206.72平米，容积率1.2，绿化率40%，整体密度很低，南低北高，采光无遮挡。

从产品上看，整个社区规划共32栋楼，424套房源。地块西南侧为18栋2层到顶的别墅，地块中间为8栋7层到顶的洋房，地块北侧为4栋13层到顶的小高层和2栋17、18 层到顶的高层。住宅户均建筑面积123.13平米，与05号云著花园一样是以大户型为主的低密宜居社区。

社区还规划建设451个机动车位（地上8个，地下443个）、1000平米的组团绿地、240平米的居民健身场地，以及物业管理用房、居委会、社区服务用房、文化活动室、商业服务网点、便利店、早点铺等，可以满足居民日常生活所需。值得一提的是地块东南侧即为北闸口第四小学，满足本社区孩子的教育问题，也能惠及周边其他居住者。

禹洲08号雍和熙苑主售别墅+洋房

3栋高层或自持租赁

而禹洲拿下的08号宗地雍和熙苑与07号宗地雍和雅苑隔着西营路相邻。社区总建筑面积为159723.64平米，住宅建筑面积91048.64平米，含可售住宅建筑面积68048.64平米，自持住宅建筑面积23000平米。社区整体容积率1.2，建筑密度35%，绿地面积31737.88平米，绿地率40%，又是一个低密度社区。

从产品看，共规划48栋楼，房源857套，每户建筑面积大约106.24平米，可见户型以改善为主。地块南半部分为33栋2层到顶的别墅；北半部分规划建12栋7-8层到顶的洋房和沿西营路一侧3栋16-17层到顶的高层，小编猜测高层部分是开发商的自持面积，未来可能会用来做长租公寓。

另外，社区规划有801个机动车位（地上32个，地下769个）、5000平米的中心绿地、1000平米的组团绿地、240平米居民健身场地、居委会、文化活动室、警务室、社区商业服务网点、菜市场等，用于满足居住者的日常生活所需。

融信06号汀水轩别墅为主自持4栋高层

配建幼儿园惠及四区

2017年北闸口出让的四宗地块中仅有一宗被融信拿下，是津南（挂）2016-06号宗地，总价10.725亿元，楼面价13907元/㎡，溢价率50%，自持面积2.1万平米。

06号宗地的规划图也已经出炉，社区名为汀水轩。根据规划，地块总建筑面积124618.2平米，住宅建筑面积72732.12平米，其中自持住宅建筑面积21000平米，容积率1.2，建筑密度30%，绿地率40%。

从产品方面看，汀水轩总规划45栋楼，共762套房源。其中3层到顶别墅产品33栋；6层到顶洋房2栋，7层到顶洋房6栋；15、18层的高层4栋（42-45号楼），根据建筑面积估算高层部分或是自持的面积，未来不能出售，只能用来做租赁。

配套方面，社区规划建设有居委会、托老所、社区商业服务、商业服务网点、居民健身场地、组团绿地、雕塑等，提升居住者生活便捷度和生活品质。值得一提的是社区配建有幼儿园，加上07号宗地的小学配套，可满足四个社区的教育需求。

北闸口新房供应匮乏

四地块规划产品“解渴”楼市

目前来看，北闸口新房项目供应很少，仅钱隆学府高层5-8号楼在售，其中5号楼18层到顶，6号楼30层、7号楼28层、8号楼27层，2梯4户，户型为91、92、95、98平米2-3居，均价10000-12000元/平米，预计2019年6月交房。

从产品和户型上看，钱隆学府多面向刚需置业者，恰好四宗地规划的产品以低密宜居的洋房、别墅为主，为北闸口楼市注入新鲜血液，成为不同房源类型的有效补充，满足当地居住需求升级的改善买房人。

从价格方面看，目前北闸口二手房高层价格区间在7000-8000元/㎡左右，洋房大致在10000-11000元/㎡之间，禹洲和融信打造的新项目入市，能有效激活北闸口楼市，至于入市价格，2018年我们拭目以待。。