万达兜售资产背后的故事 “一百年来

在经历了“卖卖卖”风波之后，鲜有发声的王健林首次详细解释了万达出售资产背后的逻辑。王健林强调，“没有只买的生意”，万达轻资产转型超预期，未来，安全守业很重要。业内人士则认为，房企大规模扩张阶段已经过去，企业的高质量发展、夯实运营基础将是未来发展的重点。

　　然而，在过去的一年中，万达经历了风波，也承受了一些磨难。尽管多次辟谣，万达仍陷在舆论漩涡中。缓解舆论冲击也好，稳定军心也罢。1月20日，王健林曝光了出售资产获得670亿元现金的背后四大动因，同时许下三年后再见万达的赌约。

非地产收入占比超六成

　　值得关注的是，王健林特意强调了国内外资产占比情况。他表示，万达集团以成本计资产7000亿元，同比减少11.5%；其中国内资产占比93%，国外资产占比7%。

　　“为什么专门提这个数据？去年有人说万达把大量资产转移到海外去了，数据证明完全不符合事实。”王健林在这份工作报告中，首先就用数据反击了这一舆论声音。

军人出身的王健林直言，“什么叫做生意？做生意用老百姓俗话说，叫做买卖。生意就是买和卖构成的，世上没有只买的生意，也没有只卖的生意。买就说这个公司好，卖就说这个公司不好，这是根本不懂商业思维。”

王健林也毫不避讳，“每个大型文化旅游项目需要七年、八年有息负债才能往下走，十几年才能收回投资。万达十几个文旅项目叠加在一起，虽然通过销售物业能回收大部分现金，但至少五到六年内，每年净增1000亿负债，压力相当大。”为了有利于万达集中资金，保证核心资产，万达广场每年计划开业50个，“做轻资产只赚不赔的买卖，绝对是上策”。

　　不过，对于出售680亿元资产后的万达，核心资产则是万达广场。王健林也表示，万达转型关键是万达商业的转型。万达商业转型关键是从单一重资产企业转为轻资产为主、轻重并存发展的企业。而关于万达的轻资产方面，王健林称，万达不再向以前一样全部持有物业。

　　“说万达转型就不再持有物业，这完全错了，只是万达不像以前百分之百自己持有。”他表示，万达转型关键是万达商业转型，而万达商业转型，关键是从单一重资产企业转为轻资产为主、轻重并存发展的企业。

转让资产背后四大动因

　　2017年，对于万达，乃至成个地产行业来说，都是非常重要的一年。2017年7月份，万达和融创、富力签署了文旅项目、酒店资产转让协议，仅此一项协议就减债440亿元，回收现金670亿元。先抛开万达来说，融创接手这笔资产后可能上位行业前四的位置。反观万达，则有解读称，“万达卖资产，是不是不行了”。

　　对此，王健林表示，“其实这是根本不理解商业的基本逻辑。”生意就是有买有卖，没有只买的生意，也没有只卖的生意，关键看价格。万达清偿海外账务，卖一半资产就清偿全部负债，就是挣了一倍。所以买卖是正常逻辑，关键看差价。

　　其次，万达广场已经是很重资产，几千亿元，文旅项目再持有，资产太重了。虽然有大量销售物业可以回收投资，文化项目能收回投资，但每个项目周期要7年至8年，十几个项目累加，至少5年至6年内，万达每年要净增千亿元有息负债，万达的负债就会太多。

　　再次，万达已持有大量较高收益的万达广场物业，没有必要再去持有文旅项目物业。酒店整体年平均回报率低于4%，全部酒店每年吃掉十几个万达广场的净利润。所以，万达决定把重资产的文旅项目和酒店卖掉，做轻资产这种只赚不赔的买卖，绝对是上策。

　　更重要的是，企业经营安全是第一位的，为集中有限资金发展万达广场，就要有舍有得，否则就不能保证开业50个广场，在建超百个广场。

值得注意的是，万达在转型路上适时调整组织架构以适应转型，王健林在年会上提出了三大建议，即：成立商管集团、地产集团和新网科公司。

地产集团主要负责消化商管集团的地产业务和万达广场的重资产，不排除搞纯粹的住宅开发。王健林重点提到，现在中国房地产，基本上负债和销售额是对等的，销售越多，负债越多，因此，地产集团就是在负债上限下考虑业务发展，不要求做多大规模。

对于万达集团呈现出的微妙变化，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，房企大规模扩张阶段已经过去，企业的高质量发展、夯实运营基础将是未来发展的重点。

来源于中国经济网《证券日报》

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