猛视第一期补遗：融创的“五官” 【猛视】厦门首档「地产行业老兵」访谈

【猛视】

厦门首档「地产行业老兵」访谈视频，「猛视」的意义在于通过对话一线从业者，直面厦门楼市现场的真实声音，给大家带来不一样的楼市观点和看法。

【猛视】栏目第一期上线后，用户反响热烈。同时，我们也收到了一些内参用户对【猛视】栏目的宝贵建议，在此一并感谢！由于经验不足，第一期栏目在制作过程中出现了一些小插曲，给各位内参用户造成阅读上的不便，在此深表歉意！鉴于此，内参整理了【猛视】第一期访谈融创厦门公司总经理王喆先生的采访手记和实录。

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壹融创的择地观

郑超：厦门地价在2016年下半年迈入新平台期，融创为何选择在这个平台期的时机进入厦门市场？对于马上就要开盘的融创大同府，您是怎么看的？其择地标准是什么？现在很多所谓的专家自媒体大V都在唱衰厦门，认为厦门房价虚高，您怎么看？

王喆：首先，厦门本身是融创准备重点布局的城市，我们看的是厦漳泉这个城市一体化，或者这个城市群的竞争力，而不单单只看厦门。

我觉得分析厦门这个城市得从另外一个逻辑、另外一个角度来判断，确实这个城市如果你真的对他不够了解的话，你还真的看不懂，因为单纯看数字、人口基数、GDP等等这些数字的话，其实很难支持厦门目前的房地产地位。但是我一直认为，厦门是全中国的厦门，它肯定是闽南或东南的厦门，这是肯定成立的。所以基于这点，这个城市房价高一些，其实也不足为奇。长远而言，这个城市也不存在什么问题，我是坚决看好厦漳泉一体化，这个城市群我认为它是继珠三角、长三角、环渤海之后中国最有潜力的一个城市群。

蛰伏了三年之后，我们看懂了厦门，我们坚决的看好厦门的未来，不是未来两年三年，而是持续看好。所以从长远来看，由于我们持续看好厦门，你选择什么时间进入这个市场就显得不那么重要。

我们在杭州用五年时间，我做了杭州权益榜第一，流量榜排在前三位，也奠定了我们在杭州的市场份额。我们也希望经过三年时间，我们在厦门也同样做到这一点，其实这也是我们一个战略的选择。

为什么选择大同府？其实我知道现在环东海域版块，大家都非常非常的看好。环东海域未来非常好，大同府在一个围绕未来厦门核心区域十分钟车程的地点，我认为也是核心。另外，项目周边配套也是非常好，至少从目前来看，是相对成熟的。其实厦门现在有很多的热门片区，未来前景都不错，由于厦门整体区域不大，你如果围绕几个热点区域十分钟车程的地方，我认为都是非常近的地方。

贰融创的精装观

郑超：我们有位会员朋友提出这样一个问题，他去看过杭州侯潮府，看完后的感受是，侯潮府的精装标准应该来说比厦门的大同府和这个东南府都要高，他提了几个重点：第一个是，厦门不送智能马桶；第二个是不送壁纸；第三个是洁具的品牌好像有弱一些。您怎么看这个问题？

王喆：大同府和候潮府的设计师其实是同一个人，设计风格相似，并且，候潮府的定位是7万多价位的高层产品。

如果把大同府与厦门岛内外的同一类型相比，我们的标准都是属于第一线的，各种精致设备和用料都是一线品牌。还有一个问题就是壁纸，我们确实是取消了精装壁纸，为什么呢？因为厦门的气候，我们必须取消壁纸，这个是很重要的，否则的话，精装交付后或者业主入住几年后，会因为气候因素出现很多问题。我们认为，壁纸交给客户自行装饰也很好，其实很简单，也可以根据家具色系来搭配，也体现稍微的一些个性化。

我觉得最大的优势在于，你可以去贷款，最核心的是，你省事。我们做的是成品房，且确实有多年的做这种成品房的经验。大同府请的设计师绝对是目前中国一线的设计师，我们北京壹号院、桃花源系列都有参与设计。这种水准的大师他的设计不在于他多么多么的堆砌，更多的是在于很多细节。譬如说我们所有的融创的踢脚线，我们卫生间、厨房等经常用水的地方全都用石材，因为那些地方有水气、或者有保洁的需求。包括开槽的位置、开关设计等等这些细节，都是成品房经验的体现。

所以我们认为，最大的价值还是在于，我们提供了一个非常专业的成品房，这个和目前岛内外的其他别墅有的一比。

叁融创的产品观

郑超：融创是一个对产品非常讲究的开发商，内参也一直强调：你要买好的产品。作为中国指数级的开发商，一定对趋势是有预判的，在预判趋势的过程中，如果判定是下行情况，很多开发商的第一反应是——控制成本。但是我们看到大同府和东南府的产品，事实上感觉成本控制有限，甚至叠墅还做厦门第一个精装叠墅，这种做法与市场主流的毛坯交付完全不一样。融创在成本上是如何考究的？因为我们都知道现在做精装投入不一定能够卖得出相应的溢价。

王喆：首先市场的确进入一个深调期，但是我认为它不一定是下行，我觉得它可能是在变革或在深调。

过去在厦门，房屋已经成为一个投资属性太强的东西。确实在深调之下，市场预期和市场表现会出现一些变化。但是就发展商而言，你的初心不能改变。我们一直坚持的就是高端精品的产品路线，我们认为无论市场怎么变化，真正的改善需求是最刚性的。因为过去十几年，居住体验发生了巨大变化，我们希望能做出历久弥新的产品。所以基于此，我们不能因为暂时的市场表现去改变产品上的投入成本，一定要做出来符合你对于客户承诺的产品。

郑超：很好奇一件事情，目前厦门的主流的叠拼，大概的面积在90-120㎡，融创一来就往130㎡冲，大同府130-144㎡的面积段，总价也会相对较高一些，您是怎么考量的？

王喆：对，这个是我们主动选择的，为什么？因为我们知道，可能绝大多数的发展商都选择小面积产品来控制总价的这种策略，我们也相信一定是这样的。因为，总价低了之后，你客群基础就相对大。但是，当你达到一定总价之后，你的客户群就会显现出他需要什么。这个总价需求的客户，他对于空间的需求，我觉得是非常非常重要的，你必须要符合他需求的产品标准。比如说，我们的南面宽做到7.1米、7.2米，这个其实是目前市面上联排别墅都做不到的。我认为这个面宽决定了真正的室内硬装、舒适度、采光面积、占有土地资源的能力，我觉得这事非常非常重要。

郑超：现在很多购房者会在这个总价段上去进行比较，比如说买大同府的叠拼大概要卖到七八百万。应该来说也不会太便宜。这个总价和市面上一些联排的二手价格接近，甚至跟联排一些小面积的总价相当。在选择上，您会给购房者一个什么样的建议？

王喆：其实你说的很多小面积的联排别墅，或者现在厦门市场上普遍的别墅，它们和我们大同府还是有一定区别的。相对来说，我们产品整体的设计感、整体精装修、我们的景观、配置标准的外立面、配置标准建筑规格，以及我们的工艺工法，和我们后期的服务、社区整体氛围等等这些还是有些优势。最主要的一点，其实我想说的是我们的尺度，我刚刚介绍了我们的尺度，我们的品牌，我们的规格其实完全是超越的，这个我觉得很重要。其实你买一个产品，你要在里面居住、生活，最核心居住感受和体验。刚刚你说的140几㎡的别墅，都能想象得到它的面宽，它的规格，它的居住体验。

郑超：有个小问题，就是我注意到我们有的房间的尺度比较小，这点上您怎么看？

王喆：我觉得这是个取舍问题，因为我们的总面积段在这里放着，我们要保证这个公共空间和面宽，一定要有取舍。虽然我们北面的书房，我们一楼的客房，这两个房间的使用面积相对较少一些，但也足够使用了。因为你书房要那么大，确实也足够了。第二个，我们确实还腾出了很多其他的空间，比如说你的天台、你的小院、地下室。对于这一个墅居生活来说，最核心的还是你的公共空间，是人和人的交流的空间。那么自己独自相处的空间，在这产品的考虑中，我可能必须把它排在次要。

肆融创的服务观

郑超：融创一直在提“归心”的这个东西，因为我自己跟营销关系比较深，我一直没搞明白，提这么虚的东西，不说人话的东西，里面装载的是什么东西？

王喆：这个“归心”其实是我们区域内提出来的服务理念，这其实是跟我们融创集团的“臻生活”是一脉相承，这是融创提出来的一个针对全生命周期、提升客户居住体验的计划。

所谓的归心空间。我们一直强调，在一个社区里面，其实你在里面生活，你自己的家、室内的部分固然很重要，但你的公共空间、你的邻里公共场所也非常重要。就是说，一方面，你要满足你基本的社交，第二我们更希望这里面有些真正的内容，而且这个内容呢，就是真正你需要的，或者说可以拉近你和这个社区邻里的关系。现在很多豪宅，高楼大厦之中，其实你会发现人和人之间的距离、邻居关系，可能连与你同住一个楼层的两个人你可能都不认识，因为大家都是白天工作，晚上结束回到家里边，这个社区没有一个能让人在一起聚集的地方。

为什么我们过去在胡同里面，大家都有一个很好的邻里关系，因为天天碰的上、见得着。现在确实这个城市，这个时代，让我们确实都比较尴尬。但是如果你在社区内，在你自己家的社区内，有一些专门给他打造的一些休闲的、看书的、儿童娱乐的、老年人娱乐的等等这些空间在一起的时候，他一定会让整个社区里的人愿意来，久而久之就会形成一种有人气的社区生态，我们叫社区生态。

郑超：我注意到一点，就是大同府提供了很多茶室、健身房……提供了这些东西，它到底是营销上的手段呢，还是真的业主会去使用呢？

王喆：通过融创在其他城市已交付的项目证实，业主会真正去使用。为什么，因为确实现在，因为过去确实太缺少这些东西了，包括我们在大同府里面我们设置了这些空间，我们是根据平面，根据它的景观、建筑之间的几个专业在一起来商定这个空间到底是给儿童、还是书享、还是给茶鉴、还是给老年人。它跟你的交通、你的主动线息息相关。在主要出入口旁边的这个空间你就不能做书享，大小人流，那么这个位置旁边有一个自行车车库的一个过道，你也不能做一个茶鉴，你可能就做一个健身室，健身对于周围环境的这个要求相对比较低一些。所以说确实我们是专门就这些空间，就这种真正能用得上的功能，给它做了专门的设计。

郑超：那它会是一个家的“外脸”吗？

王喆：一定是，最主要一点我觉得它是一个社区社交平台，让你在这里面，有温暖。我们说回家是一次归心之旅，你对家庭有一种期待，因为你在这里面非常的温馨，也非常的有乐趣，非常放松，人和人之间都是可以互相交流，回到过去那种邻里关系，这是最好的。

一个社区的好与坏，硬件是一方面，其实最核心的是软件。我相信你也知道，国外很多二手房，我要卖这个房子的时候，我要通过我这个业委会来选择这个心爱我的房子的人，他要做一个参与和选择。其实你会发现真正软件这个东西才是最核心的。我相信我们国家现在很多方面、很多行业都会面临同样的问题，硬件已经是全世界最好的了，软件可能还是有一定欠缺。

伍融创的市场观

郑超：厦门这个市场是一个投资属性较强的一个市场。我们的用户在跟我们提问的时候都会问一个问题，大同府到底值不值得投资。叠拼的这类型的产品，在此前的厦门二手房市场上，却是不多见，所以没有价值回报的参照物。您刚刚也说了，现在已经到了真正要选择好东西的时候，但是叠拼这种产品，它在其他城市的二手房市场上是一个什么样的表现？

王喆：其实我们这一次在大同府做这个叠拼，至少我个人做这个叠拼是第二代叠拼，因为第一代在上海。2012年的时候在上海我们开发了上海御园这个项目，做了第一代的叠拼，事实证明这些年做的挺好，这些产品售后追随的程度是非常好，因为它符合整个城市发展的脉络，城市一定是土地稀有化的，在这种高强度开发之下，你很难再出现，在这种位置，在大同府——今天城市核心位置，很难出现真正别墅。这种产品是一个稀缺产品。

第二，我们所做的叠墅产品，你会发现，我们大同府绝大多数都是两叠产品，一跃二、三跃四，两种产品其实都有大量的公共空间。一跃二，有小院、有地下室，三跃四有露台、也有地下室。然后还有一小部分是三叠产品，一跃二、三跃四，我们一跃二有小院有地下室，三跃四有地下室，五跃六有露台，其实它都是类别墅的生活方式。最主要的一点，它的生活空间也是跟别墅一样是多元化的，你有一些专属空间，你可以满足很多你的个人爱好需求，这是在公寓产品类包括复式产品里面都无法实现的。

还有一点，就是我们的产品规模，也是刚才你问到的，为什么项目定位在130、140平米的面积段，130多平米这样的面积段决定了你的面宽，决定了你的尺度。这是一个算术题，120平米单层面积大概就是60，140平米就是70，多的10平米就是一个多的空间，其实是有很多变化的，所以你的空间也要像一个别墅产品，不是两个公寓楼凑在一起的。我觉得这是符合这些客户群未来一定的价值取向的。我刚才也说过，我们判断的是未来厦门的市场一定是有价值的，你要买到真正好的房子，客户群一定会细分的。

郑超：我是很好奇一件事情，融创近几年一直在全国前十开发商里面均价最贵，那里面有一个问题，什么人是融创的业主？这就回到刚才那个问题，很多内参用户对投资的疑虑，当然我也有疑虑，就是这种产品适不适合投资？它未来的交易对手到底是谁？融创吸引的都是一些什么样的人？

王喆：对，我们确实是在全国的top10里面价格是最高的，我们2017年的时候应该是17000多的均价，高出了全国均价将近10000块。这个确实是我们的一个定位，尽管均价高，但我们2017年的总销售额仍然高达3600多亿。

其实我们在很多城市里面，我们的周转是非常好的，基本上我们的产品定价都会高出我们的竞品一个高度，所以其实从简单的判断上来说，可能会觉得融创产品不适合投资，投资价值没有很高。因为你同样一个地段，你比别人高2000元，那它肯定比你多2000元的空间，那事实证明，现在已经看出来了，真正到二手市场，你的价格就会比别人还要高很多。为什么呢？其实我觉得我们吸引到客户最主要的一点就是高净值，这一点很重要。事实证明，我们的产品在二手房市场这个表现，也能卖到它的投资范围。

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