房产公司未来30年的饭票找到了股市生存指南

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正文开始：

昨晚各位同学朋友圈里想必都在传这条消息，全文如下：

国土资源部部长姜大明今天说，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

这是我朝土地政策的一个重大转向，接下来就是两个问题了。

问题1：对房价影响如何吗？

问题2：房产股会怎么走？

第一个问题答案应该是比较明显的。需求不变的情况下有新的土地供给出来，肯定会降房价啊。至于怎么个降法后面再讨论。

第二个问题就好玩了。昨晚我还和万神还有点小争论。万神认为是利空，我认为未必是利空，而且还利好国企背景的开发商。

老实说，我也没想到今天市场是把这个消息理解为大利好。但仍然可以把我为什么认为是利好的逻辑说一下。

首先还是回到消息本身。里面无非有两点：第一，企事业单位可以自己建房了；第二，农村宅基地可以入市了。

第一条想必大多数人不陌生。我小时候住的就是父母单位的宿舍楼，90年代房改后才改变产权性质。其实这种房子现在也不少，我认识一个在帝都航空航天部门工作的朋友，去年就分了一套单位大院内自建的房子，除了不能卖以外，可继承可出租可落户口可读书。

再深一步研究，除了少数大企业有能力去市场上拿地造房子以外，大部分单位只可能充分挖掘自己现有的土地资源。举例来说，有些大学面积很大，可以整块地出来给老师造个宿舍什么的，以此类推。

第二条就更有意思了。从出租的角度来说农民房早就入市了，在帝都魔都寨都等等大城市飘过的同学们谁还不知道农民房是什么？但过去是农民出租自己的房子，未来则是企业拿下农民宅基地后进行和规范建设和（出租）管理。

这两条的本质都一样，就是充分调动各种集体所有制土地入市。其主要的目标是指向租赁的，当然这个租赁和现在的租房不一样，是长租，甚至很可能自带带户口和学区，或者虽然不带户口但是带学区——话说现在的户口除了学区外还有意义么？

从利空的角度来说，长期来看这个政策肯定是让房价下跌的。但问题就出来这个长期上，现在只是定调，到具体出政策再到落地，最快最快也要3年吧。这三年时间足够把房企现有的高价土地都消化干净。

另一方面，正如任大炮说的，租赁和购买毕竟不一样。以我朝人民内心对于房产的挚爱，凡是有条件买的一定还会去买，而不会去租。所以到底房价怎么降、降多少，那还是不好说的事儿。

接下来说利好了。这个消息的利好至少有三方面。

第一，产生了新的没有财务风险的代建业务。

房产公司一定喜欢房价涨么？我看不见得。房价涨当然很爽，但是有涨就有跌，这是自然规律，每次房价跌的时候都会死一批房产公司。顺驰死过，恒大和绿城也都差点死过。

现在好了，企事业单位和农村可以自己造房子，那么这个房子谁来造呢？十有八九最后还是要转交给房产公司，这个业务叫做代建。在这个过程中，房产公司出管理和服务，钱虽然少赚，但是不用承担财务风险。

所以我认为这严重利好绿城这样的有丰富代建经营的企业。也利好各种有国资背景的企业，原因大家都懂的。

第二，转变了房产公司的盈利模式。

目前房产公司的本质是炒股，是赌地皮会不会升值。赚了再多的钱，还是在赌，而且是上着杠杆在赌。成功100次也没用，第101次输了就一把输光破产。

所以目前房产公司最迷惘的是赚了钱该怎么办，也出现了融创去投资乐视这种国际玩笑。但说真的我能理解孙宏斌——房产最多再好10年，10年后该怎么办呢？

好的，现在路子来了。房产公司完全可以去与企事业单位合作、与农民合作，拿集体所有制土地建租赁用房。目前房价中70%是土地价格和税费，而使用集体土地的话这块就非常少了。直接说结论就是租金投资比可以达到年化6%左右

，未来甚至可能达到10%。

第三，房产公司还可以发行REITs产品将这些不可出售的房产证券化，通过市场交易实现变相的销售。

也就是说，房产公司手里握着的茫茫多的现金有出路了。从永远在赌地皮升值的赌徒变成了收房租的包租公，还可以顺便过一下金融业的瘾。你觉得这个前景好么？

总之如果我是房产公司简直就要开始欢呼中央万岁了，因为未来30年的饭票找到了啊。

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