重磅突发！刚刚，土地制度迎历史性巨变！政府将不再是居住地唯一提供者"

九点半导语

国土资源部部长姜大明昨天说，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。这是什么意思？就是说，政府将不再是居住地唯一提供者。

突发！住房供地，政府不再垄断！

毫无征兆，平地起惊雷，堪称历史性突破！

刚刚出炉的大消息：住房供地，政府将不再垄断！

国土资源部部长姜大明宣布了两项重大土地改革思路：

政府将不再是居住用地唯一提供者：我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”：落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

翻天覆地之变，这类人有福了！

据分析，上面这两条消息的核心内容是：

1、宅基地的制度安排将发生翻天覆地的变化。

把所有权、资格权、使用权分离开。所有权不变，仍然属于集体；资格权是保证农民附着在土地上的各项权利的一种保障；而使用权最为关键，因为将使用权分离出来意味着，宅基地真正可以入市了，进入住宅用土地市场。

2、一直被忽视的财富有望被兑现！

姜大明明确，政府将不再是居住用地唯一提供者，还提到非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。

这两句话尤其值得品味。

此前在十八届三中全会中曾经提出过，“在确保农民住有所居前提下，赋予农民宅基地更完整的权能，并积极创造条件，将其逐步纳入城乡统一的建设用地市场。”如果这条意见是宅基地改革的基本方向，再结合上面提到的这两句话，“暴财经”推测——如果这个解读没错，那么这绝对是一个对中国有着翻天覆地的影响的举措，因为：

一来这改写了楼市（尤其是一二线城市）土地稀缺的局面，有大量潜在土地可以入市；

二来，农民的利益将可能会因此而大幅度提高！

农地真可以入市？

一位不愿具名的土地专家接受证券时报记者采访时表示，住宅用地政府不再垄断的理解不够准确，客观来说，真正的含义是：

原来住房供地都是国有建设用地，农村集体建设用地入市需要经过政府征地转化为国有建设用地，这次明确了以后住宅用地将不仅是国有建设土地供应，农村集体建设用地也将参与供应，但是只能通过建设租赁住房的方式入市，而且是在政府统一规划下建设，并不是真正打破垄断。

而对于宅基地三权分置说法，他认为，客观来说，这次核心是提出宅基地使用权的概念，原来对于宅基地没有提过“使用权”，这次提出未来将“适度放活宅基地使用权”，但是对于使用权将来怎么流通，具体有何限制，并没有明确，只是为未来放活做铺垫。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，此类政策思路或是对集体建设用地尤其是宅基地的“解放”，利好部分大城市周边宅基地的盘活。

但也有两个红线或底线。

第一、土地属性不改变，还是属于集体建设用地。第二、允许租赁住房产品先探索，其他产品类似普通住宅是否跟进还要看后续改革的进度。

市场冲击几何？

上述不愿具名的土地专家认为，过去的农村集体建设用地改革很多年了，但是直到现在也没有什么实质性的进展，他判断宅基地的改革应该会更加谨慎。

他同时指出，这次国土部部长讲话中的用词说“研究制定”和“探索”，这只是刚刚开始，未来还要进一步试点，到将来推开也是有限范围内，因此对房地产市场的影响不会有市场预期那么大。

实际上，农村集体经营性建设用地直接入市已经呼吁了很多年。此前，2015年，国家提出在北京市大兴区、天津市蓟县等33个县市试点农村集体经营性用地入市。后来《土地管理法》修改，改掉了不准农村集体建设用地直接入市的条款。

这次房价会下降吗？

姜部长的讲话，背后透露什么信号？

“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。”

中原地产首席分析师张大伟分析认为：政府不再垄断住房供地，需要注意的是住房与商品房是有区别的；另外，还需要注意这里是指权属不变、符合规划，这是土地出让的前提。

1、这传达的信息是政府不再是住宅用地的唯一供应者，村集体的土地可以作为建设用地入市建住宅。但住宅并不代表是商品房。

农民的土地，可以由公司，比如村集体股份合作公司，建成房子，用来出租，但不能卖，不过也算是住宅。

懂了么？能够用于买卖的，依然是国有用地的商品房，而不是村集体土地。

2、这实质上就是给宅基地松绑，让农民参与中国城市化进程。农民以后村集体的地不用被拆迁，可以直接名正言顺的盖房出租，也获得一点红利。

3、千万要分清楚，居住用地并不代表商品房用地，住房和商品房是两码事。

2017年国土部就发过文件，要鼓励集体用地建设租赁房，这有利于提高建设用地紧张的一二线城市，加快租赁房源供应的可能性，这对城中村是个利好，可以经过改造出租。

不要指望着靠这个政策降房价，增加的是市场的租赁房，而不是可供买卖的商品房。

来源：21早新闻、人民网（ID：people_rmw）、新华视点、暴财经（ID：icaijing123）、21世纪经济报道、证券时报网（wwwstcncom，作者：张达）、樱桃大房子（微信ID: ytdfz8）

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原一财《晓峰视点》节目主持人，复旦大学求是学院客座教授，中国首批注册证券分析师张晓峰，为你带来原创的财经评论，独立的观察