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【基本案情】

王老太在2006年欲购买一套经济适用住房,当时已经办理了购房指标审批手续,但是因单位管理公章的人出差在外,所以还差一个章没有盖。当时王老太有一个大儿子已经三十多岁未婚,其也具备购买经济适用住房的资格,加上他没有工作,申请手续相对简化,后经家人协商一致,先用大儿子的名字申购,待房子满5年后再过户。

同年,大儿子与开发商签订了经济适用住房购房合同,王老太用自己的全部积蓄支付了购房款及相关契税。房屋交付之后,王老太便对房屋进行了装修并入住至今。王老太和老伴共有三个儿子,全家人都知道这套房子是王老太出资购买的,当初只是为了快点办手续才使用了大儿子的名字,实际上仍是王老太夫妇的房。

在起初的几年,大儿子对于借名购房的事实都是承认的,但是随着北京市房屋价格的一路攀升,原来几十万元购买的房屋现在已经升值到了几百万元,大儿子竟然想将房屋占为己有。大儿子三番五次要将王老太夫妇赶出去,并扬言要将房子卖掉,老人拒不搬出,其竟然将王老太告上法庭要求腾房。

北京市昌平区人民法院经过审理后,判决驳回了大儿子的诉讼请求,其不服上诉至北京市中级人民法院,结果驳回上诉,维持原判。在拿到二审判决之后,大儿子愈发变本加厉:“法院不是判决不腾房吗?那我就让你们不得安宁!”随后,大儿子多次到家中砸门,打砸物品,甚至动手殴打老人,行径极其恶劣最初一段时间,老人顾及亲情关系,不愿意将大儿子告上法庭。但是老人的容忍大儿子不但不领情,反而愈发张狂。万般无奈下,王老太向法院提起了确权之诉,可是令王老太没有想到的是,法院竟然驳回了她的全部诉讼请求。年逾古稀的王老太怎能承受如此沉重的打击,在家人的陪同下,她决定另案提起索赔之诉,要求大儿子赔偿其购房款、装修款及房屋升值损失。

【法院判决】

北京市昌平区人民法院经过审理判决驳回王老太的诉讼请求。

后王老太另案提起索赔之诉,要求大儿子赔偿其购房款、装修款及房屋升值损失,北京市昌平区人民法院经过审理后,认定借名协议无效,判决：

一、大儿子于判决生效后15日内返还原告王老太购房款、公共维修基金、税费等共计30余万元。

二、大儿子于判决生效后30日内给付原告王老太补偿款人民币100余万元。

三、驳回王老太的其他诉讼请求。

【律师看法】

本案是一起典型的因经济适用住房借名引发的纠纷,司法实践中对于经济适用住房借名购买,一般认定无效。经济适用住房是一种具有保障性质的政策性住房,面向城市低收入、住房困难家庭出售,具有经济性和适用性的特点。因此,在申购经济适用住房时国家会有严格的审核标准,只有符合购房条件的家庭才能进行申购。

鉴于经济适用住房的特殊属性,国家明令禁止经济适用住房借名买房,且对于其上市交易也有明确的限制。我国相关法律规定,经济适用住房不满5年不能进行上市交易,且在交易时政府住房保障管理部门享有优先回购权。一般情况下,如买卖双方交易价格低于政府回购价格,政府住房保障管理部门可以进行优先回购。

本案中,王老太与大儿子之间便属于典型的经济适用住房借名买房的情况,虽然王老太称当初有购买资格,但是她实际上没有提交相关盖章的申请材料,即视为没有提出过申请。因此,其实质上仍旧是一种借名关系,根据上面的分析可知,这种借名行为是违反国家相关法律的规定,应当认定无效。

但是,在司法实践中,并非所有的经济适用住房借名都是无效的。比如,双方都具有经济适用住房申购资格并通过审核,一般购房人号码有先后顺序,如果号码在后的人借用号码在先的人的名字购房,在司法实践中一般认可借名协议的效力。

在实践当中,借名人与出名人发生纠纷大多是因为房屋价格上涨,早期购买时一套经济适用住房大概仅有几十万元,但是随着社会的发展,房屋价格已经翻了几番。对于大多数出名人而言,面对巨大的财产利益诱惑,很大一部分出名人就一反常态,在房屋满5年之后,拒不配合办理过户手续。即便诉至法院,借名协议也通常被认定无效,确权也无法得到法院支持,因此使得出名人更加有恃无恐。

对此,借名被认定无效或确权被驳回后,借名人必须通过其他途径进行挽回。

一般情况下,借名被法院认定无效或确权被法院驳回后,借名人可以依法向法院提起诉讼,要求出名人返还购房款并赔偿损失。因诉争房屋属于经济适用住房,出名人和借名人对于房屋借名购买都存在过错,目前,房屋已经显著升值,如果直接判返还房屋显然对借名人不公。司法实践中,法院通常会结合双方的过错大小,判令出名人承担相应的赔偿责任。

结合本案的情况,虽然王老太的所有权确认之诉被驳回,但王老太出资的房屋款、装修款及其他损失,可以依法另行向大儿子主张,要求大儿子赔偿王老太的上述损失。

一般借名的协议有口头的,也有书面的,依据我国《合同法》的相关规定,口头约定也是合同的一种形式,受国家法律的保护。如果双方之间的借名协议并不违反国家相关法律、法规的相关规定,且协议内容是双方当事人的真实意思表示,那么,借名协议便是合法有效的。

在此情况下,如果出名人不按照协议约定履行相关义务,则借名人可以要求出名人继续履行协议,配合办理过户手续。但因经济适用住房过户涉及购房资格审查、政府回购等行政审批,法院无法强制过户,若出名人执意不配合,最终协议也可能无法继续履行。如协议最终未被履行,则借名人可以要求出名人承担相应的法律责任。

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