369平方公里VS1513亩！河北地产双雄河南扩张路径千亿融资能力做投实"

投实君按：毫无疑问，郑州及环郑土地，已经成为头部房地产商必争之地。然而，让本土地产商稍显尴尬的是，不仅北上广深的万科、保利、恒大、碧桂园、融创来郑州逐鹿，连河北的华夏幸福与荣盛地产，在郑州“圈地”上也没有“手软”——虽然他们是打着产业地产和旅游地产的旗号，另辟蹊径。

1月11日,华夏幸福披露了《2017年1-12月经营情况简报》,数据显示其2017年全年完成销售额1521.43亿元,同比增长26.44%。此前华夏幸福对2017年销售额的预计约为1450亿元。

数据显示,华夏幸福产业新城开发建设总收入达1417.77亿元,同比增幅达57.31%。其中,园区结算收入额同比上年增长66.86%。

根据公告披露，截止2017年12月底，华夏幸福环郑州（武陟等）区域房地产开发项目总建筑26.02万平方米，计划总投资11.79亿元，2017年累计销售面积23.08万平方米。

不过，河北省首家通过IPO上市的房地产企业却是荣盛发展。它是河北地产圈曾经的带头大哥。对于两家房企“河北王”的称号，业界尚存争议。

根据中国指数研究院发布的《2017年房企销售百亿榜》，华夏幸福以1460亿元的销售额入围前十强，而荣盛发展则以834亿元的销售额排在第23位。

根据荣盛发展公告，荣盛发展2016年以来斥资40.28亿元在河南拿下13宗土地，面积1513.5496亩。

除了公告的土地以外，两家企业还签署了大量的意向合作协议。

2016年以来，华夏幸福先后和河南省焦作市武陟县、新郑市、长葛市、郑州市二七区、郑州市上街区、开封市祥符区签署合作协议，整体开发合作区域。

由于一些合作尚未披露土地面积，据投实君根据公开资料不完全统计，华夏幸福与河南多地签订了合作开发协议所涉土地面积达369.98平方公里。

荣盛发展亦签约小浪底·荣盛在河之洲旅游度假区、修武县“云台古镇”、白寨镇区域开发等项目。

整体来说，河北的两家头部地产企业，都不是传统意义的住宅地产开发商，其中，华夏幸福以产业园区见长，荣盛发展则更倾向于旅游地产。

地产商圈地背后，是强大的融资动员能力。

根据公开财报，华夏幸福和荣盛发展的负债率分别达到80%以上。

华夏幸福2017年三季度末货币资金为483.58亿元，荣盛发展货币资金为139.83亿元。

2017年上半年华夏幸福通过发行公司债券、中期票据、可交换公司债券、资产支持证券、短期融资券、永续债、引入信托等融资总金额968.29亿。截至2017年6月30日，华夏幸福合并口径获得的集团未使用授信额度尚有1754亿元。而荣盛发展2017年上半年共申请银行授信总额度534.44亿元，上半年末剩余信用额度247亿元。

对比华夏幸福1500多亿的销售和荣盛地产800多亿的销售，河南地产企业的实力，显然不是一个量级。

2017年，唯二超过300亿销售额的两家企业，是正商和建业。

因此，在外地房企在河南大举跑马圈地的同时，河南房企不仅在郑州的招拍挂市场上节节后退，走出去的地产商，也并不多。

但经过郑州房价大涨的2016年，郑州本土开发商的实力确实有了大幅度的提高，2017年，在省外一二线市场拿地的次数、面积、金额，都创下历史新高。

据公开资料不完全统计，2017年以来，正商已先后共计耗资超60亿元拿下北京、武汉三宗土地；绿都斥资49亿在杭州、苏州、合肥拿下四宗土地；康桥地产首次进军湖北。

不过，建业依然恪守承诺，为河南人盖好房子。

公开财报显示，截至2017年6月30日，河南三家头部地产商，建业、正商、鑫苑，其资产负债率分别为：84.42%、89.11%、80.39%。

“河北王”河南跑马圈地：产业新城运营商VS大地产+大旅游+大养老

据荣盛发展公告，2017年以来，荣盛发展及其下属企业在河南省共获得12宗土地，累计耗资21.65亿元。

2017年11月6日，荣盛康旅与济源市政府签订框架协议，整体开发小浪底?荣盛在河之洲旅游度假区项目整体开发所属区域。项目规划面积约15平方公里，其中产业用地合约6000亩，产业配套开发用地3000亩，配套开发高品质住宅及生活配套设施，土地出让用地性质为居住用地。

2017年5月25日，荣盛康绿与河南省修武县政府签约，拟在修武县建设“云台古镇”项目，该项目建设用地面积约920亩，包括古镇部分620亩、配套居住用地200亩、精品客栈用地100亩，总投资超20亿元。

2017年9月26日，荣盛发展与河南郑地新城建设产业发展有限公司签订协议，共同承担白寨镇区域开发建设任务。核心启动区位于郑登快速路以东，华韦路以北,除光武陈村所占土地外，总占地面积约2.8平方公里。

而华夏幸福则主要是通过“产业新城+地产开发”的标准化模式在河南跑马圈地，公司通过产业新城形式进入待开发片区，同时帮助片区完成土地整理、基础设施建设和招商引资工作。与此同时，公司通过配套住宅开发实现现金流平衡，同时享受因为园区发展所带来的城市化红利。

谁是真正“河北王”？

截止2018年1月12日，华夏幸福总市值1176亿元，荣盛发展总市值480亿元。

2017年，华夏幸福共实现销售额1521.43亿元，在完成1450亿元年度目标的同时，比2016年增长26.44%。华夏幸福的业绩增长主要源于产业新城开发建设收入的大幅增长。根据经营简报，2017年该公司产业新城开发建设中园区销售额达到1417.77亿元，同比增长57.31%，约占其总销售额的93%。而其城市地产销售额仅为103.66亿元，同比减少65.68%。

2017年前三季度，荣盛发展实现营业收入216.87亿元，同比增加15.9%，归属上市公司股东的净利润27.91亿元，同比增加28.34%。荣盛发展预计2017年实现净利润区间在49.78亿元至58.07亿元，同比增长20%-40%。公司管理层预计，2017年度公司可结算项目增加，结算收入及利润较上年同期有大幅上升。

荣盛发展在半年报中披露，公司在做强做大传统住宅地产的同时，进一步加大了在生态旅游、养老养生、产业新城以及互联网等领域的投资，打造“大地产、大健康、大金融以及新兴产业全面发展的“3+X”战略格局。

根据荣盛发展2017年半年报，报告期内荣盛发展先后在多个城市获得土地48余宗，规划权益建筑面积538.05万平方米。截至2017年半年末，公司土地储备建筑面积2,849.05万平方米、

根据华夏幸福2017年半年报披露，截止2017年半年度末，华夏幸福持有待开发的土地的面积为547.34万平方米，新增土地一级土地整理面积231.23万平方米，合作开发项目设计的面积43.553万平方米。

华夏幸福VS荣盛发展：融资大PK

房地产，拼到底，还是拼融资。

根据华夏幸福和融创发展2017年三季报，截止2017年三季度末，华夏幸福资产负债率为81.64%，荣盛发展资产负债率为85.09%。

华夏幸福向来被认为是地产界最会融资的企业，当然也是融资届最会做地产的企业。2017年华夏幸福进行了多渠道的融资，包括发行公司债券、中期票据、可交换公司债券、资产支持证券、短期融资券、永续债、引入信托等。

根据华夏幸福半年报，截止2017年半年末，公司融资总金额968.29亿，其中银行贷款余额355.62亿，债券(票面)融资规模411.16亿元，债券期末余额409.53亿，信托、资管等其他融资余额203.14亿。利息资本化金额为20.62亿元。本期公司融资加权平均利息率为5.99%，其中银行贷款的平均利息成本5.63%，债券平均成本为5.24%，信托、资管等其他融资的平均利息成本8.15%。

截至2017年半年末，公司合并口径获得的集团授信额度合计为2307亿元，其中已使用授信额度553亿元。

根据荣盛发展2017年半年度报告，截止2017年上半年末，荣盛发展共申请银行授信总额度534.44亿元，授信额度已使用287.44亿元，剩余信用额度247亿元。