一不小心，他又透露了哪些楼市隐秘？方张接：绝代有佳人方院长仍然制造了诸多惊喜

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2015，谁在买房？

2016，钱怎么“飞”？

2017，还可以怎么玩？

曾经，一张13万杭州购房人的星座分布图，掀起了一场星座间的“炫富比拼”;去年，30万购房家庭的“花钱”报告，揭露了单身贵族购房隐秘、上海人温州人精明大比拼。1月12日，这位被房产圈喻为一年会“不正经”一次的男神——杭州透明售房研究院院长方张接，似乎并不顾及满场600位嘉宾对于年度房产大片的强烈期待，转而在杭州房地产年度峰会现场开始吟诗诵词。

透明售房研究院院长方张接会上做精彩报告

事出反常必有妖!果然，方张接仍然不负众望，用5首诗词的现代隐喻，轻轻就穿透了2017年喧嚣浮躁的杭州楼市。

▎最躁动人心的是房子，最宁静灵魂的是诗歌

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墙里秋千墙外道，墙外行人，墙里佳人笑。

——苏轼·《蝶恋花·春景》

方张接说，这是他最喜欢的一首词，也是2017杭州楼市最形象的写照。限购是一道无形之墙，隔出了墙里墙外两个世界，也隔出了墙外之人的焦虑和遗憾。

人生总是伴随遗憾而来。被杭州拒之门外的购买力，忍痛割爱，向三四级城市回流，致使金华、绍兴、丽水、湖州等省内城市都迎来了华丽转身。

也向曾经“万劫不复”的商业地产领域聚集，商业地产也打了一个漂亮的“翻身仗”。还有已纳入杭州市区肌体却尚未限购的临安，成为了去年杭州楼市的一个小缩影。

宁不知倾城与倾国，佳人难再得。

——李延年·《李延年歌》

相比“墙外行人”的遗憾，那些捷足先登已经进入杭州的外地人，无疑是幸运的。他们完全已经可以选择“白日放歌须纵酒，青春作伴好还乡”，但是大多数目前依然选择与“佳人”同在。2017年，杭州卖出房子的11万房东里，仅有11%来自外地人。这个比例，与前几年外地人买走杭州商品房的比例是不相称的。惜售的背后，是因为一旦离开，就没有机会再回到这座城市，他们也许是要留住这座城市的未来。

忍把千金酬一笑，毕竟相思，不似相逢好。

——邵瑞彭·《蝶恋花·十二楼前生碧草》

2017年，很多购房者都被一句话重击出内伤“全款的往里走，按揭的不要堵门口”。方院长演讲中透露，全款购房行为确实在2017年明显增长，尤其是9月10月达到了顶峰。但全年来看依然是非主流，且在最近两个月明显下滑。

这个城市为房子躁动的另外一个表现，是换房人置换的时间差非常短。从卖掉到重新入手，二手房时间差是64天，新房是94天。

方张接还提到，城市躁动的另外一个表现，是这个城市存量房市场全国最高的换手率。成千上万的家庭以小换大、以旧换新、以劣换优，目的只有一个，在限购的背景下，实现房子资源配置的最大化。

试问岭南应不好，却道：此心安处是吾乡。

——苏轼·《定风波·南海归赠王定国侍人寓娘》

方张接演讲中提到，一切最终把杭州视为“心安之处”的购房者，都应该视为自住型购房行为。结合二手房市场的购买者来看，2017年自住型需求依然是市场的主流。首先，一整年所有购买房子的行为里面，首套房的购买比例仍占59%;其次，自住型的地缘性购房特征仍然非常显著。大部分城区置换型购房者的最大迁徙路径，依然是本城区范围。

天街小雨润如酥，草色遥看近却无。

——韩愈·《早春呈水部张十八员外》

自住型的购房者这么多，但是供给端的房子，未来会很多，但偏偏现在还是跟不上。杭州楼市的“供”“销”逆差已经持续了三年，可售房源的家底很薄，更大的问题是青黄不接的问题还将在上半年延续。