千亿新贵阳光城与中南隔着三个新梅千亿征途没有退路"

年度排名尘埃落定。

当2017年的江湖地位之争落幕，2018新财年的规模之争已经上路。

对房地产企业而言，这是剩者为王、赢家通吃的年代。行业集中度在加速上行，规模意味着排名，行业地位影响资金成本、人力及土地，后三者共同决定企业兴衰……站在后黄金时代的节点看，开发企业格局已定，千亿是通向未来的门槛。

当开发商奔走于千亿征途，置身于新时代恢宏的背景下，作为行业记录者，《东地产财经周刊》也在前瞻：在未来的产业变迁中，总有一些线索能够循迹，总有一些力量在重构秩序，也总有一些基因能赢得未来。

一

谁将成为今年率先冲击千亿的企业？数据分析机构给出了答案。

1月3日，易居企业集团CEO丁祖昱在题为“相信未来”的丁祖昱评楼市2018发布会上预测，2018年的千亿阵营扩容潮中，阳光城、中南位列今年冲击千亿的第一、二位。

这两家公司去年销售已直逼千亿，在克而瑞《2017年度中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，中南置地、阳光城销售额分别为963亿、915亿。

有意思的是，这两家公司冲击千亿的征途上，都站着一个行业标杆人物：陈凯。

陈凯在阳光城的经历，堪称传奇。一家原本偏居一隅的福建家族房企，在陈凯掌舵下，快速转变为职业经理人运营的现代企业，并在三年时间内销售额从23亿剧增至236亿，成就了销售额3年增10倍的行业奇迹。资本市场也对阳光城的高成长给予广泛追捧，其间股价低点至高点最大涨幅近10倍，远远超越行业表现。

阳光城的华丽蜕变，也带来了示范效应。在此之后，以福建房企为代表，一批中小房企加快全国化布局，一批家族企业开始公司治理变革，职业经理群体价值显现，并最终以快速成长的人力资源，夯实了冲击千亿阵营的房企第二、三梯队。

陈凯带领阳光城高速成长的这一教科书式的案例，也两度入选《东地产财经周刊》年度地产MBA案例（详见2013、2014《地产MBA教例》），成为一段行业精英史诗。

二

置身于大时代洪流，个人力量显得极为微小。

无论是地产首富的轮换，还是企业动辙千亿的豪情，又或者对自家产品的自负……最终都会被波动起伏的产业周期治愈。

时间终究会呈现一切。

2015年初，陈凯辞任阳光城总裁职务，改任联席董事长，后创立菩悦资产。

2016年2月，网传陈凯现身中南全国培训大会，加盟中南置业。2017年8月，陈凯担任中南置地董事长，从幕后走到台前。

在此同期，中南置地的销售额也高歌猛进，2016年中南置地销售额大幅增长，由此前一年的225亿剧增至502亿，2017年进入冲击千亿阵营。

对比两家公司快速成长过程中的策略与运营，相似性可见一斑。

在阳光城，陈凯曾将公司的快速增长秘诀归纳为“高周转+低成本”的运营策略；“丰富产品线+精选城市”的定位策略，围绕大福建、长三角布局； “扁平化+青年近卫军”的团队建设策略；“股+债”的多元融资策略；“信息对称+评价到位”的管理策略。

在中南置地，公司同样奉行“高周转+高品质+低成本+差异化”运营战略，在城市的选择上，公司环一线城市群布局的战略，围绕“大上海”、“大南京”、“大北京”布局；同时，公司强调组织变革、人才变革、文化变革与机制变革。

显而易见，从阳光城到中南置业，两家公司的战略变化显现出鲜明而相似的改革特征。

三

产业周期更迭向前，企业不进则退。

值得观察的是，前述两家公司战略转变的背后，都伴随着职业经理人群体对家族企业的改造。

诺贝尔经济学奖得主尤金·法玛(Eugene F. Fama)认为，所有权和经营权分离，需要有一个活跃的劳动力市场和充分的资本市场的存在。

事实上，在经历了二十多年高速发展后，中国房地产职业经理人群体已经崛起，且数量规模庞大；另一方面，移动互联网的发展，让信息变得日益透明。正是在这样的背景下，富有远见的家族企业家们，开始了意义深远的家族企业改造。

值得关注的是，在陈凯之后，阳光城相继挖来了碧桂园前CFO吴建斌、碧桂园前联席总裁朱荣斌，分任副总裁、总裁及执行董事长职位。这二者，皆是当年碧桂园逆袭，冲击3000亿的功臣。履新之后，新管理层大刀阔斧再造企业，广泛招兵买马，通过并购等多重途径加大土地储备，发展势头迅猛，呈现出与碧桂园当年高速扩张相似的态势。

阳光城与中南置业，是地产业两个典型代表。前者走向了完全职业经理人运营的策略，后者则走出了家族二代与职业经理人结合的路线。

两种风格并无优劣之分，但从股票市值上看，资本市场通常给予职业经理人运营时间更久的房企，予更高的估值。

截至1月11日，阳光城和中南建设（中南置业贡献主要营收），市值分别为358亿、267亿。二者市值之间，刚好隔着近三个上海新梅（ST新梅，市值33亿），后者是一个令人扼腕的地产企业案例。

曾经雄踞一方的上海新梅，在同样崇尚强者恒强的创始人因健康问题退位后，由二代接班人苦苦支撑，其后历经股权争夺等多重磨难，最终错失了房地产业的黄金时代，连续亏损后沦为ST股，最终控制权易主。

可以预见，随着创一代的老去，未来的中国房地产业，家族型房企的接班问题，仍是行业未来的重要看点。

四

回到奋进的现实，在规模当道的时代，千亿只是起点。

问题随之而来，阳光城与中南置地，这两家准千亿房企新贵，能否走得更远？

深究这个问题，带来三个关键的追问。

其一、行业趋势会否延续？

从政策的延续性看，“房住不炒”、“租购并举”已经成为国策，分城施策的严密调控，并无悬念。

另外，从行业的事件型驱动来看，那些影响行业趋势的大事件，如货币政策，如房产税等，应当会顺其自然。

从这个逻辑上，整个行业趋势性走向平缓，是个大概率事件。

其二、企业组织能否适应新形势的变化？

行业销量天花板的见顶，业界基本无太多争议。这也意味着，产业的竞争格局，从曾经的一起做大蛋糕，逐步演变为抢食对手的市场份额。

从各类排行榜中也容易发现，本轮的行业集中度提升，本质上是大、中房企逐步抢占了小型房企的市场份额。当大、中型房企继续壮大，未来的市场争夺就演变成了大中房企之间的竞争。

在多数千亿房企之间，产品标识度并不鲜明的当下，未来的竞争将更为激烈。企业组织如何进化，如何与更强的竞争对手博弈，在人才、土地、资金三个核心要素的争夺中胜出，将决定千亿企业的未来。

其三、企业运营能否驾驭新市场环境？

变化是唯一的不变。溯源近年来的市场变化，无论是一、二线，三、四线城市间的冷热变迁，还是同一城市中不同区域热点的轮动，又或者市场产品首置、首改、异地购房群体的变化，每一次的变迁都有房企掉队。

从终端上看，项目的高周转率必然涉及城市、区位、产品、销售等多重环节，在逐步趋缓、甚至变冷的市场环境中，必须没有短板。

此外，绝大多数高速扩张的中型房企，都依赖于高负债。负债率本身并无对错，但这决定了企业在追逐规模的道路上，不容任何闪失。

尽管挑战不小，但对阳光城和中南置业这样的千亿新贵来说，更上层楼，正当其时。

千亿征途已经开始，规模冲刺没有退路。这注定是房地产业的奔腾年代。

原创稿件，欢迎转载，须注明出处

长按二维码，关注东叔，更有料！

千亿新贵 阳光城与中南隔着三个新梅

千亿新贵阳光城与中南隔着三个新梅