离婚时已约定房产权属,该房屋能否被执行? 融资租赁及公司法律实务

该房屋能否被执行?’，特意拿来分享给各位看官，如果你也觉得这篇文章不错，记得分享哦！

正文开始：

实务中，虽然房屋登记在一方名下，但该房屋实际上已经约定属于一方前妻或者前夫所有，只是未办理过户手续。此时，该房屋能否因一方负债而被执行？

王某与李某于2000年离婚，约定房屋归李某所有，但双方没有办理房屋过户手续，房屋依旧登记在王某名下。

后王某于2005年从投资公司处借款200万，因拖欠还款导致房屋于2007年被查封。李某知情后，以自己系房屋实际所有权人为由，向执行法院提出书面异议，要求排除执行。

争议焦点：

李某能否以离婚时约定房屋归其所有为由，要求排除执行该房屋？

针对离婚时已经约定房屋权属的情形，一方的债务人能否执行该房屋，存在不同意见：

第一种意见，李某系房屋的实际所有权人，且一直占有居住该房屋，享有该房屋的实体权益。此外，债务发生在离婚之后，王某与李某不存在恶意逃债的串通行为，故李某有权要求排除执行。

第二种意见，李某与王某虽然就该房屋归属做出了约定，但是没有办理房屋过户手续，房屋仍旧登记在王某名下，故关于房屋归属的约定不能对抗外部的善意第三人。即：投资公司有权要求执行房屋，李某无权要求排除执行。

在最高人民法院发布的公报案例中，亦存在上述不同的两种意见，这说明审判实务中并未就该问题达成一致意见。在笔者看来，第一种意见更加合理合法，理由如下：

1、若债务发生在婚姻存续期间，属于夫妻共同债务，则不管如何约定房屋权属，该房屋都属于可以被执行的财产。但离婚在前，债务发生在后，该债务属于一方的个人债务，不能要求已经离婚的另一方承担责任，这明显有失公平。

2、债权人给债务人借钱，可能是基于人情，亦可能是基于别的利益诉求，并不仅仅是因为债务人有房屋。有时候，债权人甚至在不知道债务人有房屋的情况下借钱。故债权人借钱与债务人是否有房屋，并没有直接联系。除非已经离婚的双方串通骗取债权人信任，导致债权人的损失。否则，是否办理房屋过户手续，对于第三人并无实质影响。

3、离婚时约定房屋归一方所有，一方亦占有使用该房屋，即使未办理房屋过户手续，一方亦对该房屋享有实体权利。债权人若是因为相信该房屋属于债务人才放款，那么，债权人应尽到最起码的审慎义务，实地考查房屋。否则，债权人应承担因自己过失导致的损失。

1、判断能否执行离婚后约定归一方所有的房屋，主要考虑以下几个因素：

（1）离婚时间与债务发生时间的先后。

若债务发生于离婚前，且属于夫妻共同债务，则不管约定房屋归哪方，该房屋均可以被执行。若债务发生于离婚后，且原婚姻关系双方无恶意窜通行为，则属于一方债务，执行该房屋缺乏充足理由。

（2）关于离婚财产的约定是否明确具体。

在离婚时，若原婚姻关系双方没有约定具体的分配比例和方式，则该财产分配方案可能因约定不明导致无效。比如，双方约定各自占一半的财产，具体是指双方各自占房屋的一半、存款的一半、车辆的一半，还是指车辆、存款归一方，房屋归另一方。

（3）当事人是否实际占有使用该房屋。

离婚后，若一方实际占有使用该房屋，则更容易形成享有权利的外观。若一方不使用该房屋，且房屋登记在另一方名下，则容易发生另一方擅自处置该房屋，此时，法律倾向于保护善意第三人的合法权益。

（4）关于未过户是否有合理解释。

只要原婚姻关系一方就未过户有合理解释，即使其现在才办理过户手续，只要不是为了恶意转移资产逃避债务，则一方不会因未及时过户而承担责任。

（5）考查债务发生的背景及原因。

若债权人借款给债务人，是因为债务人保证以房屋提供抵押并办理抵押登记，则应该考虑保护善意第三人。若债权人并非因为债务人持有房屋而借款，这属于一般借贷，不应该优先于原婚姻关系一方的过户请求权。

2、针对债权人，在尽职调查阶段，不仅应关注债务人的现有婚姻，还应关注其已有的婚史，以免因原婚姻关系一方就房屋享有实体权利而排除执行。此外，应当实地考查并核实债务人财产的权属状况，尽到审慎义务，最大程度维护自身权益。

3、针对原婚姻关系一方，应当在离婚协议中明确约定具备可操作性的财产分配方案，并及时办理交接手续，实际占有财产。此外，应当尽早办理变更登记手续，取得公信力，以此对抗善意第三人。

一、支持的案例

案例一：

来源：钟某与王某、林某案外人执行异议纠纷案（公报案例）

案号：最高人民法院（2015）民一终字第150号

法院观点：

在本案中，钟某与林某于1996年7月22日签订《离婚协议书》，约定讼争房产归钟某及其所生子女所有，该约定是就婚姻关系解除时财产分配的约定，在诉争房产办理过户登记之前，钟某及其所生子女享有的是将讼争房产的所有权变更登记至其名下的请求权。

王某与林某之间转让股权的时间为2009年9月，王某因该股权转让纠纷根据生效判决申请原审法院对讼争房产进行查封的时间为2013年6月，此时讼争房产登记在债务人林某个人名下。

钟某的请求权与王某的请求权在若干方面存在不同，并因此具有排除执行的效力。

首先，从成立时间上看，该请求权要远远早于王某因与林某股权转让纠纷所形成的金钱债权。债权的成立时间尽管并不影响债权的平等性，但是在若干情形下对于该债权能否继续履行以及继续履行的顺序产生影响。例如，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条针对出卖人就特殊动产订立多重买卖合同的继续履行问题明确规定，在均未受领交付且未办理所有权转移登记手续的情况下，依法成立在先合同的买受人的继续履行请求权就优先于其他买受人。以此类推，在本案情形，至少不能得出王某成立在后的债权具有优先于钟某成立在前的债权的结论。

第二，从内容上看，钟某的请求权系针对诉争房屋的请求权，而王某的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，诉争房屋只是作为林某的责任财产成为王某的债权的一般担保。在钟某占有诉争房屋的前提下，参考最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定的精神可知，其要求将讼争房产的所有权变更登记至其名下的请求权，也应当优于王某的金钱债权。

第三，从性质上看，王某与林某之间的金钱债权，系林某与钟某的婚姻关系解除后发生的，属于林某的个人债务。在该债权债务发生之时，诉争房屋实质上已经因钟某与林某之间的约定而不再成为林某的责任财产。因此，在王某与林某交易时以及最终形成金钱债权的过程中，诉争房产都未影响到林某的责任财产。在此意义上，钟某的请求权即使排除王某债权的执行，也并未对王某债权的实现形成不利影响。

第四，从发生的根源上看，讼争房产系钟某与林某婚姻关系存续期间因合法建造而产生的夫妻共同财产，在钟某与林某婚姻关系解除之时约定讼争房产归钟某及其所生子女所有。从功能上看，该房产具有为钟某及其所生子女提供生活保障的功能。与王某的金钱债权相比，钟某及其子女享有的请求权在伦理上具有一定的优先性。

综上所述，本院认为，基于钟某与王某各自债权产生的时间、内容、性质以及根源等方面来看，钟某对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案讼争房产的执行，钟某提起执行异议请求阻却对本案讼争房产执行的理由成立，一审法院判决停止对讼争的位于福建省上杭县和平路121号房产的执行正确，应予维持。

案例二：

来源：陈某与胡某二审民事判决书

案号：江苏省高级人民法院（2017）苏民终1232号

法院观点：

法院于2012年7月10日作出的（2012）洪民初字第1012号民事调解书确认涉案房屋归陈某所有。此时本案纠纷尚未提起诉讼，执行法院尚未对涉案房屋采取查封措施，陈某不是本案被执行人。（2012）洪民初字第1012号民事调解书生效后，涉案房屋已不属于被执行人财产，陈某请求对涉案房屋排除执行，中院（2016）苏13民初113号民事判决支持陈某该诉讼请求符合法律规定。上诉人称陈某与潘某系恶意转移财产，但没有证据予以证明。泗洪县人民法院（2012）洪民初字第1012号民事调解书系生效法律文书，上诉人称该民事调解书仅对陈某与潘某发生法律效力，潘某对涉案房产仍享有一半份额的主张没有事实和法律依据。综上，上诉人胡某的上诉请求不能成立，应予驳回。

案例三：

来源：董某与刘某、蒋某执行人异议之诉二审民事判决书

案号：四川省高级人民法院（2015）川民终字第636号

法院观点：

蒋某对诉争房屋享有足以排除执行的实体权益，主要理由如下：

一是董某与刘某之间的债务产生于2012年10月2012年11月，系在2011年3月2日刘某与蒋某协议离婚分割财产后，该笔债务系刘某的个人债务，与蒋某并无直接的关系

二是本案现有证据可以认定，蒋某在原审法院经董某申请于2013年1月18日查封诉争房屋前已经实际取得了对诉争房屋的控制权，对房屋实现了事实上的占有，且成都市高新区人民法院（2013）高新民初字第1471号民事判决已经确认蒋某对诉争房屋享有所有权。同时，董某要求执行本案房屋系因其与刘某之间形成的民间借贷基础法律关系，并非因房屋登记在刘某名下的外观，使其产生信赖，就案涉房屋与刘某发生了交易，亦不存在对董某信赖利益的保护问题；

三是对于未完成过户登记的原因蒋某进行了合理的解释，不能认定蒋某对于未完成过户手续存在重大过错。

综上，诉争房屋虽登记在刘某名下，尚未完成变更过户手续，但蒋某已经基于（2013）高新民初字第1471号民事判决确认取得了诉争房屋的所有权，其对诉争房屋享有的实体权益能够排除人民法院的执行，董某主张诉争房屋应当作为刘某个人财产予以执行的上诉理由不能成立，不予支持。

案例四：

来源：商业银行与周某、实业公司金融借款合同纠纷执行裁定书

案号：湖北省高级人民法院（2016）鄂执异11号

法院观点：

关于本案争议房屋，首先，杨某系房屋所有权证载明的该房屋所有权人；其次，对于房屋所有权证附记中所载周洲1%的共有权份额，周洲与杨某于2015年3月17日签订的离婚协议中已约定归杨某所有，该离婚协议约定内容在婚姻登记部门审批离婚登记时已同时审核确认，具有合法性和真实性，杨某据此享有该1%份额所有权变更登记至其名下的请求权即物权期待权；再次，武汉农商行系因周洲于2015年12月31日与其签订《个人客户保证合同》及不可撤销担保书所产生的权利而申请保全其财产，该权利性质属一般金钱债权，且杨某的物权期待权成立时间在先。综合上述三点分析，杨某对该房屋享有房屋所有权证载明的99%份额的物权和另1%份额的物权期待权，应当具有排除执行的权利。杨某提出的解封申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，应予支持。

案例五：

来源：张某、高某二审民事判决书

案号：天津市第一中级人民法院（2017）津01民终3916号

法院观点：

本案系案外人高某、李某在张某与桂某、李甲、李乙被继承人债务清偿纠纷一案生效调解书的执行中，对执行标的(讼争房产)提起的执行异议之诉，请求排除执行的理由为债权债务关系发生之前该讼争房产已在离婚协议中作为高某与李乙夫妻共同财产进行处分归高某、李某所有，因此，高某、李某对本案讼争房产是否享有足以阻止执行的实体权利是本案争议的焦点。本院认为，高某、李某对诉争房产享有足以阻却执行的权利。主要理由是：

现有证据不能证明高某与李乙之间存在恶意串通逃避债务的主观故意，高某与李乙解除婚姻关系及有关财产约定的意思表示真实。由于该《离婚协议书》签订时间(2013年1月16日)在先，法院对讼争房产的执行查封(2016年7月5日)在后，时间上前后相隔长达三年半之久，李乙与高某不存在借离婚协议处分财产逃避债务的主观恶意。据此，高某与李乙在离婚协议中对于夫妻共同财产的处分行为亦属有效。张某上诉认为高某与李乙之间的离婚协议属恶意逃避债务的理由不能成立。

在本案中，高某与李乙于2013年1月16日签订《离婚协议书》，约定讼争房产归高某、李某所有，该约定是就婚姻关系解除时财产分配的约定，在诉争房产办理过户登记之前，高某、李某享有的是将讼争房产的所有权变更登记至其名下的请求权。该请求权与张某的请求权在若干方面存在不同，并因此具有排除执行的效力。

二、反对的案例

案例一：

来源：付某与吕某案外人执行异议之诉一案一审民事判决书（公报案例）

案号：上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二（民）初字第3号

法院观点：

2007年10月29日，原告与第三人在民政部门登记离婚。第三人因与被告之间的股权转让纠纷，经本院审理并于2013年3月27日作出民事判决。

本院认为，本案系争房屋是原告与第三人夫妻关系存续期间所购买，根据婚姻法相关规定，系争房屋应属原告与第三人的夫妻共同财产。我国《物权法》第九条明确规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力”。双方在离婚协议中约定上述房屋产权均归原告所有，这是第三人对自己在系争房屋产权中所拥有份额的处分，该处分行为未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果，也不具有对抗第三人的法律效力。因系争房屋的产权未发生变更登记，第三人刘某仍为系争房屋的登记产权人，其在系争房屋中的产权份额尚未变动至付某名下，故在刘某对外尚存未履行债务的情况下，被告吕某作为第三人刘某的债权人要求对刘某名下的财产予以司法查封并申请强制执行符合法律规定；原告依据《离婚协议书》对系争房屋产权的约定要求确认系争房屋的所有权属其所有并要求解除对系争房屋的司法查封、停止对系争房屋执行的诉讼请求于法无据，本院不予支持。

案例二：

来源：王某与投资中心案外人执行异议之诉二审民事判决书

案号：新疆维吾尔自治区高级人民法院（2016）新民终706号

法院观点：

2010年2月20日，王某与李某在民政部门办理离婚手续时，登记备案的《离婚协议书》仅约定了财产处理各一半，其后未附财产清单，也没有对”各一半”财产的具体内容进行明确，此后王某与李某也再未对夫妻共同具体财产如何分割进行协议或者诉讼。且在王某与李某离婚后四年，2014年5月27日本院查封1202室、1602室、1603室三套房产时，上述三套房产的所有权仍登记在李某个人名下，所有情况登记为单独所有。

综合以上事实，王某与李某在协议离婚时，虽对夫妻共同财产的处理有书面约定，但该书面约定(登记备案的《离婚协议书》)的内容是不明确的，对于婚姻存续期间的夫妻共同财产的内容不明确，对于王某应分割的具体财产内容亦不明确。上诉人王某上诉主张诉争房屋虽未办理过户登记手续，但基于离婚协议的约定及其一直居住在案涉1202室的事实，其对案涉执行标的享有实体权益，但本院认为，该实体权益能够排除强制执行的必要条件之一必须是在法院查封案涉房产时，夫妻双方已达成了分割房产的协议或已达成了以变动房屋所有权为目的的相关条款约定，但本案事实如前所述，王某与李某在离婚时并未对诉争房产达成明确具体的分割协议或所有权变动条款，在此情况下，无论王某是否一直居住在案涉1202室，其主张其对案涉1202室、1603室两套房产享有足以排除强制执行的民事权益，缺乏事实及法律依据。对其要求排除执行上述两套房产的诉讼主张，本院难以支持。

1、《中华人民共和国婚姻法》

第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。

2、《中华人民共和国物权法》

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性；

（三）该权利能否排除执行。

第二十六条金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：

（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；

（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。

（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。

金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。

非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。

申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。