地产股大涨的逻辑在地产销售大好的大背景下

元旦节后A股迎来开门红，地产板块领涨A股，近期泰禾集团涨幅超过81%，保利地产2个月不到也上涨超过50%。在地产销售大好的大背景下，A股地产板块迎来集体暴涨，简单分析下地产股特别是龙头地产股的大涨逻辑。

第一，2017年销售大好。中国房地产开发商破天荒的出现了三个年销售额突破5000亿企业，分别是碧桂园、万科和恒大，国内龙头房企跨入5000亿时代。融创中国和保利地产则突破3000亿元，绿地集团和中海地产进入2000亿梯队，另外龙湖地产、华夏幸福、金地集团、华润置地、新城控股、招商蛇口、世贸房地产等突破1000亿销售额。地产商销售额的不断突破，反映的是政府成功去掉了地产的库存，目前地产商存货占比显著偏低。港股龙头地产商碧桂园和恒大在销售联袂突破5000亿之时，股价更是节节攀升，碧桂园(02007.HK)2017年上涨268%，中国恒大（03333.HK）则暴涨458%。

第二，估值便宜。即使在大幅上涨后，地产股估值仍然十分便宜。以A股地产板块超过1000亿市值的公司为例，目前共有5家A股地产公司市值突破1000亿，分别是万科A、保利地产、招商蛇口、绿地控股和华夏幸福。以动态PE（TTM）角度看，上述5家千亿市值公司均在15倍以下，2017年PE普遍在10倍左右的估值水平，这一估值水平在A股处于行业低端，估计也只有银行股估值比地产股低些。

第三，市场偏好蓝筹风格。2017年A股投资的主导方向是白马股、蓝筹股，类似贵州茅台、恒瑞医药、伊利股份等白马股涨幅惊人，贵州茅台全年上涨113%，恒瑞医药2017年录得82.5%的涨幅，伊利股份则上涨89%；超级大蓝筹工商银行也上涨了47%。而作为地产股龙头的保利地产、招商蛇口等则一直没涨，保利地产直到2017年11月中才开始启动上涨行情。也就是说香港的同行在暴涨，A股的同为蓝筹板块的同行在大涨，只有A股的地产龙头股没有表现，显然这里存在认知的偏差。

第四，地产股主营业务收入确认滞后于销售。由于地产公司采用预售制度，所以虽然很多地产商销售形式大好，但最终落脚到业绩兑现上，会有一定时间的迟滞，比如万科虽然销售额突破5000亿，但目前确认主营收入会滞后，截至2017年三季度，万科的营业收入只确认了1171亿元，可以预见2018年万科将大规模确认销售收入，从而报表净利润会暴涨。

总结来看就是，A股的地产股尤其是龙头地产股，面临这样一种情况，销售表现大好，估值非常便宜，同行都纷纷大涨，业绩很快将确认暴涨那等待A股地产龙头股则只有补涨这一条路了。到了目前的位置，地产股已经涨了一大波了，很多投资者开始有风险意识，不敢追高买地产股了，那该如何应对呢？首先我觉得目前地产股在经历一波上涨之后仍然很便宜，其次2018年地产股报表业绩将迎来确认的高峰，高业绩增长将持续刺激A股地产股。所以站在现在时点来看，地产股的上涨只是第一波，未来回调后仍可介入。

泰禾集团成2018年第一只地产妖股

泰禾集团(30.480, 2.77, 10.00%)今天迎来了半个月内的第四次涨停，不到半个月其涨幅超过50%，成为一大妖股。即使是交易所的关注函也没有影响其涨停的步伐。而暴涨原因竟然源自董事长的“吹牛”！

2017年12月22日，泰禾集团董事长黄其森在接受采访时，私自宣称2018年销售额目标是超过2000亿，此举引发了该股涨停。并马上引发了交易所的问询，于是公司赶紧表示该目标属于董事长对公司发展的目标和愿景，不构成承诺和预测。在此之后，该股继续涨停，成为一只妖股。

从业绩上看，泰禾2017年3季度的净利润同比增长17.71%，并不是很高。其营收增长则可能主要来自疯狂的并购，据统计2017年一年就进行了45次并购，平均几乎每周一次。显然，这种较为激进的模式，一旦遇到行业不景气将面临很大的风险。而且泰禾的资产负债率也很高，高达85%，大股东股份质押比例也高达99.48%，近期已有机构卖出！可以说风险处于很高的水平。

来源：股市动态分析/新浪，本文信息仅供参考，不代表本微信号观点，投资有风险，入市需谨慎。