叶檀：警惕！兰州合肥松绑只是开始房地产市场发生根本变化房地产转移到二线城市的明显特征

图片来源：视觉中国

文/叶檀 ?财经女侠 | 毒舌善心

房地产调控放松了？表面上，没有。

对兰州、合肥放松调控的解读，似乎是误读。这不叫放松调控，这叫一城一策，不许一刀切，住建部会议通过了的，中新社发了评论，新华社的文章做了背书，连中证也表示，这是调控的精细化，而不是放松。

但传递给市场的信息，就是调控放松了，有些人载歌载舞。

兰州为什么要站到风口浪尖？因为不得不站。

1月5日晚上6点，兰州市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》，对现行的房地产市场调控政策进行调整，采取“部分取消限购＋部分增加限售”。

取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。核心城区继续限购，但不再提供社保证明和纳税证明。

要求对城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内（含高新区、经济区、九州开发区，不包括高新区榆中园区）的住房实施限售，取得房产证三年以上不准出售。

这当然是放松，只不过是有限度的放松，城市偏远的地方，就想买就买吧，核心城市限购，但是不再提供社保纳税证明了，放松了一大截。

城市核心区域三年之内不准卖，相当于政府强行做多，封堵住兰州的房价三年内大跌的空间。等你三年后想卖，谁知道市场会变成什么样？

兰州之所以要这么干，就是一条，维护房地产市场的稳定，发展兰州周边板块，兰州的地理位置有天然局限，黄河相隔，不拓展不行。

而且，兰州负债率太高。

根据2017年9月27日发布的国泰君安研报，地市级政府负债水平和债务风险，兰州、昆明、南宁、贵阳市负债率最高，兰州、南宁、昆明、贵阳和成都市偿债率最高。

相对于地区综合实力，兰州、昆明、南宁负债率风险和偿债率风险值均最高。省会城市中，兰州、昆明、南京市的债务风险偏高，偿债保障压力相对较大。

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看看，地级市里面负债高离不开兰州，不卖地还有其他什么办法？这就是一根救命稻草，得紧紧抓住。

土地要卖出去，起码房价不能跌，得稳定，还得上涨。

根据搜狐焦点的数据，2017年，兰州土地总成交量13954.57亩，其中商服/商住用地4536亩，总成交量较2016年上涨约98.51%，其中商服/商住用地成交量较2016年上涨约37.96%。

土地集中在周边板块，兰州新区、榆中县等板块土地成交量直线上升；主城区（城关区、七里河区）土地成交量较2016年大幅下降。正因为如此，土地总量大涨近一倍，土地成交总额134.58亿元，仅比去年上涨31.63%。

如果周边板块发展不起来，房子卖不出去，会变成兰州最可怕的库存噩梦。别忘记这一轮上涨之前，兰州的房地产库存。

兰州房价在涨。

主城区交易活跃。2017年，兰州房地产市场活跃的在售新房共112盘（不含商业及写字楼），其中城关区38盘，七里河区22盘，安宁15盘，西固5盘，榆中19盘，新区7盘，其他地县6盘，在这些项目中2017年住宅价格最高的是鸿运润园珺墅28000元/㎡（别墅），普通住宅最高的均价也达到了18600元/㎡（亚太万佳润泽园）。

2017年新建商品房销售价格，主城区涨得最快，城关涨幅较高，2017年房价涨幅最高达4100元/㎡；涨幅较低以新区、榆中为例，涨幅平均保持在200-400元/㎡左右，有少数楼盘向下调价。

房地产生产、库存量大的地区，必须放开限购，不然，这两年拍出去的周边土地怎么办，这样下去迟早要出事。

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截止2017年12月31日，兰州三县六区获得预售证的新增商品房供应面积为753.56万平米，已售182.05万平，2017年新增商品房供应面积库存为571.51万平米，当年去化率24.16%。

虽然兰州房价上涨，但在调控的压力下，去化率不算太高。兰州放松调控，就是为了保持兰州房地产市场稳定，保证兰州债务不崩盘，给兰州经济发展腾出一点空间。

如果上头不同意，估计兰州也不敢大张旗鼓地一城一策，库存高、债务高的城市，是可以学兰州的。

合肥为什么要放松呢？

有意思的是，合肥没有发布正式消息，而是以回复市民的方式，悄悄做出调整，可见合肥政府有多么胆战心惊。

1月3日，合肥国土局回复市民房价过高的问题，指出房企定价是市场行为，企业自住定价，政府无权决定。

从2016年11月开始，合肥对市辖区和长丰县、肥西县、肥东县范围内的居住用地（含商住用地）实行“限房价、限地价”的土地拍卖方式，要求竞得人办理住房销售明码标价备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格。具体由物价部门会同房地产管理部门负责监督落实。但在2016年11月之前出让的居住用地（含商住用地）没有此项规定。

潜台词很清楚，2016年11月是个门槛，从那个时候开始，合肥两限拍卖土地，在11月之前拍到地王的，房价政府不管，很有可能会上升。否则，拍地的开发商就算掉进了合肥的大坑里。

合肥政府被谈得头大，比较谨慎，一直在观望。

他们现在有点儿动作，是因为有后手。未来合肥将有12140套低价安置房入市，完全可以对冲合肥高价盘，保持合肥房价维持在11000元/㎡的水平上不动摇，用储备的低价盘为高价盘做掩护。所以，我们现在不大用一手房数据，造起来太容易。

其他二线城市政府，早就以发展的名义，开始了人才争夺战，房地产市场变相松动。

南京、武汉、郑州、西安、成都、重庆、长沙、济南、青岛、东莞、昆山，基本上，35岁以下本科学历可落户不限购。

北京、上海被控制，人才总要有个入口，上面这些城市是中国新的经济脊梁，也是新入口城市。

就是房地产转移到二线城市的明显特征，高负债，经济发展快，大学生流入多，面积迅速扩张，房地产被允许一城一策。

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