【专访】万科高级副总裁、印力集团董事长丁力业： 商业地产的本
看官辛苦啦！傻大方小编知道你找“【专访】万科高级副总裁、印力集团董事长丁力业： 商业地产的本质“不是轻资产””这篇文章很久了，是否有种踏破铁鞋无觅处，得来全不费功夫的感脚呢？健康摘要： 2018年1月3日，在丁祖昱评楼市2018的发布会上，易居中国董事长、总裁周忻先生表示，自2016年8月5日
正文开始：
一场收购，因收购方为正处于股权之争胶着期的万科，将向来低调的印力集团暴露在媒体聚光灯之下，彼时有声音认为印力集团将会是万科管理层的“退路”，引发了市场诸多猜想。
前身为深国投商用置业有限公司的印力集团，曾是深圳国资企业深圳国际信托投资有限公司的下属企业。在被万科收购之时，印力集团作为国内大型商业管理集团，已经深耕商业地产领域13载，拥有完善的商业产品线以及成熟的商业开发和运营管理经验。
随着股权之争落幕，万科与印力之间的整合也渐入佳境，印力集团成为了万科商业地产的发展载体、开发和管理平台。得益于此，印力集团的规模大幅提升，目前在全国40个城市拥有100个项目，管理面积达到850万平方米。
这仅仅是一个开始，印力集团的目标是在3年内能在商业地产领域做到领先。与此同时，进入全新阶段的印力集团，也将直面接踵而至的新挑战。能否成为万科唯一的商业平台？规模大幅扩大的同时，自身专业能力是否能与之匹配？未来的新商业形势下，印力又将作何规划？为此，《中国经营报》采访人员专访了万科高级副总裁、印力集团董事长丁力业。
万科转型的重要一环
《中国经营报》：什么样的契机促成了万科对印力的这场收购？
丁力业
根据万科对印力的定位，印力是万科向城市配套发展服务商转型的重要一环，万科希望印力能在商业地产领域做到数一数二、领先领跑。在印力以往的股东中，包括华润、凯德、黑石等，对印力确实有所帮助，但是类似万科这样定位明确的企业，在我的记忆里应该没有过。所以这对于印力而言是一个很好的机会。
《 中国经营报》：万科并不以商业地产见长，在整合完成后，印力成为了万科商业地产运作的主要平台，但会是唯一的平台吗？
丁力业
开发商在发展住宅的过程中，通常会配备相应的商业配套比例，万科目前所具备的规模为印力的规模化发展提供了很大助力。此外，万科品牌以及合伙人机制、企业文化都是非常优秀的。
我们确实希望能成为万科在商业领域的唯一平台，但这取决于印力本身的能力，而不是简单的一个行政命令。在万科的文化里有一个赛马制度，你做得好是你的，你做得不好，都给你也不对，因为做不出业绩来。
从目前的规模粗略地计算，
印力在商业地产领域似乎能排到前三名前五名，但我们希望能做到数一数二。
尽管还有一定距离，但也希望能尽快达成，我们给自己的目标
期限是3年
。
全价值产业链
《中国经营报》：目前国内大部分商业地产项目仍处于“重资产”运营，很多企业也在尝试“做轻”，你认为怎样的模式才能适应中国商业地产市场？印力商业地产全价值链业务模式是否适合？该模式有哪些优劣势？
丁力业 商业地产本质就是一个重资产行业，从理论上看，我们并未想办法把它做 轻
秉持着对资产负责任的态度是首要条件，印力希望在保证公司正常的现金流、保证公司持续发展的同时，用一种机械化的模式，比方说合作的模式，来快速地扩大自己的规模。而在这种模式当中，印力有股权投入，也有印力的团队参与管理，项目跟我们黏合度非常高，因此我们不认为这是轻资产模式。
从我们自己的角度出发，做商业地产，前期对于选址、规划、建设都已经很专业，那么后期的运营、资产管理也得跟上，因此印力就形成了所谓的投、融、管、退这么一个闭合的商业地产全价值链，在商业地产的每个环节，我们都是主角，把每个环节串联起来，才能使得商业地产本身的价值实现最大化。
不过在这个过程中，团队的专业能力和目标的协同性很重要，比如在我们很多的开发过程当中，涉及到经营管理，如果不具备这方面的知识，往往开发出的东西不一定适合，经营管理的人对开发不了解，也比较困难。所以， 公司内部管理能力相对于外部管理能力显得更有价值。公司内部必须有具备各种能力的团队
《中国经营报》：印力一直深谙资本运作之道，2017年10月，印力集团发行首个CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券），目前对于商业地产而言，融资环境如何？未来资产证券化是否是商业地产的大趋势？
丁力业
我记得2004年的时候，人家都担心你的项目3年以后能不能开业，开业后租金能不能做到一定的水平，现在基本上能放心了。但不管怎样说，租金都是一个比较长的回报周期，公司要发展，单凭租金很难跟得上。所以现在资产证券化对于租赁型、持有型物业是一个非常好的帮助。
但不管是宏观政策、还是法律，抑或是我们说的RELTs什么时候开放，在还没开放之前，我们做了一个准RELTs或者内RELTs，叫做CMBS。这几年CMBS在国内资本市场上发展的速度也很快，我们2017年就是抓住了这个机会，发了一次CMBS，而这次的发行成功也意味着我们在资本市场又打开了一条路，对于我们整个公司的持续稳健发展非常有帮助。
未来我们一定会往这个方向继续努力，但是ABS和CMBS对资产本身的质素，对运营管理的能力有一定要求，千万不能做成以后说，等项目价值上去就卖掉，我觉得这样又会把这个市场搞砸，所以我希望在这方面一定要有门槛，监管也好，审查也好，要严格一点，有真实的价值，能创造真实的现金流，你才能做资产证券化，
如果仅仅只是把它作为一个金融产品，设计结构卖掉，这样是有问题的。
互联网格局下的新商业
《中国经营报》：你如何看待互联网对于实体商业地产带来的影响？
丁力业：事实上这个问题讨论了好几年，从目前的情况看，我觉得最好的解决方案是
线上线下的融合，而不是将线上线下对立起来，彼此冲击。
2017年有个最大的变化就是阿里、京东都在往线下走，新零售应运而生。
互联网是一门技术，这种技术出现的时候，对于我们这种实体经济，或者说传统行业而言，更重要的是要学习如何利用好这门技术，我不认为说这门技术的出现就意味着传统行业会消亡，如果自己不与时俱进导致跟不上市场发展的脚步，却找借口说是因为互联网来了造成的，是不对的。
《中国经营报》： 目前印力在做的“数字印象”主要指的是什么？
丁力业：用我们的说法，首先得拥有一定的购物中心体量，在此基础上的每座城市的每个购物中心原本都只是一座孤岛，因此我们希望可以 通过“数字印象”的手段打通彼此间的数据隔阂，互相参考、互相使用。
“数字印象”不光是为了促销活动制定，还希望通过这种技术对资产进行管理，能够清晰掌握购物中心的人流、停车位、租售比、客单价、销售额以及能够判断出其未来的发展前景。相较于以往人工统计更精准，更好把控管理。
另外，“数字印象”是从线上往线下引流的一种有效手段，能够快捷地进行营销宣传，就能让消费者清楚地知道这个购物中心正在发生什么事情。
最后一点，就是通过“数字印象”获得丰富的大数据，能够清楚地了解消费者的消费行为，比如消费者多久来一次购物中心，在这个购物中心喜欢哪个品牌，实现精准营销，也为后续项目的招商提供了数据参考。
推荐阅读：
【热点】兰州放松楼市限购 专家称政策全面放松可能性不大
【重磅】上市一年业绩四度下滑 重庆建工遭证监会警
【公司】引进新股东 北京城建管庄项目增资扩股
【公司】金房暖通冲击IPO 补贴收入大大超出净利润
【重磅】武汉楼市乱象：“茶水费”“家电包”等违规操作频现
- 【PentaQ新年专访】Doinb：“还有光哥和马哥可以Carry”
- 【PentaQ新年专访】AmazingJ：“没办法，年纪大了，都二十岁了”
- 万科住宅设计技术
- 万科独董薪酬将居A股第四 但ROE则位居461位
- 情人节&春节晒图生存指南：八招速成高级脸 | 清盐站点
- 高级私人教练38条健身箴言，不能说的秘密!
- 专访七彩虹万山：专注、趋势奠定DIY发展基础
- 一次暗杀干掉日本五个高级将领，背后策划者竟是民国第一杀手
- 京东仓储高级经理因管理失职受耻辱，团队鼓励让他热泪盈眶
- 专访微星汪玉柏:2018最大热点仍是电竞