《房产 | 论2018年贺州房地产的虚假繁荣与泡沫破裂》是由傻大方资讯，傻大方资讯，傻大方资讯（重要的事情说三遍）倾情呈现给您的。

正文开始：

日前，红豆社区网友“egcycd”表示，有朋友让他帮分析下目前贺州的房地产。他想，不如把他的观点放到红豆社区，让大家更客观地了解近年来贺州的房地产市场，  也欢迎大家批评指正。（以下内容均为第一人称叙述）

让我们先了解经济落后的贺州房价涨到今天，价格超过广西一半市区的原因的几大原因。先分析前几年贺州房地产状况三个特征：

几年前贺州房地产的衰败积累了一股购房的势能。贺州本地人众所周知，贺州几年前的房地产交易混乱，无证卖房，验收不合格，监管不力等等催生了一批烂尾楼。这和本土开发商经验不够以及本地官员的腐败有关系。经过这事件后，那些潜在的购房者中，有因害怕而观望的，也有因开发商较少，没有满意楼盘而没买的，但是这批潜在的购房者在贺州是确实存在的，而且量不少，主要集中在市区工作的县城人以及附近乡镇的农民。

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前几年贺州房地产数量少，竞争不明显。贺州本来就小，同一地段的竞品少会导致开发商间竞争关系小，比如想住市中心的就买远东，想住城西的就买摩尔城，想住城东的就买市公务员小区。基本上这些开发商间不会产生竞争，因为，购房者的地段观念不一样，你不能让想买市中心的人买公务员小区，所以，想买城东的人，就算公务员小区涨价，他也是会买的。这样，片区间的开发商各自为政，你不涨不代表我不涨。另外，当年开发商少，房子数量也符合刚性需求。

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前几年贺州房价相对合理，2014年到2016年，城东楼盘主要是市公务员小区，嘉年豪庭，那时的房价维持在3000元/平方米多到4500元/平方米，每平方米相当于贺州一个公务员一个月的工资水平。而且相比广西其他城市的房价，贺州房价基本符合贺州这档次城市的定位。而这一年来呢，贺州房地产以上三个特征都发生了根本的改变，房地产运营恢复规范，开发商变多，房价也高。有人会问了，开发商变多和房价变高不正是有天然矛盾吗？没错，开放商变多，必然会有竞争，现在家家有车，在城东工作的人，住城东哪个位置，已经不是太重要了，他会优先考虑楼盘的品质以及价格，或者说是性价比。那么未来开发商必然会考虑迎合购房者新的需求，相互之间会打品质战以及价格战，那么的话，收益者当然就是购房者。

上述观点，是基于楼盘足够多的情况下，那么现在楼盘是否足够多已至让消费者受惠了呢？2018年在贺州市区买房是否合适呢？

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我们先来拿目前最热门的城东地产来分析贺州目前的房价，城东一手房目前大部分5000~6000元/平方米，毛坯房。这个价格是一手房价格，这个价格在广西是处于什么位置呢？

经多地走访了解，以及电话咨询，南宁均价约9500元/平方米；柳州均价约8300/平方米；桂林均价约7500元/平方米；梧州均价约4500元/平方米；来宾均价约4000元/平方米；河池均价约4300元/平方米，以上均指市区的毛坯均价，贺州城东的房价要5000~6000元/平方米，远东华府二期的7000元/平方米以上最贵的8000元/平方米出头。城西的4500元~5000元/平方米左右，市区均价5800元/平方米左右，远高出广西第三梯度城市的房价，和湖南二线城市常德房价相似，并高于湖南衡阳的房价。

如此看来，贺州作为广西经济较落后的城市，其房价却与贺州城市规模极为不符。是什么造就贺州的地产奇迹的呢？答案是，时间节点。

第一部分我分析到贺州前几年的地产特点，如果说前几年贺州地产属于一片废墟，那么这一年来，贺州的地产属于虚假繁荣。特别是城东的地产，什么叫虚假繁荣，其直接表现就是一手房价格高，二手房却卖不出去或者贱价抛售。繁荣是因为这一年来贺州地产正处于百废待兴的关键时期，正如沙漠中遇到了第一个卖水的，大家都纷纷地买，这片水的价格自然会高，但是到后面出现越来越多卖水的人，水也越来越多，先买的人想原价转卖却发现卖不出去了。

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这两年贺州的楼盘相比于四五年前的楼盘更注重园林设计，这对贺州市民来说是一片清新的概念，当新概念迎合曾经积累已久的需求，就会营造出不理智价格。另外，随着碧桂园进驻贺州，贺州人民会有一种贺州跻身于现代城市的假想，君不知，碧桂园乃播种于广大县城，碧桂园在广西22个县城都有楼盘，具体哪些县城，有兴趣的可以在网上查询，并非只有城市才有碧桂园。 

总结

2018年，贺州房地产行业，短期看金融，中期看土地，长期看人口。据我所知，贺州金融行业不旺（从金融机构的数量可以看出），且贺州是劳动力输出城市，城市人口是负增长的，在贺州炒房显然是不合适。那么，对于刚性购房需求者，这两年内什么时候买都是合适的，因为我判断这两年贺州的房价不会涨，首付两年内存够了再买也不会错，且以后的楼盘会越来越好。另外，你会发现不久的将来会逐渐有一手房购买者开始平价甚至降价抛售贺州房子了。要投资房地产的，就千万不要在贺州入手了，可以考虑南宁五象新区，我认为2年内涨到21000元/平方米是极有可能的。

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来源：红豆社区

编辑：浮生若灰

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标题：房产 | 论2018年贺州房地产的虚假繁荣与泡沫破裂