一、我们先了解下什么是小产权房？

通俗点说,国家发产权证、能交易买卖的叫大产权房,平时我们能买到的普通商品房都属于大产权房,其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。而国家不发产权证的叫小产权房。

“小产权房”的性质有三种:一种是在集体建设用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民不能购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。最后一种是各类农业园或养老院的别墅:这类房屋一旦发生纠纷,购房者将无法得到赔偿,因为作为前提的买卖合同是无效的。

二、购买小产权房有什么风险呢？

1、无法办理房产证、产权证

小产权房,“小产权”的表述其实是一个民间说法。从法律层面,它其实是没有产权的,因为这类房子是没有国家颁发的土地使用证和预售许可证,当然购房合同也不可能在房管局备案。所以你就不可能拿到一个合法合规,有效的房产证。这是小产权房最大最严重的问题。

此外,办理产权证,需要五证具备,即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。因小产权房的开发者不具备五证,那么小产权房购买者无法到房管部门办理相关房屋产权证,导致小产权房只具备普通商品房的使用性质。

2、无法进行银行贷款和抵押贷款

小产权房没有真正意义上的房产证,没有经过国家备案，所以就不能像商品房一样抵押贷款。同理小产权房是一次交清放款，或者是分期付款。

3、小产权房交易难

小产权房若向非集体成员的第三人出售,因其没有房产证而无法完成产权过户,小产权房屋购买人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议,达到一房二卖或是多卖的目的,第三人的利益将得不到保证。

4、小产权房无法继承

按照国家规定，只有合法的个人财产才能继承。而小产权房因为在法律层面上是没有获得房屋的合法权属，充其量是获得了使用权。即使继承人暂时取得了房屋的占用权、使用权，也得不到法律的保护，随时可能被轻易地剥夺。

5、拆迁补偿难。如果是补偿性质的拆迁，由于因不是房屋合法人，购房者很难得到补偿。若小产权房屋违反国家政策被强拆，购房人可能既无法取得房屋，又不能索回放款的尴尬局面

虽然小产权房有种种风险，但由于其低廉的价格还是有人购买。对于这一点很多人在微信私信我，小产权房到底能不能买？

拆迁房、都市乡村卖的小产权房能不能买？

这种房子的分很多种。第一，都市乡村卖的小产权房，这些房子都不在真正房产投资高手的考虑范围内，我也经常会跟很多朋友说，这房子基本上不用考虑。因为这些房子一难出手二升值没有，你就是为了住那就不说了。这种房子存在很大的风险，并且将来变现很难，生存和生活的条件都比较差。

另一种类型的房子叫做都市乡村拆迁安置房，这种房子和都市乡村的小产权房还是不一样的，这种房子是都市乡村拆迁，政府赔的房子。这种房子往往是五证齐全的房子，但是这种房子也不在王老师投资范围之内。有些朋友可以去买。第一这房子往往下证时间比较长，通常情况下交房五年下房产证。第二，这一类的房子通常情况下，和商品房对比的话，户型是要差点的。第三，这种房子最大的问题就是，环境和物业较差，因为这里边的房子大部分都是出租户。

有人说，这个都市乡村改造了，这家分3套，这家分5套，这家分8套等到，他们最多住一套两间房子被全部出租出去吧。你会发现你住在一个出租户的大杂院里边。其实就是都市乡村的升级和改造，如果你觉得这种环境适应你，那你完全可以买。

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