每日房产聚焦丨十强房企拿地货值超6万亿元融创碧桂园均破万亿北京美联物业

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正文开始：

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1月3日

一、市场动态

1月2日，北京新房成交99套，1月累计成交169套，环比上月增加344.78%，同比去年减少56.89%；二手房成交191套，1月累计成交199套，环比上月减少40.77%，同比去年增加610.71%。

二、要闻简析

关键词：北京二手房价连跌8个月跌幅15%；中央首次提出“长期租赁”概念；去年全国300城土地收入破4万亿。

1、在一系列史上最严调控政策作用下，伟业我爱我家等多家机构数据显示，2017年市场份额占比超8成的北京二手房市场，交易量减半，成交价格连跌8个月，政策调控效果显著。

2、中央经济工作会议12月18日至20日在北京举行。会议提出，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

3、1月2日，中国指数研究院发布的2017年全国300城市土地市场成交数据显示，全年300城市土地出让金收入总额为40123亿元，同比增加36%。中指院方面分析指出，年内300城市土地供应整体小幅上升。热点城市供应增加、预期稳定，拉升成交量及出让金上涨。

三、十强房企拿地货值超6万亿元融创碧桂园均破万亿

在大鳄环伺的房地产行业，2017年行业集体中度再度提升，“强者恒强”的逻辑持续发酵。表面上看，大型房企抛弃了规模论，但减速已不容易；中型房企若在规模上不跃进，难以聚集资源，让自身发生质变，可能被排挤出这一行业。

2017年，调控最为严厉的一年，也是市场格局重新洗牌的一年。在这一年，多家中型房企提出2000亿元甚至3000亿元的“3年-5年”计划，试图迈进第一、二梯队。2017年，不管是大型房企，还是中等规模房企，均在加强土地储备上“用力”。

据克而瑞统计数据显示，2017年全年，十强房企的拿地货值超过6.2万亿元，上述数据并未经过企业的确认，但被业界认为颇能反映现实。克而瑞称，销售十强房企的销售额在百强中的占比达到44%，而对应企业的新增货值占比却达到了48%。

具体来看，并购迅猛的融创中国2017年新增土地货值高达14358.5亿元，高居榜首。刚刚突破5000亿元规模的碧桂园，全年获取了11963.3亿元的新增土地货值。此外，恒大的新增土地货值为8785.1亿元，万科为6379.7亿元。老牌房企中，保利新增土地货值5319.1亿元，中海新增3553亿元，均表现出发力的态势。富力、龙湖也跻身新增土地货值的前十位，分别为3100亿元和2814.9亿元。

另有两家黑马房企杀进了前十，分别是新增2811.6亿元货值的新城控股，以及新增3199.4亿元货值的福晟集团，福晟集团仅通过并购方式即取得超过2651亿元的货值。

值得注意的是，与中型房企的急于上位不同，老牌房企中也有走下坡路的，比如绿地集团和金地集团。按照克而瑞的统计，绿地控股2017年新增土地货值为1973.3亿元，排名第15位，这个过去曾是行业老大的房企似乎短时间内难以再上位至龙头位置。此外，金地集团2017年新增土地货值1559.7亿元，排名第22位。昔日“招保万金”的四强身份似乎已经远远逝去。

对此，克而瑞表示，从典型房企的土地储备总量和当年销售面积比值来看（简称存销比），一般房企当前的存销比平均为4年左右，“千亿元阵营房企”多数在4年以上。

克而瑞称，在2107年的土地市场上，一些房企表现的尤为积极，通过收并购、合作等房企为企业囤积了大量货值，新增货值是其同期销售的几倍之多，这也为企业明年的业绩提升打下了基础。这些房企大致可分为两类，一类是销售金额TOP30房企，未来想冲上第二梯队实现千亿元目标的房企；另一类则是在百强集中度不断攀升的压力下，积极求生存的房企。

值得一提的是，克而瑞认为，收并购仍将是部分房企的主要拿地方式。一方面，在目前土拍市场起拍价居高不下，有的地块的楼板价甚至已高过周边楼盘的销售价格，为了有效降低拿地成本，部分房企依然会在收并购市场上寻找机会；另一方面，在集中度加强和土拍价格较高的背景下，一些中小房企也面临被淘汰出局的危机，行业洗牌还将继续进行，这也给了规模较大的房企提供了收并购的机会。

值得警惕的是，一般来说，规模是高杠杆、高负债砸出来的。这虽然关乎房企在行业中的地位，关乎在所布局城市的话语权，但若一味追求规模，不注重盈利能力的锻造，也有可能面临“温水煮青蛙”式死亡的危局。

- 今日热点关注 -

（一）北京二手房价连跌8个月跌幅15%

在一系列史上最严调控政策作用下，伟业我爱我家等多家机构数据显示，2017年市场份额占比超8成的北京二手房市场，交易量减半，成交价格连跌8个月，政策调控效果显著。

购买力下降，网签量降50%

去年3月，林先生原本计划购买一套812万元的房子，支付了30万定金后，正好赶上“3·17新政”，因为认房又认贷，导致林先生的首付比例上升到60%，首付增加200多万元。因为无力支付，林先生放弃了这套房。2017年，一些人因为没有购房资格，一些人因为钱紧，被拦在了购房门外。

“2017年，北京二手住宅网签136237套，比2016年的27万套下降50%。”中原、伟业我爱我家等多家机构数据显示了这一结果。

二手房价8个月跌15%

与北京二手房市场交易量同时下跌的还有房价。部分购房者趁机完成了换房计划，在亦庄购房的陈女士就是其中之一。陈女士家中有两个孩子，之前一家人住在一套两居里，去年7月，陈女士以570万卖掉了两居，又添了80万元的积蓄，置换了一套650万元的三居。

伟业我爱我家市场研究院数据显示，北京二手房价在去年4月份冲高后，从5月份开始直至年底12月，连续8个月下降。看跌房价的心理预期，使8成以上业主主动降价出售。去年12月份的二手住宅成交均价较4月高点时已累计下跌15%。中原地产首席分析师张大伟称，部分区域房源价格降幅接近20%。

据诸葛找房首席分析师陈雷给出的数据，2017年12月，二手房住宅成交均价为61205元/平方米，比2017年1月60845元/平米的价格略涨。

全款购房占三成

链家监测数据显示，北京换房占比高达67%。交易中使用杠杆的比例和平均贷款成数都出现明显下降，居民购房交易杠杆率降至23%。其中大部分居民的首付款来自于自己的收入以及卖掉旧房的资金，有不少来自于父母及朋友的借款。

伟业我爱我家市场研究院的数据显示，在2017年二手住宅交易中，使用商业贷款进行支付的占41.1%，较2016年减少14.3%；全款支付占30.9%，较2016年增加8.1%。胡景晖分析认为，首付比例、商业贷款利率调整后，最终使得贷款购房的比例大幅下降，堵住了一些投机炒房者的贷款炒房之路。

链家大部分经纪人认为，调控是影响市场预期的主要因素，其调控影响会持续到2018年一季度或年中，市场将呈现量价基本持平的态势。

（新闻来源：新京报）

美联视角：造成这种下滑的直接原因是力度史无前例的政策调控。在限制购买资格、认房又认贷、大幅提高首付比例、调高贷款利率、限制商住房买卖、离婚一年内再次购房认作二套等一系列政策多管齐下之下，市场迅速降温。在交易结构上，小面积户型交易比例扩大，大面积户型成交占比萎缩。链家对此的分析是，首付比例提高及“认房认贷”政策使得购房门槛提高，导致小户型物业成交占比上升。在未来楼市调控力度仍将持续从紧从严的背景下，需求的释放仍将理性，在目前高利率高首付时代，房价的实质性回落仍是刺激交易达成的关键因素，因此，未来北京二手房价仍有一定下降空间，回到2016年的整体水平。

（二）中央首次提出“长期租赁”概念

中央经济工作会议12月18日至20日在北京举行。会议提出，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任刘卫民表示，“租购并举”是当前房地产供应体系改革和完善的最大亮点。“目前市场上已经形成了相当大的存量住房，为发展租赁市场提供了良好的物质条件。”

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，当前租赁市场存在两个失衡：一是租购之间，租赁比例太少；二是租赁市场短期、低端的租赁行为比重大，长期、中端的租赁行为比重小。

“住房租赁领域的最大问题是主流的个人出租形式较短，多为一年一签。出租人主要考虑到涨租金的频率会更高，当然还涉及房地产中介人员的相关利益。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波也对记者表示。

随着住房制度改革的深入，2017年7月住建部等部门选取首批12个城市开展住房租赁试点。随后，全国超50个城市出台了支持住房租赁的政策，多渠道增加租赁住房供应。

不少企业已经开始发力租赁市场。例如，12月20日，建行广东省分行行长刘军在“美好生活住有所居”中国住房租赁高峰论坛上透露，为发展租购并举，实现住有所居，建行推出租房贷后，还将推出存房贷业务，提升租赁住房流动性。今后不仅“要租房，到建行”，还可“要存房，到建行”。

据刘军介绍，所谓存房贷，即居民将自己的住房租赁权出售给建行，比如5年期，建行一次性支付全部租金，然后建行将房源交由专业的租赁运营机构去出租。这一新的存房贷业务将在1月8日率先在广州推出。

“长租虽是微利，但仍有利润。”碧桂园集团总裁莫斌在该论坛上透露，计划到2020年，围绕一二线核心城市发展100万套长租公寓。“未来，碧桂园打算借助过去造城经验，发挥品质、速度、成本、资金等方面优势，同时研究利用鼓励农村集体建设用地发展租赁住房等政策建设长租城市。”

（新闻来源：证券日报）

美联视角：要想降房价，首先是要降低成本，也就是地价。住房租赁行业将是房地产市场未来一个重要增长点，对稳定房地产市场将大有裨益。这是中央首次提出“长期租赁”的概念。租赁市场发展将成为明年住房制度改革的核心内容，未来相关配套政策，比如土地、金融和供应模式等政策有望进一步细化并出台。

（三）去年全国300城土地收入破4万亿

1月2日，中国指数研究院发布的2017年全国300城市土地市场成交数据显示，全年300城市土地出让金收入总额为40123亿元，同比增加36%。中指院方面分析指出，年内300城市土地供应整体小幅上升。热点城市供应增加、预期稳定，拉升成交量及出让金上涨。

全年土地出让金整体上涨

中指院的数据显示，2017年受到宅地供应整体增加影响，全年住宅类用地出让金占比较2016年增加约4个百分点，达到82%，商办类及工业用地占比分别下降3个及2个百分点，合计为17%。成交面积方面，各类用地供求结构相对稳定，工业用地仍然占半数，住宅类与商办类用地占比较2016年全年增加近3个百分点，住宅类成交面积占比同比增加4个百分点，达到37%。

从不同城市来看，一线城市供地量增加明显，推动土地出让金整体上扬。北京、广州同比涨幅居前，上海、深圳因供地结构调整等原因有所下滑；二线城市以同比增长为主，但是增速有所放缓；北京、杭州年度土地出让金收入总额突破2000亿元。南京、武汉、上海、重庆、天津、成都、广州等7城市突破千亿。

中指院相关负责人分析指出，2017年一线城市土地供需同比走高，供地面积同比增幅领衔，出让金较2016年增长近五成；二线城市土地供求降至低位，收金及均价同比涨幅较2016年收窄，土地整体市场走势趋稳；三四线城市承接一二线城市外溢效应；拉动区域内城市土地市场供求升温，地价及收金同比均有所上涨。

综合全年来看，一季度，土地市场总体平稳，热点城市坚持调控，一线城市供应剧增，二线城市回归理性；二三季度热点城市调控深化，平均溢价率同比普遍下降，需求外溢至周边三四线城市；四季度整体供应量攀升至年内高位，出让金同比增加近四成，平均溢价率继续下行。

“组合”土地调控政策普遍推行

值得一提的是，2017年全年，“限地价”作为土地市场传统调控手段之一，已经在全国范围普遍推行。同时，“竞配建”作为“限地价”的常见组合型配套政策也在同步推广，目前主流配建内容为保障性住房建设面积。

中指院的统计显示，截至2017年底，全国各大热点城市对土地市场调控政策做了多元尝试和创新，“竞配建”的配建内容种类逐渐丰富。

此外，2017年被称为住房租赁市场的元年，年内在多方利好政策的促进下，住房租赁市场在土地、金融等多方面同时发力。中原地产研究中心的统计数据显示，2017年，全国至少有超过12个省份50个以上城市发布了与“租房租赁”相关的政策内容，同时推出住房租赁市场土地供应规划。

从土地供应角度看，各地普遍增加租赁性质住房有效供应，鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房。业内人士认为，这些政策有利于推动租赁土地供应，缓解房地产市场的供需结构。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，“未来租赁型用地的开发将主要分布在全国36个一、二线城市中。而在此类城市租赁住房的占比方面，根据公开数据测算，预计一线城市将保持在30%的水平之上。而二线城市将保持在20%的水平之上。综合计算，这36个城市租赁住房的占比约为25%”。

张大伟分析认为，从一二线等热点城市住宅和土地市场的调控政策来看，这些城市从过去的限购、限价、限贷等“减法”措施开始转变为增加土地、房源等“加法”措施。整体上，由于2017年楼市调控政策持续加码，北京等城市的“加法供应”开始全面加速，多个城市未来5年将有大量房源供应。

（新闻来源：新京报）

美联视角：2017年下半年以来土地市场溢价率开始明显下调。“例如，北京2017年全年平均住宅溢价率是26%，而当年最后两个月跌到了8%，绝大多数地块基本以接近零溢价的价格成交。从全国主要城市土地市场来看，2017年土地成交总额刷新了历史记录。其中，土地供应量明显增加，尤其是限价房与租赁房等供应增加，将对2018年房地产市场带来明显影响。

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