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西部城市|冲了！渝派三强东原地产，这一次能靠物业逆袭吗

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文丨西部菌
对重庆来说，迪马股份的名字可以说相当特殊，它是重庆的第一家民营上市企业，旗下的东原地产，还和龙湖、金科一起享有“渝派三强”的称号。
2017年，总部从重庆搬到上海之后，深耕一二线城市的东原地产，全国化扩张提速。而根据最新消息，东原地产也要筹备分拆物业上市了。
近几年来，物业上市已经成了一股风潮。于东原地产而言，面对在“渝中三杰”阵营中严重掉队的局面，寻求新的增长点的需求，可谓相当急迫。
但分拆物业上市这条路，显然没有那么好走。
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在之前的推文《归母净利大幅下滑！重庆迪马，能从上海突围吗》中，西部城事对迪马股份和东原地产有过基本介绍，这里不再赘述。
根据克而瑞的数据， 2019年东原地产的全口径销售额为540.1亿元，排在全国第62位，远远落后于2000亿元上下的龙湖和金科。
正是因为规模增长缓慢，近几年来，东原地产开始激进扩张，从早期的几年拓一城，变成一年入几城。

来源：迪马股份年报
像今年上半年，它就首次进入石家庄、肇庆、宁波、丽水。而10月底，在12.4亿购入华侨城襄阳项目80%股权后，又花了12.6亿元在南京拿地。当然，代价也不低，比如首入宁波的地块，溢价率就达到114% 。
而且注意，由于市场空间有限，原本锚定一二线的东原地产，不得不将视线对准一些三四线城市，如上半年首入的肇庆、丽水，这从侧面说明，东原地产实现规模扩张的决心。
弄清了这个背景，不难理解为何东原地产也要分拆物业上市。
一方面，地产存量时代，销售面积增长放缓，要进一步做大做强，更多只能在存量房产中挖掘增长点。而且物业本身是轻资产、持续回报，在资本市场也有较强的热度。
东原地产在各大城市大力揽储，盖起的楼卖出去，也可以提供物业资源储备。
另一方面， “三道红线”下，房企降负债的压力前所未有，通过上市的方法来“找钱” ，可以拓宽融资渠道。
此前曾表态暂时不上市的万科物业，近期也宣布一定会上市，并且更名为“万物云” ，为上市进程按下加速键。
尤其对东原地产来说，母公司迪马股份本身就有一定的债务压力，上半年79.84%的资产负债率，高于70%的红线。如果能在物业板块开通新的融资渠道，下一步扩张也更有底气。
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在物企上市潮之下，东原能不能如愿上车，现在还是未知数，但它所面临的挑战，是显而易见的。
首先，资本市场毕竟看重经营状况、盈利能力和上升前景，而东原地产的物业板块，在整个行业来看，其竞争力还是很有局限的。
以在管面积来看，已上市的物业企业，上半年的平均在管面积达到9800万平方米。上市较早的像碧桂园服务，在管面积超过了3亿平方米，行业龙头万科物业则超过4亿平方米。

来源：网络
而迪马股份半年报显示，东原物业服务在管项目约150个，合约及管理面积 3000 余万平方米，只有这些头部品牌的零头而已，市场份额还相当低。
众所周知，物业板块虽然是单独分拆上市，但业务的展开，仍然非常依赖地产母公司的开发规模。上市物企中，真正属于独立第三方的物业公司少之又少。

稿源：(西部城市)

【】网址：http://www.shadafang.com/c/hn110E963042020.html

标题：西部城市|冲了！渝派三强东原地产，这一次能靠物业逆袭吗

傻大方

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