【房地产|行业透视 | 近六成A股房企三季报盈利“亮红灯”，四季度如何扳回一城( 二 )|导读在业绩下】_

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房地产|行业透视 | 近六成A股房企三季报盈利“亮红灯”，四季度如何扳回一城
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从监管层最近对12家重点监测房企下发的要求提交的负债监测表来看，房企除了需要填写三项指标、销售规模以及各类有息负债总数之外，还需要填写参股未并表住宅地产项目、明股实债融资、供应链资产证券化产品、合作方股东投入净额，及其他房地产相关表外有息负债这5大项数据。这部分通常是房企用以美化财务报表的财务操作部分，本次监管层要求房企对这部分数据进行披露表明其表外负债将无所遁形。对于这种穿透式监管而言，此前房企所采用的所有财务技巧几乎都失去了作用，房企维持经营以及降杠杆的压力空前加大。
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加快去化业绩冲刺和降杠杆是四季度业务重点
在业绩承压和融资新规的压力之下，房企四季度的工作主要有两大目标：一是业绩冲刺，加快推盘，加速去化；二是积极降杠杆，完成三条红线指标要求。
由于今年一季度房企投资开发几近停滞，因此从整体拿地投资的节奏来看， 11月、12月将迎来供货高峰，这为房企在四季度的业绩冲刺提供了资本。从中秋国庆双节的表现来看，给出优惠力度、参与“抢收”的房企普遍都取得了不错的成绩。比如恒大在线上线下开启大力优惠活动之后就在双节假期八天期间完成了近600亿元的销售额，达到了九月业绩的七成；阳光城在国庆前后10天的销售额就达到了151亿，接近前9个月月均水平；富力仅在天猫好房平台就实现56亿元销售；中骏、弘阳、建业也在“十一”期间分别实现40亿、35以及25亿销售，均有明显突破。由此看来，房地产市场仍有大量需求有待释放，房企如果能在销售端继续深化线上线下销售渠道，制定合理的价格策略，把握住接下来双11以及年终两个重要营销节点的话全年业绩仍有可能大幅提升。
而在应对三条红线方面，由于明股实债等表外负债的方式也将被穿透式监管，因此部分房企以前用以优化报表的财务技巧已经无法使用，控制杠杆水平、出售资产“瘦身”、利用股权融资便成为了房企应对三条红线的主要方式。但仅仅在融资方面进行调整并不能真正把握好降杠杆和规模扩张的平衡，未来房企还得从加强销售回款出发，不断提升运营效率，提高盈利水平，以加强自身回血能力。
整体来看， 2020年由于上半年疫情影响，大部分房企前三季度的业绩有所下滑，因此四季度销售压力较大。再加上以三条红线为核心的融资新规推出，房企的融资环境被进一步收紧。四季度的房企的业绩冲刺近乎于“戴着镣铐跳舞” ，企业需要提升自己的销售及运营效率才有机会度过难关。
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稿源：(克而瑞地产研究)

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傻大方

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