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很多人都认为 ， 只有专门炒房的才会在意房价的涨跌情况 ， 而老老实实的刚需买房者根本不用考虑涨跌问题 ， 直接买就完事了 。

刚需不用考虑涨跌问题 ， 真的是这样吗？并非如此 ， 在房地产发展的这20年里 ， 确实是大部分的时间里房价都在涨 ， 其中05、07、09、16这四年比较特别 ， 上涨幅度都超过了10% ， 而20年里只有08年房价出现了实质性的下跌 ， 但下跌幅度只有小小的1.6% 。

在房价不断上涨的这二十年里 ， 总涨幅超过了4倍 ， 房产的金融属性越来越突出 ， 因此出现了一批又一批的炒房客 。
根据调查显示 ， 我国城镇居民的实物资产里 ， 其中71.2%为住房资产 ， 户均住房资产187.8万元 ， 占家庭总资产的比重为59.1% 。
从数据里我们可以看出 ， 居民的财富过于集中在房地产 ， 一旦房价上涨则家庭财富“升值” ， 房价一旦下跌就表示财富也同样会“贬值” ， 这种情况下有谁会希望房价下跌？自然是还没有买房上车的人 。

就算是刚需买房者对房价下跌也难以接受 ， 比如说今天刚花100万买了一套房 ， 过几个月房价下跌就只卖80万 ， 购房者的钱也不是大风刮来的 ， 晚买几个月不就能省下20万吗？国内这种因为楼盘跌价而大闹售楼处的新闻并不罕见 。

而这几个月 ， 各路房企纷纷打出高折扣的优惠 ， 在整个楼市都出现了不小的购房热潮 ， 既然有这么高的折扣 ， 会不会是一次很好的抄底机会？可能这确实是一个抄底的好机会 ， 这等折扣和优惠面积几年来都未必会有一次 。 但现在的经济才刚开始恢复没多久 ， 收入方面还没有完全回到正轨 ， 为了避免高房贷带来的风险 ， 还是留存更多的资金应急更好 。
根据不完全统计 ， 目前小产权房约有73亿平米 ， 占住房总量的24% ， 而商品房约112亿平米 ， 约占住房总量的38% ， 可以看出 ， 小产权房几乎占据商品房总量的三分之二 ， 而任泽平在《中国住房存量测算》报告里的数据显示 ， 截至2018年 ， 国内有着接近3.11亿套的商品房 ， 如果每套房住3个人的话 ， 计算后已经足够15亿人进行居住了 。

这么多的房子已经足够居住了 ， 但为什么还有人在说住房紧缺？这是由于空置率过高导致的结果 ， 房子集中购买 ， 却没有这么多人入住 ， 西南财大在2017年就有报告指出 ， 我国的商品住宅空置率高达22% ， 而国际标准则是5%-10% ， 这已经是比较严重的超标了 。
这些年来 ， 炒房现象使得房地产泡沫过大 ， 出现了与经济深度结合的现象 ， 为缓解泡沫对整体经济的影响 ， 近年来楼市的调控次数越来越多 ， 力度也越来越紧 ， 炒房的环境已经发生了改变 ， 更是大力推行“房住不炒”的发展理念 。

环境变了 ， 和很多炒房人想的并不同 ， 房屋是无法等同于货币的 ， 并不是说房子涨价了 ， 就直接等于赚了多少钱 ， 如果没人买 ， 房子就只会砸在手里 ， 无论何时现金始终都是“硬通货” 。

举个房价上涨的例子 ， 比如说沈阳 ， 房价一直在稳定地涨价 ， 但是二手房的成交量并不理想 ， 只有那种学区房才有一定的成交量 ， 其余的二手房都是有价无市 ， 特别是房龄较高的二手房 。 有些客户在几年前140万买的房子 ， 现在挂150万都无人问津 。
再来一个房价下跌的例子 ， 那就是北京周边的燕郊 ， 这里曾经是炒房者特别中意的地方 ， 是环京楼市里涨势最为凶猛的一个位置 ， 房价最高达到了4万/平 。 在施行了新的购房政策后 ， 房价出现了一路走低的现象 ， 今年更是从最高点跌到了如今的1.8万/平 ， 如同腰斩 ， 然而跌到目前这个价位依旧无人敢买 。

稿源：(老猫谈楼市)

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标题：老猫谈楼市|20年还剩最后两个月，应该买房吗？曹德旺、李嘉诚持不同观点