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据相关统计数据显示2000年房价均价为2103元 ， 2010年房价均价为5029元 ， 2020年房价均价预计破10000元 。 可以明显看出 ， 近20年来房价持续上涨 ， 其实综合两方面房价上涨是合理现象 。

一方面 ， 房价可视为一种货币现象 ， 从2000到2020年的20年里 ， M2（广义货币供应量）连续17年保持两位数的增长 ， 仅在2017年之后降低到8%左右 ， M2的持续增长 ， 意味着货币不断超发 ， 通货膨胀增加 ， 超发的货币涌入市场必然要有去处 ， 它不能凭空增加 ， 必须借助一个载体 ， 比较显著的一个事件是2008年金融危机之后 ， 为了刺激经济 ， “四万亿”投资进行 ， 大量的货币涌入房地产市场 ， 房价随之暴涨 。

另一方面 ， 根据统计数据 ， 2000年城镇化率为36.22% ， 2010年城镇化率为49.95% ， 2019年城镇化率为60.60% ， 可以看出城镇化率平均以每年1.2%的速度增长 ， 相当于每年有1200万人口进入城市就业和生活 ， 也造成了大量的住房需求产生 ， 住房供应量远小于住房需求量 ， 进一步导致供需基本面发生改变 ， 房价上涨 。
但根据上涨幅度来计算 ， 1990年到2000年间房价涨幅为199% ， 2000年到 2010年间的房价涨幅为139% ， 2010年到2020年间的房价涨幅为100%左右 ， 可见房价上涨的幅度明显缩减 ， 在三大基本面发生实质性变化的情况下 ， 楼市即将步入了“拐点” 。

三大基本面实质性改变 ， 楼市将步入“拐点”
1、人口红利消退 ， 供需基本面发生改变
房屋也属于商品范畴 ， 因为其具备居住价值和人口有非常密切的联系 ， 就如上文所述 ， 大量的人口增长会导致房价的增长 ， 所以人口红利对于房地产市场至关重要 。 近年来 ， 出生人口仅在2016年开放二胎后达到峰值1786万 ， 紧随其后连续3年直线下滑 ， 出生率下降至10.48‰ ， 为历史新低 ， 有专家推测出生人口数将在2030年下降至1100万以下 。 其次 ， 近几年来老龄化加剧 ， 2019年年末65岁及以上人口占据总人口12.6% 。 对此 ， 恒大研究院院长任泽平直言老龄化少子化问题已成为21世纪中国面临的最大灰犀牛之一 。
可见 ， 人口红利正处于消退状态 。 随着城市群体间的“人才争夺战”的白热化 ， 京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展 ， 降低落户限制 ， 对租房、购房等提供优惠补贴 ， 有限的人口红利将逐渐流入大城市群体 ， 而缺乏竞争力 ， 人口净流出的城市房价将失去支撑 。 另外 ， 据央行课题组的调查数据住房拥有率达到96% ， 平均每户居民拥有住房1.5套 。 在不久后 ， 供需基本面将发生根本改变 ， 住房供应量将大于住房需求量 ， 楼市会步入买方市场 ， 而卖方房企开发商会竞相抛售 ， 房价随之下跌 。

2、房住不炒 ， 楼市资金流入严格把控

自2016年年底提出“房子是用来住的 ， 不是用来炒的”以来 ， 调控次数逐年递增 ， 2017年楼市调控次数250次 ， 2018年为450次 ， 2019年为620次 ， 据中原地产研究中心统计数据显示 ， 今年1~9月房地产调控次数高达403次 。 随着调控次数增多 ， 因城施策的精准打击 ， 房地产金融领域受到严格的监管 ， 在今年8月底住建部和房企的座谈会上 ， 明确设立的“三条红线” ， 1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；2、净负债率大于100%；3、现金短债比小于1倍 ， 直接限制了房企开发商的融资条件 ， 防止资金违规流入房地产市场 。

稿源：(阿轩聊楼市)

【】网址：http://www.shadafang.com/c/hn102ES0042020.html

标题：阿轩聊楼市|三大基本面实质性改变，楼市将步入“拐点”，未来房价或平稳回落