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北京章哥 , 房地产从业20年 , 通晓业内门道 , 我不做所谓的“专家” , 只用二十年实战经验帮大家答疑解惑 。
提问:
章哥 , 我和我爱人都是北京集体户口 , 目前在昌平 , 在沙河龙湖(远郊)有一套房 , 2015年购入 , 平时没住过 , 价值380万左右 , 还有150万贷款 , 手里有现金存款70万 , 孩子22年上小学 ,我们现住住昌平阳坊 , 单位公寓房 , 问题:1沙河房子能跑赢大盘吗?2如果跑不赢大盘 , 为孩子在市区换个普通的学区房 , 有什么建议?
回答:
1、沙河 , 龙湖的项目 , 2015年 , 那就是滟澜新宸呗 。 2014年9月开盘 , 当时正是地产寒冬 , 均价3.8万 。 你既然是2015年买的 , 那有可能更贵了点吧 , 到今天应该没什么升值 。
2、能跑赢大盘吗?你连小区的名字都不愿意告诉我 , 非得让我猜 , 然后问能否跑赢大盘?这是什么心态?要我说是自己没什么底气 , 逃避 , 逃避现实 。 而现实是很冷酷的 , 躲不开!
那我也不兜圈子 , 直接说吧:沙河板块跑赢大盘的可能性有 , 但你这套房、这个小区跑赢大盘的可能性为零!
3、2015年是什么时候?房价暴涨的前夕 。 当时北京均价在4万左右 , 2016-2017就暴涨到6万出头 。 如果2015年在市区买套400万的房 , 那今天应该价值700万左右 。 而你这套房估计和原值差不多 。
那在如此暴涨的年份都没跟上大盘 , 在以后这“房住不炒”的情况下 , 可就更不可能跑赢了 。
4、是否换到市区的普通学区房?这我不敢建议什么 , 只能是由家长决定 。 我只是从投资方面做些分析而已 , 教育的事情不便多说 。
5、我想多说几句 , 算我多嘴 , 听不听在你 。
买房是巨额的支出 , 普通人一生中未必有几次 , 所以必须慎重 。 这“慎重”两字不能只停留在口头上 , 而是必须从心里重视 , 同时反映在行动上 。
买房必有一个目的 , 也就是最主要的需求 , 只要是能实现就算是值了 。 那请问你在2015年时买这套房的主要目的是什么?
是自住吗?可买了之后平时却没住过 , 白白的浪费了新房溢价 。 是投资吗?可投资有选择郊区高端盘的吗?这是100%跑输大盘的产品 。
你当时想的肯定是自住兼投资 。 但实际上这只是个想法而已 , 是否能实现根本就没仔细考虑过!这并不是针对你 , 而是很多人都有这种误区 , 就是都往最好处想 , 根本不考虑实际中的风险 , 也从不用历史数据做参考 , 更懒得去学习基础知识 。
所以 , 这种行为不叫投资 , 让我说叫“花钱” 。 就是钱多了成为负担 , 一旦花出去也就踏实了 , 不管以后赔赚 , 听天由命 。
6、自住兼投资 , 这是大多数人的梦想 , 实际上根本不可能实现 。 自住与投资本来就是相冲突的 , 只能选择其一 , 顶多是相互妥协 。 而一旦选择极端产品 , 就必须放弃另一项 。
什么是极端产品?就是最新和最旧的、最贵和最便宜的、配套最齐和最欠缺的等等 。 郊区别墅新盘 , 那就是最新、最高端、配套最欠缺的 , 那能得到的必定是自住享受 , 不可能有超出大盘的投资回报 。 天底下的好事 , 不可能什么都占着 。
7、那针对现在是否换房 , 让我的感觉还是在“花钱” 。 就是你到底考虑清楚没有 , 自己的主要目的是什么?如果是为了孩子的教育 , 那就别犹豫 , 直接换学区房 。 但有一点 , 学区房在现在的北京并不是好投资品 , 不仅持有期的收益不划算 , 还面临着教育改革所带来的风险 。
如果是为了投资 , 那就要放弃自住的享受 , 只有最普通的大众产品 , 风险才最低 。
8、总之 , 我不多说了 , 建议明确自己的主要需求 , 或将所有需求排序 , 能实现一个就算是成功 , 其他都是附属 。 仅供参考 。
稿源:(章哥说买房)
【】网址:http://www.shadafang.com/c/hn1024a95322020.html
标题:章哥说买房|自住兼投资,是大多数买房人的想法,到底能不能实现?