北京章哥 ， 房地产从业20年 ， 通晓业内门道 ， 我不做所谓的“专家” ， 只用二十年实战经验帮大家答疑解惑 。
提问：
章哥 ， 我和我爱人都是北京集体户口 ， 目前在昌平 ， 在沙河龙湖（远郊）有一套房 ， 2015年购入 ， 平时没住过 ， 价值380万左右 ， 还有150万贷款 ， 手里有现金存款70万 ， 孩子22年上小学 ，我们现住住昌平阳坊 ， 单位公寓房 ， 问题：1沙河房子能跑赢大盘吗？2如果跑不赢大盘 ， 为孩子在市区换个普通的学区房 ， 有什么建议？
回答：
1、沙河 ， 龙湖的项目 ， 2015年 ， 那就是滟澜新宸呗 。 2014年9月开盘 ， 当时正是地产寒冬 ， 均价3.8万 。 你既然是2015年买的 ， 那有可能更贵了点吧 ， 到今天应该没什么升值 。
2、能跑赢大盘吗？你连小区的名字都不愿意告诉我 ， 非得让我猜 ， 然后问能否跑赢大盘？这是什么心态？要我说是自己没什么底气 ， 逃避 ， 逃避现实 。 而现实是很冷酷的 ， 躲不开！
那我也不兜圈子 ， 直接说吧：沙河板块跑赢大盘的可能性有 ， 但你这套房、这个小区跑赢大盘的可能性为零！
3、2015年是什么时候？房价暴涨的前夕 。 当时北京均价在4万左右 ， 2016-2017就暴涨到6万出头 。 如果2015年在市区买套400万的房 ， 那今天应该价值700万左右 。 而你这套房估计和原值差不多 。
那在如此暴涨的年份都没跟上大盘 ， 在以后这“房住不炒”的情况下 ， 可就更不可能跑赢了 。
4、是否换到市区的普通学区房？这我不敢建议什么 ， 只能是由家长决定 。 我只是从投资方面做些分析而已 ， 教育的事情不便多说 。
5、我想多说几句 ， 算我多嘴 ， 听不听在你 。
买房是巨额的支出 ， 普通人一生中未必有几次 ， 所以必须慎重 。 这“慎重”两字不能只停留在口头上 ， 而是必须从心里重视 ， 同时反映在行动上 。
买房必有一个目的 ， 也就是最主要的需求 ， 只要是能实现就算是值了 。 那请问你在2015年时买这套房的主要目的是什么？
是自住吗？可买了之后平时却没住过 ， 白白的浪费了新房溢价 。 是投资吗？可投资有选择郊区高端盘的吗？这是100%跑输大盘的产品 。
你当时想的肯定是自住兼投资 。 但实际上这只是个想法而已 ， 是否能实现根本就没仔细考虑过！这并不是针对你 ， 而是很多人都有这种误区 ， 就是都往最好处想 ， 根本不考虑实际中的风险 ， 也从不用历史数据做参考 ， 更懒得去学习基础知识 。
所以 ， 这种行为不叫投资 ， 让我说叫“花钱” 。 就是钱多了成为负担 ， 一旦花出去也就踏实了 ， 不管以后赔赚 ， 听天由命 。
6、自住兼投资 ， 这是大多数人的梦想 ， 实际上根本不可能实现 。 自住与投资本来就是相冲突的 ， 只能选择其一 ， 顶多是相互妥协 。 而一旦选择极端产品 ， 就必须放弃另一项 。
什么是极端产品？就是最新和最旧的、最贵和最便宜的、配套最齐和最欠缺的等等 。 郊区别墅新盘 ， 那就是最新、最高端、配套最欠缺的 ， 那能得到的必定是自住享受 ， 不可能有超出大盘的投资回报 。 天底下的好事 ， 不可能什么都占着 。
7、那针对现在是否换房 ， 让我的感觉还是在“花钱” 。 就是你到底考虑清楚没有 ， 自己的主要目的是什么？如果是为了孩子的教育 ， 那就别犹豫 ， 直接换学区房 。 但有一点 ， 学区房在现在的北京并不是好投资品 ， 不仅持有期的收益不划算 ， 还面临着教育改革所带来的风险 。
如果是为了投资 ， 那就要放弃自住的享受 ， 只有最普通的大众产品 ， 风险才最低 。
8、总之 ， 我不多说了 ， 建议明确自己的主要需求 ， 或将所有需求排序 ， 能实现一个就算是成功 ， 其他都是附属 。 仅供参考 。

稿源：(章哥说买房)

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标题：章哥说买房|自住兼投资，是大多数买房人的想法，到底能不能实现？