【章哥说买房|房子是用来住的，钱是赚来更好生活的】


北京章哥 ， 房地产从业20年 ， 通晓业内门道 ， 我不做所谓的“专家” ， 只用二十年实战经验帮大家答疑解惑 。
提问：
章哥你好 ， 目前有海淀翠微学区房两套 ， 一套自住 ， 一套父母居住 ， 各市值约600万 ， 一套有贷款 。 我上班在房山长阳 ， 老公在五棵松 ， 想改善加保值 。 看中了石景山古城地铁口的中海天钻 ， 考虑售出一套学区房 ， 换一套117平的三居 。 最近很纠结 ， 一方面想改善 ， 一方面又担心石景山的房价太高了 ， 不如翠微这边保值 。 请教一下 ， 您怎么看？值得换吗？
回答：
1、如果是为了自住就值得 ， 如果是纯投资就不值得 。
2、我一直没有推荐过新房 ， 就因为不愿让读者认为我还是个卖房的 。
新房确实有溢价 ， 在周边没有参照楼盘的时候溢价还挺高 。 但任何事物都一样 ， 劣势就是优势 ， 优势就是劣势 ， 都是相互转换的 。 新房有溢价 ， 但这就是其价值所在 ， 为了得到享受而必须付出的代价 。
这就跟新车新手机一样 ， 新的就是款式新功能好 ， 想得到享受就得付出别二手商品高的价格 。 房子也一样 ， 想要改善 ， 就只能买新房 ， 这属于消费 ， 和投资没什么关系 。
只要是为了改善自住 ， 买了新房就算是值 ， 因为得到了居住体验 。 而如果是纯投资就不值 。 买完了空置相当于其溢价白白耗散 。 租给别人就更不划算了 ， 多收不了几个租金 ， 挺好的房子让被人享受 ， 弄不好还会被损坏 ， 很不值 。
所以 ， 新房如果是买了自住就值 ， 这是正常的生活消费 。 毕竟房子是用来住的 ， 钱是赚来更好生活的 。
3、翠微的房子肯定保值 ， 这附近就没什么房龄新的 。 那这些几十年的老房的价格中 ， 基本体现的都是周边配套的价值 ， 只要配套的价值存在 ， 那老房的价值就永远存在 ， 而且会随着北京大盘涨跌 。
不过我一直不建议保留学区房 ， 就因为其学区溢价高 ， 在持有期间并不划算 。 翠微的溢价我忘了 ， 一般也应该在20-30% ， 海淀基本都差不多 。 那如果是带学位出售的话 ， 能全额拿到溢价 ， 相对是划算的 。 但如果是出租 ， 因为租客无法用租房来直接入学 ， 那也就不可能为学位而支付租金 。 也就是说 ， 学位在持有期间是不创造价值的 。
算一下 ， 同样的600万房子 ， 在翠微估计也就收到6000多的租金 ， 而在朝丰石等非学区地区 ， 一般能收到8000多 。 也就是说同样的投入 ， 那在翠微也就享受6000租金的待遇 ， 而在其他区享受8000的待遇 。
所以学区房都建议是以租养租 ， 用完学位后就置换到非学区房 。 拿着租金再回海淀换租 ， 能租到更高价值的房子 。
4、另外就是学区房的风险 。 这个也不太好说 ， 总之是政策改革没法预测 。 对于东西海来说 ， 学区划分什么的无所谓 ， 反正是自己区内的调整 ， 总价值并未降低 。
压力来自外区 ， 比如朝阳 ， 前几年还都认为有学校无学区呢 ， 可也就几年 ， 其成绩已经和东城平级了 。 还有亦庄 ， 短短几年时间 ， 已经是南城第一学区 。 丰台也是 ， 十二中的成绩 ， 连续多年闯入北京前十 。
这些外区教育质量的提升 ， 大量分走了海淀的学区房买家 。 而外区的这些优质教育资源哪儿来的 ， 不都是从东西海给办分校挖走的吗？
所以 ， 一面是教育改革 ， 一面是外区的教育质量提升 ， 对于东西海的学区房来说 ， 都是一些风险 。
5、再一点 ， 人们都有误解 ， 认为学区房的涨幅一定超过普通房源 。 其实哪有 ， 这都是中介和无良媒体瞎忽悠的 ， 大多数的学区房就是跟随北京大盘 ， 甚至跑输的都很多 ， 包括中关村和万柳 。

稿源：(章哥说买房)

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