提问: 房哥你好 ， 我在成都市区有一套房款已付清 ， 现在手里有20想在大丰看二手老房子是现在下手 ， 还是等疫情稳定了再说 ， 经济有限不敢下手买新房 ， 希望你提下建议 ， 非常感谢!
回答：你好 ， 投资不建议买太老的房子 ， 没有太大升值潜力 ， 未来跑不赢新盘或次新盘 。 子弹20太少 ， 反而影响选筹的判断和选择 ， 买错比买贵更可怕 ， 我建议你把成都市区全款房进行抵押融资 ， 扩大资金流 ， 然后选择的范围会更大 ， 会买到更有价值的板块和楼盘 。 成都子弹有限主要有两种打法:一种是在成熟商圈附近找小房子 ， 另一种是在近郊新区买新一点的大房子 ，我更加倾向于第一种 ， 买的比较稳一点 ， 各种配套也会好一些 。
提问：房哥 ， 能否说说您为什么不建议我们投资学区房吗？
回答：从投资方面 ， 没有学区的房产获得学区提升的概率更大 ， 特别是在一个教育集团化 ， 或者扩大划片 ， 新区迅猛发展的城市 。
从个人财富方面 ， 上学目前是投入产出比很低的活动 ， 本科以后就是负收益 ， 这个回报率正在逐年下降 。
很多人的目标是考上好大学 ， 这个逻辑已经错位很久了 。
三十年前 ， 大学生基本等同于好工作 ， 那个年代一份好工作可以说是获得财富和地位的唯一途径 ， 与其说是考上好大学 ， 更多的是获得美好人生 。
但在今天 ， 这个关系不再对等 ， 对应不存在了 ， 把考上大学当做目标是一种浅层思维导致的谬误 ， 更是植根于大众智力不平等基础上的掠夺游戏 。
不否认好学校里有聪明人出现 ， 但逻辑是因为有更大比例的这种聪明人 ， 或者说 ， 这个组织通过游戏规则来获取更多的聪明人 ， 所以这个学校才被视为好学校 。
提问:请问房哥 ， 成都市温江区 ， 市政府旁边 ， 商铺 ， 是一个大小区门口第一个位置有2个门面 ， 120平方 。 开发商手上拿出来的 。 租出去了合同3年 8000一个月 ， 是70一个平方租出去的 。 2022年一月到期 。 中介说旁边的说是租金都是120一平方了 。 240万全款 ， 划算么?
回答：你买还是卖 。 中介的话 ， 当放屁 。 240w的铺 ， 一年租10w马马虎虎市场价 。
商铺和住宅不是一个逻辑 。 住宅看的是涨幅 ， 商铺看的是租金 。
门面房是商业流量入口 ， 真正好的铺面都被各大地产商自持 ， 规模化经营 。 买铺面是业余对抗boss级专业对手 。 且铺面流量 ， 这两年被电商外卖平台社群经济分流太多 ， 未来市政规划、新商业项目也会严重影响预期收益 。
商铺前途未卜 ， 互联网化、电商化时代 ， 商铺的价值存在巨大的不确定性 ， 加上税费的影响 ， 保值功能和住宅没办法比 。
但是短期内社区商业会保持长久繁荣 。 因为有些服务业的客观需求就是呆在无法被电商替代的最后一里路 。 但这不代表你买的商铺估值合理、市场和房型结构适合未来新的风口新的业态 。 商铺投资永远要比住宅的不确定性更高 。 面且在国内 ， 商办资产的负外部性太高太高了 。 税收实在太离谱 。
底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等等等情况 。 此外还有消费升级、电商升级、物流升级各种黑天鹅 ， 综合来看投资底商非常差的投资 ， 甚至不能说是投资 ， 基本就是赌博 。 恰好未来租金收益高 ， 不是你眼光好 ， 9%是运气好 。
如果你的底仓充足 ， 底商租售比能到6%以上 ， 可以适当配置 ， 作为现金流的补充 。
提问：请问房哥成都东部新区怎么样 ， 有投资价值吗？
回答：东部新区是否能够入手 ， 我认为可以买 ， 但是并不适合所有人 ， 东部新区最近立项 ， 目前仅有少量楼盘进入市场 ， 所以大家买入东部新区工作生活的可能性不大 。

稿源：(蓉城房哥)

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标题：蓉城房哥|成都楼市：目前东部新区的房可以买，买哪里是潜力股呢？