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“内忧”持续不断 ， “外患”火上浇油

在板块势能高涨 ， 客户充足的情况下 ， 杭州湾新区的竞争格局以内部为主 ， 板块在售楼盘比较多 。

这些楼盘虽然存在产品同质化的问题 ， 但是IP差异（文旅/康养/名校） ， 地段差异（滨海新城/南部新城/南洋小城） ， 装修差异（精装/白坯） ， 仍能形成各自独有的价值 。
而当市场下行 ， 主力客群转向宁波市区以后 ， 外部板块分流问题逐渐凸显 。

投资逻辑下 ， 宁波客户的选择似乎非常的广 。 市区里 ， 除了奉化这样的大型投资风口外 ， 洪塘/慈城/骆驼/小港/东钱湖等地也颇受宁波投资客的青睐 。

前湾新区划进了余兹部分区域

而随着前湾新区的发布 ， 一些余慈北部乡镇项目打着前湾和区域周边的利好规划 ， 以均价0.8-1万/㎡的相对低价优势 ， 也分流冲击着一部分来自市区的投资客 。

以慈溪北部乡镇楼盘中昂江南印为例 ， 均价8500 ， 与杭州湾核心区形成了4500元/㎡的差价 ， 大部分投资客都是宁波市区客户 。

这就导致了在原本蛋糕变小的情况下 ， 分蛋糕的人又在增加的局面
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短期利好失声 ， 板块风头被抢


杭州湾起势的一个重大节点是在2018年初 ， 新区集中出让13宗涉宅地块 ， 被融创/港中旅/碧桂园/卓越/中南等知名房企瓜分后 ， 新区的商品房市场便开始“聒噪”起来 。

而随着近两年高新产业/三甲医院/优质学校/文旅资源等高能配套的不断汇集 ， 使得杭州湾新区的声势一度到达顶峰 。

过去的2019年 ， 杭州卖房2.98万套 ， 平均每月成交2400多套 ， 创下历史之最 。 如今是2020年困难时期 ， 这种盛况难以复制 ， 每月成交量降到了1000多套 。


杭州湾的开发速度非常快 ， 短短2年 ， 滨海新城几乎出让完了所有用地 ， 南部新城土地也出让过半 。

目前正处在将规划落地实施的建设阶段 ， 也是市场利好发声的“真空期”与“盘整期” 。

在没有深厚地缘客户的支撑下 ， 外部投资客的目光很容易被其他片区的声势所吸引 ， 一夜春风也转瞬即逝 。


杭州湾当前面临的主要问题在于客户基数缩量后又被再度分流 ， 以及规划红利发声趋弱后造成的短期板块失声 。

那么 ， 杭州湾楼市有没有突围的机会呢？未来升值空间又有多大？
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杭州湾楼市未来趋势分析

虽然市场转冷 ， 但这并不意味着杭州湾楼市熄火了 ， 房产势能依旧立于“金字塔的上层” ， 而它当下只是需要时间来建设与运营罢了 。



不妨先做个对比 ， 杭州湾目前拥有的产业（吉利/大众/方太）、医疗（三甲医院）、文旅（国家湿地公园/方特）、教育（镇海中学分校/上海世外）等配套即便是放在宁波大市也很难挑出第二个如此高度集中的区域 ， 而目前板块在内的楼盘价格只有1.2-1.35万/㎡ 。

同样的价格 ， 你能买到的只能是梅山/溪口/萧王庙/余慈乡镇；而同样能级的配套 ， 你可能得去鄞州中心/东部新城花3-4万/㎡才能享受的到 。


而从周期来看 ， 2021年将是一波项目一期的交付时点 ， 2023年将是多数在售项目的全面交付时间 。

那么往后这2-3年也将是新区产业发展与人口集聚的关键时期 ， 从规划图上的美好期许到进入实质性发展阶段 ， 经历一轮蝶变后的新区必将迎来全新的价值认知 。
而这个周期恰好与限售期重合 ， 所以这趟“早班车” ， 现在上车还来得及 。


产、城、人融合于一体的“21世纪样板城市”

而且巨大的产业、人口红利 ， 让杭州湾每年产生大量的住房需求 ， 肯定要持续吸引广大的投资及自住客 。

宏观上看 ， 杭州湾还有125万的人口红利 ， 根据规划 ， 2025年新区人口将达到80万人 ， 至2035年将达到125万人 。

稿源：(杭州湾新区房产观澜)

【】网址：http://www.shadafang.com/c/hn0Q5UE0R020.html

标题：杭州湾新区房产观澜|成交大跌40%！热炒的杭州湾楼市终于跌下神坛？究竟还能不能买？( 二 )