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在过去三年中 ， 很多原本风平浪静的小城市 ， 在棚改的“推动”下 ， 房价变化颇大 。 于是有人把棚改认为是三四五线楼市的“发动机” 。
但带来的结果是 ， 很多城市遍地的高层楼房 ， 晚上亮灯率却十分感人 。
那么先问一个问题 。 为什么要花几万亿棚改？难道就是为了让一部分人拆迁致富吗？
显然不是 。
在2014年的政府报告中 ， 提出了要解决“3个一亿人”的问题 。 其中包括1亿农业人口落户城镇 ， 1亿人所在的城镇棚户区与城中村改造 ， 中西部地区1亿人的就近城镇化 。
显然 ， 棚改属于其中的第二项 。 而由于棚改需要大量的资金 ， 财政拨款、地方出资显然不足 ， 必须依靠企业资金 ， 再引入PSL模式为企业做背书 。 所以 ， 房企积极性也非常高 。 至于货币化补偿 ， 显然是一种既促进投资 ， 又能拉动消费的方式 。
当然 ， 目前已经证明 ， 大部分人群拿到补偿款后 ， 依然选择了买房 ， 货币又流回到了楼市与银行 。 在这过程中 ， 房价的上涨 ， 又持续加强了市场对于房地产的预期 ， 导致房产在居民家庭财富中的比例越来越高 ， 消费却并未出现明显上涨 。 这其实是一种滞涨的表现 。
从目前看来 ， 第一项和第三项依然在持续推进、落实中 ， 而第二项在今年就要落下帷幕 。 也就是说 ， 支撑部分三四五线楼市的“发动机” ， 再有三个多月即将彻底熄火 。
当然 ， 棚改即将结束这个话题并不新鲜了 。 现在需要思考的是 ， 没有了棚改后的楼市与那些依靠棚改房价快速上涨的三四五线城市 ， 该何去何从？

思考以下3个问题 。
一、人口虹吸效应下 ， 三四五线城市房渐多、人渐少 ， 房价却不停涨？首先明确一点 ， 目前除了北京、上海仅有的这两座城市外 ， 即使深圳、广州、杭州这样的大热点城市 ， 也依然处于上升阶段 。 换言之 ， 这些城市将作为各自都市圈的核心 ， 持续虹吸周边城市的人口 。 这从近几年这些城市的人口增量与落户政策即可管中窥豹 。 譬如深圳、杭州这些 ， 截至目前落户门槛依然放得非常低 ， 显然他们还需要人口尤其是人才的流入 。
更不用讲其他的一些二线城市 ， 尤其是举全省之力形成的二线强市 。 对于这些城市而言 ， 目前依然是虹吸远大于辐射 。
那么问题来了 ， 虹吸之下 ， 周边的三四五线城市人口流出并不能止跌 ， 即便是增长 ， 也是相对缓慢 。 然而新房市场的新建量与二手房市场的抛售量都在增加 ， 整个楼市供应量持续上升 ， 人口却反向而行 ， 那么总会在某一个时间节点 ， 剩余的需求得以匹配 ， 进而出现过剩 。
尤其是 ， 一些四线城市、县级城市 ， 本身内生需求较少 ， 楼市供应与房价常年比较稳定 。 棚改到来之后 ， 供应量大涨、房价大涨 ， 市场短期内增加了大量的商品住宅 。 这其中 ， 有多少是自住？又有多少将会空置？这些空置又会对未来几年的市场形成多大的压制？
很有可能 ， 促使房屋饱和时期提前到来 ， 提前进入存量房阶段 ， 并在二手房与新房市场之间形成“厮杀” 。 我所看到的周边几个四线城市目前已经如此 。

二、众多三四线城市居然开始领涨由国家统计局发布的6月重点70城楼市成交指数看 ， 超过80%的城市房价出现上涨 ， 其中包含众多三四线城市 。 由易居刚刚发布的7月全国40城住宅成交报告看 ， 领涨的城市也是三四线城市 。 从7月往前倒推 ， 6月、5月领涨的城市居然都是三线城市 。

稿源：(xi说楼市)

【】网址：http://www.shadafang.com/c/hn0P5S03G2020.html

标题：xi说楼市|3个月后，楼市“发动机”彻底熄火。高层房子或率先“被嫌弃”