渠道、营销、定价权 ， 是三个今年资本市场最火爆的成功企业的“至尊”利器 。 这三家公司 ， 让我们看到了消费投资的春天 。 但同样对渠道、营销十分重视的房地产行业 ， 却俨然已在过冬 。
冬天里的房地产
和消费的“春天”相比 ， 房产是在过“冬天” 。 地产股今年表现得十分疲软 。 地产板块8月涨幅为2.05% ， 低于沪深300指数8月3.13%的涨幅 ， 更不能跟消费、科技等明星板块相比了 。
一边销售端持续向好 ， 一边就有住建部召开工作会议 。 8月26日 ， 住建部在北京召开部分城市房地产工作会商会 ， 沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府参加了会商 。 7月份 ， 这6个城市前7个月的房价涨幅均超过了2019年国内GDP（6.1%） 。 银保监会主席郭树清此前表示 ， 房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛” 。
为什么房产和消费会有如此强的跷跷板效应？其实这还是和国策 ， 尤其“经济内循环”相关 。 政府要防止房地产对资金虹吸 ， 让老百姓多多消费 。 对房产打压越大 ， 消费释放的能量就越大 。 因此 ， 调控政策有长期存在的可能 。
8月一过 ， 即将迎来传统的“金九银十” ， 有些开发商坐不住了 。
恒大的7折
恒大又开始打7折了 。
今年疫情以来 ， 恒大率先降价 ， 近期又宣布从9月7日开始 ， 率先推出全国楼盘7折特大优惠 ， 持续至10月8日 ， 长达一个月的促销期 ， 目标要在此期间冲刺2000亿 。
在下半年楼市调控收紧、融资设“三道红线”之时 ， 恒大正在以最大力度狠抓销售和回款 ， 从而降低负债率 。 恒大的“习惯性”打折 ， 很多时候是造势大于让利 。 在业内来看 ， 这就是一场营销 。
有什么还能让客户兴奋呢？景观、园林、户型？不 ， 是暴涨暴跌 。 不信去研究一下 ， 要满足7折的优惠有层层条件 ， 到最后和日常优惠差不了多少 。
泰禾的烂尾
今年多城市的泰禾项目遭遇停工 。 上海崇明区长兴岛泰禾大城小院 ， 这样一个曾被热捧、一年卖掉1000多套的网红楼盘 ， 已经变成交房遥遥无期、让业主心力交瘁的烂尾项目 。 近百位泰禾大城小院的业主向搜狐焦点爆料：预售房款资金去向不明；没办出预售证 ， 却违规收取意向金；距离合同约定交房日期不到1个月 ， 但工地大面积停工已近一年……
除上海以外 ， 有关泰禾的多个城市的维权正在上演：深圳坪山区泰禾广场业主因质量、装修等问题与泰禾多次交涉 ， 泰禾北京院子二期部分业主则至今没有拿到购房合同 。
泰禾7月底宣布了引万科入股的计划 。 当时祝九胜曾亮出万科底线：“（与泰禾的交易）应当不影响万科股东的权益 ， 不影响股东对此事的观感 ， 也不影响万科股东的收益水平 。 ”至今没有实质性进展 。
在前不久公布的房企融资“三条红线”上 ， 泰禾三条全中！有媒体报道 ， 泰禾集团需缩减债务规模超600亿！
就在两年半之前的2017年12月 ， 泰禾董事长黄其森在接受媒体群访时表示 ， 2018年泰禾的年销售目标是2000亿元 ， 泰禾集团股价连续多个涨停 。 那时泰禾院子开盘堪比歌舞场 ， 成龙、范冰冰等大明星出面站台 。 如今千万总价的“院子” ， 也正忙于维权 。
门口的“野蛮人”
开发商融资渠道收紧 ， 销售渠道也被扼住了咽喉 。 房产界“门口的野蛮人”贝壳 ， 2019年公司收入达460亿元 ， 其中增长最快的是新房交易服务 。 新房交易占比44% ， 达到202.7亿元 。 贝壳找房的强势崛起 ， 让开发商倍感威胁 。 为什么？
在限价的背景下 ， 开发商利润有限 ， 甚至不少是亏损 。 尤其在推地频繁的新一线城市中 ， 供应量巨大 ， 获客成本越来越高 ， 毛利却越来越低 。 普通的新房渠道费在2～3% ， 有些项目甚至高达5% 。 很多品牌开发商运用老业主资源 ， 自建渠道 。 但渠道搭建并非短期形成 ， 自身的渠道组织 ， 难以达到销售目标 。

稿源：(秦朔朋友圈)

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标题：秦朔朋友圈|2020，“水土不服”( 二 )