购房过程中遇到的各种问题使许多购房者头疼 。 房地产作为一种综合产品 ， 涉及交易 ， 交付 ， 物业管理 ， 装修 ， 停车位等诸多方面 ， 每一个环节都容易出现问题和纠纷 。 有关房地产的投诉日益增多 。 为此 ， 我们就从购房、收房、物业三个方面和大家聊聊容易出现纠纷的地方 ， 做到防患于未然 。

购房
1、认购书
在当前的商品房交易过程中 ， 许多开发商大多要求买家在与买家签订正式的商品房销售合同之前签署认购书并支付认购费 。 实际上 ， 签署认购书并不是房屋预售或销售的必要步骤 。 购房者可以选择不签署认购书 ， 而直接签署房屋购买合同 。 根据《合同法》 ， 认购书是“预约合同” ， 也就是说 ， 必须在认购书中明确随后要签订的购买合同的基本条款 。 如果购房者没有看到购房合同 ， 则没有预约的法律效力 。 一旦商品房的认购 ， 订购 ， 预订等协议具有商品房销售合同的主要内容 ， 并且卖方已经按照协议接受了购买价 ， 则该协议应被视为商品房销售合同 。
2、“定”“订”分不清
购房者预付的是“订金”并非“定金” ， 起不到担保债权的作用 。 而“定金”则不同保证金不予退还 ， 由于卖方原因不能签署合同的卖方应加倍退还保证金 。 《商品房销售管理办法》第二十二条规定：“不符合商品房销售条件的 ， 房地产开发企业不得出售商品房 ， 不向购房者收取任何预订性质的款项 。 ”
3、别信广告
广告仅是“要约邀请” ， 对开发商没有法律约束力 ， 除非合同双方将广告的承诺作为商品房销售合同中的条款写出 。 在我国 ， 房地产广告的管理主要是通过工商 ， 房管等部门 。 根据有关规定 ， 开发商发布的预售广告内容必须真实 ， 准确 ， 不得有误导 ， 欺骗公众或者不符合商品房预售项目的内容 。
收房
1、未能按时交房
【盛京宅|购房、收房、物业处处是“陷阱”购房要仔细】根据合同 ， 开发商通常会在交房前十天以上通知房主验收房屋 ， 并告知具体时间和所需的材料 。 开发商约定的交房时限一般在交房通知单寄出30天内 。 如果买家未在约定时间内去指定地点办理相关手续 ， 则认为开发商实际上已将房屋交付给买主使用 。 自通知截止日期起 ， 应承担购房的所有风险责任和税费 。 所以 ， 如果约定收房的期限内本人无法到场应及时与开发公司取得联系避免产生纠纷 。 如果开发公司未能如期交房赠需要承担逾期的责任 。 包括支付违约金和在特定条件下给予解除合同 。 但购房者不能因为逾期而拒绝收房 。 毕竟开发商履行了交房义务 。
2、“两书一表”不齐全
在房屋验收之前 ， 必须要求开发商出示“两本书一表”(即《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《竣工验收备案表》) ， 只有这些齐全了才能签署入住单 。 如果没有这样的“两书一表” ， 买家可以选择不接收房子 。 如果非要收房要在《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见××文件”等字样 ， 并妥善保管有关文件的复印件 。 购房者可以直接带走《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的原件 。 在查看《竣工验收备案表》原件需特别仔细 ， 因为《竣工验收备 案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件 ， 按照有关规定 ， 表上的每一项都必须报有关主管部门备案 ， 缺少任何一项该楼盘都不能入住 。
3、质量问题
买家检查过程中发现项目质量存在问题 ， 例如墙壁或地板砖破损 ， 漏水 ， 甚至房屋中的结构问题 ， 这些问题应及时在验收文件中列出 。 只要有问题 ， 无论大小 ， 都必须记录下来 。 如果开发商没有准备验收登记表 ， 则购房者应自带纸和笔 ， 逐一记录有关问题 。 如果交付的商品房存在工程质量缺陷 ， 并且合同中明确规定“交付的房屋不符合合同规定的质量标准 ， 则买方有权拒绝接受或者解除合同” ， 如果没有明确约定 ， 购买者可以按照《商品房销售管理办法》第三十五条的规定 ， “商品房交付使用后 ， 如果买主认为主体结构的质量不合格 ， 可以委托工程质量检测机构重新核验 。 经核验 ， 确属主体结构质量不合格的 ， 买受人有权退房”的规定要求退房 。

稿源：(盛京宅)

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