文 | 张启迪 （金融学博士，高级经济师，CFA，中央财经大学国际金融研究中心客座研究员）
近期，房地产融资收紧传闻引发广泛关注 。8月初，有消息称监管部门出台新规设置“三道红线”控制房地产企业有息债务增长 。8月20日，住房城乡建设部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，恒大、碧桂园等12家房地产企业参会 。住房城乡建设部、央行会同相关部门还制定了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 。据有关人士透露，2021年1月1日起全行业将全面推行相关规则 。
此外，近期监管机构领导的表态也值得关注 。8月16日郭树清在《求是》刊文指出，虽然房地产金融化泡沫化势头得到遏制，但在资金面宽松背景下，企业、居民、政府都可能增加债务 。利率下行一致性预期强化后，有可能助长杠杆交易和投机行为，催生新一轮资产泡沫 。一些地方的房地产价格开始反弹，金融资源有可能再次向高风险领域集中 。郭树清的刊文表明，当前监管层对房地产风险十分重视 。
监管层收紧房地产融资并非新举措 。从2008年开始，监管层就采取多种举措阶段性收紧房地产企业融资，希望资金更多流向制造业等实体经济企业 。然而从实际来看效果并不十分理想 。房地产企业通过扩大融资渠道等多种方式很大程度上缓释了监管政策的不利影响，对房地产市场的影响也并不大 。
然而，本轮房地产融资调控力度可能将是影响最大的一次，主要是因为，过去房地产融资调控要么是约谈相关企业，要么是窗口指导，亦或者是约束金融机构将资金提供给房地产企业，不过房地产企业总能够千方百计寻找到一些其他变通的方式进行融资 。再加上房地产调控本身具有一定的周期性，紧缩周期过后房地产企业仍可以正常融资 。而本轮房地产调控措施直接瞄准房地产企业，其任何融资行为都将受到约束，这相当于从源头上直接抑制房地产企业融资 。
是哪些原因导致本轮房地产企业融资收紧跟过去不一样？收紧房企融资会解决我们面临的问题吗？

文章图片

一、房地产企业债务风险日益突出
从债务负担来看，当前房地产企业资产负债率总体维持在高位 。截至2019年末，前50家上市房地产企业中超过半数资产负债率高于80% 。由于房地产企业有息债务负担过重，资金链相对紧张，近年来房地产企业信用风险频发，大量中小型房地产企业倒闭，甚至华夏、泰禾等头部房地产企业也出现了信用风险 。另据笔者观察，2020年一季度以来，部分中小型房地产企业未决诉讼明显增多，多数诉讼与融资有关，显示当前房地产企业风险可能正在加速暴露 。
近年来，随着监管层逐渐意识到房地产行业的过度发展给经济其他部门带来的挤出效应以及房地产企业债务膨胀所蕴含的债务风险，开始有意识地加大对房地产企业融资的管控力度，起到了一定效果 。房地产企业贷款增速和新增房地产贷款占比均有所下降 。2019年与2016年相比，房地产贷款增速下降12个百分点，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点 。然而，从房地产企业贷款存量占比来看依然维持在30%的历史高位，并未出现下降 。

文章图片

二、房地产企业债务化解前景不容乐观
房地产企业资产负债表与居民部门资产负债表具有高度相关性 。一般情况下，当居民部门资产负债表较为健康时，如果房地产企业资产负债表出现问题，可以通过居民部门扩表的方式予以化解，我们可以称之为“换表” 。然而，国际清算银行的最新数据显示，截至2019年末，中国居民部门债务水平已经高达54.5% 。如果再加上住房公积金以及民间借贷等各种未计算在内的债务，当前居民部门债务水平可能已经高达64.8%，这一水平在全球范围内仅次于美国 。鉴于居民部门债务负担已经较重，难以通过继续扩表的方式消化房地产企业的资产负债表，大量房地产企业出现债务违约甚至倒闭是必然结果 。

稿源：(界面新闻)

【】网址：http://www.shadafang.com/c/hn091091L0R020.html

标题：界面新闻|张启迪：为什么说本轮房企融资收紧不一样？