【趣撩房|土拍“新政”两月分析：溢价率暴跌40%，楼面地价继续走高！|2020的下半年】_

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趣撩房|土拍“新政”两月分析：溢价率暴跌40%，楼面地价继续走高！

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2020的下半年，最重磅的绍兴楼市新闻，无疑是土拍“新政”出台了。

“新政”最直接的导火索，就是6月底绍兴滨海拍出了一块超高溢价率的地块，因为种种原因，溢价率达到了惊人的141%！也就是说，它的地价出现了成倍往上翻，显然，对于房价的影响也会非常大。这个事之后，政府非常果断地做了一个调整，出台《关于对拟出让涉宅地块实施“限地价、竞配建”政策的通知》，简称绍兴土拍“新政” 。出台之后，所有的地块，包括绍兴、上虞、诸暨等区域所有的地块，均按新政措施执行出让。
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印象中2020年绍兴楼市的疯狂，是从3月27日众安以21569元/方的“天价”拿下绍兴震元制药地块开始的。在今年上半年，包括笔者在内的众多地产业内和广大的购房者一样，经历了魔幻般的楼市行情——比如，柯岩那疙瘩的地价居然拍出了1万38；比如，靠近高铁北站的大越路板块，地价超过了1.2 ，未来房价妥妥过2万；
比如，袍江1.8万的房子竟然火到要摇号；
比如，镜湖花语江南总价四五百万的大户型单月走了220套，简直跟卖大白菜似的；比如，柯北的楼面价竟然跃过了2万，要知道1月份附近几个盘的房价才1.6-1.8万，还卖不好；比如，兰亭乡下头的宅地，成交地价竟也达到了8千6 ，超过了2年前的镜湖（金昌白鹭凤林楼面7千3）；
比如，上虞滨海那边的乡镇，一块地拍卖可以溢价141%……在这个魔幻的2020 ，一次又一次，大家的认知被刷新；一次又一次迷乱于这种烈火烹油的楼市繁荣；一次又一次陶醉于一夜资产增值100万的买房故事；直到土拍新政的出台，才算终于有了降温的信号，如今，新政执行两个月了，效果如何呢？
我们来看一组数据，下图中列出了新政前和新政后绍兴出让的主要典型商品宅地：

总结一下的话，在新政后，一级土地市场溢价率出现暴跌，从平均46%降至32%；但于此同时，宅地成交楼面地价继续稳步攀升。如大越路或镜湖凤林路等热门板块，仍然是逢拍必涨，地价出现“阶梯式”的上涨趋势。目前来看，为抑制溢价率，在设定地块起拍价时，政府继续“顶格”开价，故预计后续地块出让的价格空间有限。另外，为了规避“超过封顶价就竞配套”的严苛条件导致的货值损失，在多家房企估价超过出让地块封顶价的时候，多家房企联合开发的模式将成为常态。记得在7月9日绍兴土拍新政出台之后，本刊在当日头条里提出过三个设问，今天是9月9日，现在终于能一一回答了：问：绍兴“限地价竞配建”的土拍新政重磅措施能否逆转未来？回答：没有逆转。问：新政之后的绍兴房价，会发生怎么样的变化？回答：继续稳中有涨。问：新政之后会否还有新政，使得调控不断加码？回答：尚且没有。所以从现在从眼前的土拍价格看，这个政策对房价不会有什么大的影响。
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可以给个建议，如果你是一个刚需的购房者，你需要买房，那么看好时机，还该买还是要买。现在等新政去影响这个房价，然后去盼房价跌，如果从土拍趋势去推断，在目前这个环境中还是比较难以去实现。 ·END·

稿源：(趣撩房)

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傻大方

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