『明源地产研究院』恒大战略转向，释放了什么重要信号？( 三 )

早期拿地多的房企，尝到了很多甜头，比如碧桂园、恒大等。某TOP30房企老总某次跟明源君聊天时更是说：别看我们港股市值小，但我们拥有大量优质土储，溢价部分都要比市值高！
根据《中国百城居住用地价格报告》，今年前2月，中国100个城市居住用地价格同比涨逾两成。特别进入二月末期，一二线城市明显出现了土地溢价现象！
恒大为何却要主动降土储？
首先，土地是房企最重要的生产资料，但同时土地款项也是房企最大的支出。如若不加以控制，会占用大量的资金。
过去，整个市场长期处于单边上行的状态，土地拿到就是赚到，有些人甚至一平米房子都没建，仅靠囤地、炒地皮就大赚一笔。至于土储丰厚，又快周转的房企，更是坐享了巨大红利。
可是，如今不行了。今年以来，好几个城市试图降低首付等放松调控，最终都一日游。充分说明“房住不炒”这一政策基调不会发生根本性改变，未来较长一段时间内全国商品房市场容量将维持现有水平，房价也会保持平稳。
面包价格稳定了，面粉的价格自然也稳定。现在的土储进入长周期增长幅度不够，如果你土储拿的不对，价格偏高再加上财务成本，有可能你的地过两年，不仅没有增值还贬值了，那这个损失是非常巨大的。
这样的例子非常多。国外，曾经是全球房企的标杆帕尔迪，在次贷危机中损失惨重，丧失了第一的宝座，原因之一就是因为土储过多（不少还是毛地）；国内，前几年拿地过猛，杠杆又高的房企，去年以来都很难过，甚至不得不甩卖土地。
土储为王的时代已经过去，很多人都意识到了这一点。但只有许家印手起刀落，决定严格控制购买土地的规模，土储要实现“负增长” 。否则，如果仅仅是销售额、销售回款增多，土储不控制，同样会造成大量资金沉淀，不利于降负债。
其次，恒大目前的土储足够充裕。目前，业内比较一致的看法是——合理的土储水平，够未来2-3年开发即可。
目前恒大土储大约是3亿平方米，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右，土储量依然很大。
一年减少3000万平米的土储，就等于减少600亿的支出。对降低负债和节省财务成本帮助巨大。
最后，未来，拿地的窗口期很多，随时都可以拿，财务稳健、现金充沛，就可以拿到好资产。
业内一直有逆周期操作之说，但抄底向来是一件高难度的事。仅靠抄底，也不可能做得特别大，因为你不可能每次都预测精准。更多的是在控制风险的前提下，各个阶段都拿一些……