房地产市场过冬趋势| 薛宇飞实习生黄官才华编辑 | 林琬斯审校...|跌跌跌！买房最佳时机到了吗？房地产市场过冬趋势

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房地产市场过冬趋势，已经“肉眼可见”！
文|薛宇飞实习生黄官才华
编辑|林琬斯
审校|罗琨
15日，国家统计局发布了2021年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。相比于9月份， 10月新房销售价格环比下跌的城市数量大幅增加至52个，二手房价格环比下跌的有64个。从统计局当日公布的另一组数据看， 10月份全国商品房销售面积约为1.27亿平方米，是近6年来销售面积最低的“银十” ，只高于2015年10月。
业内分析，当前价格的下跌是成交量下行的结果。二季度以来，二手房成交量保持下降，新房、土地市场相继降温，造成10月份交易量进一步下滑。继一季度市场过热、重点城市房价上涨较多后，现在价格的回调是对前期过热的自然消化。
新房价格出现普跌三亚逆势上涨
10月份， 70城新建商品住宅价格指数环比下降0.3% ，同比上涨2.8% 。易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬解读称：“9月份新房价格环比涨幅首次下跌， 10月的跌幅则进一步扩大。可以认为，当前房地产市场开始‘入冬’ ，市场矛盾从‘过热’开始转为‘过冷’ 。 ”
从数量上，也能看出市场转冷的迹象。 10月， 70城新建商品住宅价格环比下跌的城市数量大幅增加至52个，较9月新增16个。严跃进认为，这说明市场在库存和资金的双重挤压下，各大城市的降价促销动作增加。
不过，贝壳研究院首席市场分析师许小乐对中新经纬分析，下跌城市中约80%的城市跌幅未超过0.5% ，跌幅较小，房价仍然保持总体平稳。
在新房价格逆势上涨的13城中，三亚以0.8%的环比涨幅领跑其他城市，位居70城第一位。海南省会城市海口的新房价格涨幅持平。对于三亚的价格上涨，严跃进分析，整体看，三亚过去几年的供应是不足的，所以即便是全域限购，潜在的购房者在符合限购条件后，还是会买房。
分城市类别看， 10月份，一线城市新房价格涨幅环比持平，二线、三线城市新房价格分别环比下跌0.2%、0.3% ，降幅均有扩大。对此，严跃进表示，除了一线城市外，二线、三线城市均出现下跌，这说明后续需要防范这类城市出现新的风险，包括房企销售困难导致项目开工意愿不强等。
二手房市下行更甚一线城市齐跌

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10月， 70城二手住宅销售价格指数环比下跌0.3% ，同比上涨2.0% 。其中，北、上、广、深集体下滑，环比分别下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2% 。二手房降价的城市范围亦在扩大， 10月份达到了64个城市。
对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，二手房价格整体跌幅明显，主要是两方面原因：一是15个城市祭出二手房参考价，指导贷款发放，导致杠杆紧缩；二是银行信贷对二手房收缩更加明显，甚至停贷。因此，即便是一线城市，其二手房价格也难以避免出现下跌态势。
58安居客房产研究院分院院长张波也也认为，二手房参考价和房贷严控，是影响当前二手房市场的重要因素。
70个城市中，只有4个城市的二手房价格出现环比上涨，分别是赣州（0.5%）、三亚（0.4%）、海口（0.3%）、大连（0.1%），三亚、海口再度领涨。分析称，在新房供不应求的情况下，市场热度传导至了三亚、海口二手房市场。
信贷政策正转变下行局面有望筑底？

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许小乐分析，房价下跌的原因是需求端与供给端同步降杠杆。需求端，下半年以来居民按揭贷款的额度收缩，需求减弱。供给端，房企在较大的经营压力下，加大降价促销力度和范围。二手房业主的降价意愿增强，降价行为增多。
张波也分析，进入第四季度，房企加快现金回流的诉求不断增强，虽然整体融资出现有一定向好的迹象，但并不会改变行业的融资难问题。这一原因，推动房企通过降价来拉动销量，导致部分城市房价出现持续下行。
对于后市，张波称，为保障房地产信贷平稳有序投放，不少城市在贷款首付比例和利率上加大对首套房购房者的支持力度，房地产金融侧已现微调。预计今年最后两个月，各地市场的变化力度也将保持差异化，预计市场成交量快速下滑的城市，房贷政策调整的节奏会进一步加快，包括个人和房企两个层面，尤其是房贷审批和发放的提速将是重要趋势。

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