物管行业加速整合收并购热潮之下仍需“冷思考” ??地产寒冬之下

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地产寒冬之下，迫于现金流压力，部分房企通过出售物管企业回笼资金，物管作为房企“第二增长曲线” ，受地产主业困境牵制，收并购事件频发，行业整合加速。
11月1日，融创服务以6.93亿元收购当代置业旗下物业公司第一服务32.22%股权，而在此之前，当代置业宣布美元债违约。
除此之外，旭辉永升、碧桂园服务也于近期频频出手，而世茂服务也将融资所得款项的80%用于收并购， 11月5日，万科宣布计划分拆万物云上市，或为收并购补充更多弹药。无疑，对于母公司资金充足的物管企业而言，眼下正迎来收并购的窗口期。
物管收并购的热度不断提升，其背后的隐患同样值得警惕，开发商的不确定性是当下收并购的最大风险。
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前三季度收并购金额已超320亿
2021年以来，物管行业在经历了阶段性上市潮后加速发展，掀起收并购热潮，且热度由年初持续至今，仅11月前3天内就发生四起主要收购事件，交易金额超过25亿元。头部物管企业开始寻找合适收购机会，以收购全部或部分股权的方式扩大规模。
克而瑞物管不完全统计，截至2021年10月底，上市物企共披露122起收并购事件，多集中在三季度，收并购事件共披露54起，远超第一季度和第二季度。
此外，根据已披露金额的收并购事件进行统计，前三季度物管行业收并购金额已超过320亿元，其中三季度并购市场交易额再创新高，总交易额达到167亿，仅9月份就达到135.7亿元。

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截止2021年10月底，单笔并购金额超过10亿元的共有6起，其中4起由碧桂园服务发起。
通过收购蓝光嘉宝，碧桂园服务成为国内在管规模第一大的上市物业公司。随后，碧桂园服务对富力物业的百亿收购，创造物业史上“最贵”的收购案。碧桂园服务方面认为，收购事项将进一步扩大该集团业务的规模和覆盖范围，促进集团社区增值服务及其他服务的发展，尤其促进商业物业管理的发展。

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02
收并购窗口期已至
综合来看，物管行业收并购主要呈现三方面特征：其一，规模物企收并购动作更为频繁，且力度更大，例如融创服务、碧桂园服务等；其二，被收购方不乏自然人或较小规模的合伙企业，这意味着物管行业的部分中小规模企业正在被加速出清，行业加速整合提升，更趋专业化；其三，通过收并购突破技术壁垒，向相关多元业务延伸，拓展并完善业务结构。
物管行业收并购潮再现，其背后逻辑本质是物企规模扩张与战略发展需要。
房地产行业融资收紧的大环境下，叠加物管行业政策利好，行业迎来收并购窗口期，在资本不断涌入并筛选优质标的的背景下，出于提升市占率、弯道超车、提升竞争力等目的，物管企业兼并、收购现象不断涌现，行业加速整合、分化。
从物管企业角度来看，收并购有利于规模扩张与战略发展。去年，融创福服务、世茂服务等物管企业通过收并购把握市场机遇，实现营收及在管面积规模的同步大幅提升。
与此同时，通过收并购扩大规模优势将反哺资本市场表现，提升定位，获得更高估值。

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此外， “补短板”也是收并购的一大内因。今年以来物管收并购除了扩大规模外，主要集中在增值服务、城市环卫、商管服务、技术赋能四个战略方向。
此外，学校物业、医院物业、办公物业、商业物业、公建物业等，通常是物企的收并购标的。尤其是部分准入门槛较高的业务，通过收购，可以直接运用其本身较为成熟的团队和基础设施，拓展新业务的同时，可以避免走很多弯路，规避各种风险，使得新业务进入发展的快车道。

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随着上市门槛的提高，更看重盈利能力，计划上市的物管企业通过收并购有利于进一步扩大优势，提升定位，获得更高估值。
03
收并购背后暗藏风险点
扩规模是物业服务企业收并购的首要动机，规模扩张之外，物业服务企业还会通过收并购进行多元化领域的拓展，扩大经营利润。

物管行业加速整合 收并购热潮之下仍需“冷思考”

物管行业加速整合收并购热潮之下仍需“冷思考”