直至2019年 ， 中梁百悦智佳才有外拓项目进账 ， 当年第三方贡献在管面积149.7万平米、实现收益189.2万元 ， 占总收入的8.4% ， 并在2020年翻倍至20.1% 。 其中委实有不少水分 ， 资料表明独立开发商浙江天剑由中梁控股董事长杨剑的堂弟杨剑清占股98% ， 亦为中梁百悦智佳输送不少规模 。 从招标情况看 ， 2018-2020年中梁百悦智佳分别参与16次、6次及40次招标 ， 中标率为100%、100%、57% ， 波动较大 。
引战碧桂园物业 ， 估值急速抬升
中梁百悦智佳原系中梁控股子公司 ， 初始注册资本为1000万元 。 2018年4月上海良中（杨剑的私人公司）以500万元的对价取得中梁百悦智佳100%股权 ， 将其从中梁控股分离出来 。
2020年1月 ， 李家城取得中梁百悦智佳约7.97%的股份 ， 总代价为1133万元 ， 彼时估值约为1.42亿元；同年7月 ， Yung、JeffreyYan-Leun以595万港元的价格入股1.87%成为中梁百悦智佳的战略投资方 ， 估值翻倍至3.18亿港元 。
而在赴港上市前夕（2021年3月30日） ， 中梁百悦智佳拉来碧桂园物业作陪 ， 后者以2.4亿港元获得中梁百悦智佳6.24%的股份 ， 估值进一步升至38.48亿港元 。 按照最新0.8218的汇率换算 ， 约合31.62亿元 。
综上可知 ， 中梁百悦智佳估值由2018年的0.05亿元升至2021年3月的31.62亿元 ， 相当于三年内暴涨超631倍 。 同碧桂园物业入股前相比 ， 亦有近10倍的涨幅 。 截至10月28日收盘 ， 碧桂园服务（06098.HK）市值2011亿港元 ， 为港股物业股名副其实的龙头 ， 明星机构加持确实对其估值提升大有裨益 。
一系列的运作 ， 对于事实的“巧合性”不得而知也不能妄下判断 。 但不可否认的是 ， 对于“与深圳中惠有着合作关系的律师、同时也是发行人宏晟集团的董事陈红苑的配偶、又是合顺德投资的股东”的刘永而言 ， 此番运作确是获利颇丰 。 （后台回复“中梁百悦智佳”获取该公司最新招股书）（责任编辑：张泓杨）
来源：和讯网

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