137年前的金融危机，上海楼市、股市崩盘，以史为鉴知兴替上海发生了一场金融危机

137年前的1883年，上海发生了一场金融危机，楼市、股市崩盘。介绍这场金融危机，需要从上海开埠说起。
1843年11月17日，根据清政府跟英国签订的《南京条约》和《五口通商章程》的规定，上海正式开埠。因为有更大的经济腹地，上海很快取代广州成为远东地区的外贸中心。大批外国商人带着商品和资本来到上海准备开拓四亿人口的大市场，在黄浦江边开洋行、建码头、划定租界、开办银行。上海从一个不起眼的县城蜕变为远东第一大都市。
晚清时期上海楼市背景
上海开埠之后的十年里，上海租界内人口不多，地价、房价涨幅有限。因为当时规定租界内外商租地后必须在规定时间内建房，否则收回土地转租，外商转租土地不能溢价赚钱，每家外商公司租地面积的上限是10亩。
上海楼市的火爆，开始于1853年，当时太平天国定都南京，势力很快发展到临近上海的苏南地区，大批难民涌入上海，而上海最安全的地方是租界。上海租界从只有外国人居住变成中外混合居住的地方。从天平天国定都南京的1853年到了天平天国运动失败的1864年，上海租界人口从大约500人到超过50万人。人口的快速增长让一些外国人嗅到了机会，他们开始大量建房租给涌入上海租界的中国人。这一时期，外国人也让清政府改变了原来限制外国人租赁土地的法律，比如取消了每家外国公司10亩地的租地上限、土地不得加价转让、不得租给中国人、中国人不得在租界兴建新的房屋。外国人在上海租界建房出租给中国人，建房成本两三年就可以收回，这种投资回报率实在太高。赚钱消息很快传回到欧洲，欧洲资本大量进入上海房地产市场，引起上海地价飞涨。很多本来从事进出口贸易的外商也加入到房地产行业。
当时，上海租界地价飞涨的例子：1850年，上海跑马总会股东为了在上海租界建跑马场，租了接近82亩地，花了不到八百两白银，到1854年上海跑马总会股东将这块地转让得到两万多两白银。
当上海楼市火爆起来，清朝地方政府也想从中捞一笔。清朝地方政府出了一招：重新丈量土地，对土地重新估价，对土地升值部分征税。对政府的这一行为，土地所有者也欢迎，而且希望价格估的越高越好，他们不介意给政府交税，因为估价高了之后，他可以赚更多，抵押可以借到更多钱，可以买更多的地，如果卖掉也能赚更多钱。
就这样，上海楼市发展了三十年，价格已经与宏观经济不匹配了。
【137年前的金融危机，上海楼市、股市崩盘，以史为鉴知兴替】晚清时期上海股市背景
经历两次鸦片战争和镇压太平天国运动，清朝内外交困，以奕訢、文祥、曾国藩、李鸿章、张之洞、左宗棠等为代表的“洋务派”开始认识到西方坚船利炮的威力。 “洋务派”为了解除内忧外患，实现富国强兵，继续维护清朝统治，开始主张学习西方国家先进的技术，在19世纪60年代到90年代，发动“洋务运动” ，引进西方军事装备、机器设备和科学技术，开办近代企业。
洋务运动中，因为国库空虚，洋务派受到外国公司发行股票筹资的启发，想通过吸收民间资本跟国家一起开办近代企业，中国企业自己发行最早的股票就这产生了。（1869年，上海就出现外商代理的外国股票交易。）
1872年，上海轮船招商局为吸收民间资本而发行股票。当时，股票是新鲜事物，发行股票通过在报纸上刊登广告来吸引投资人来买股票。后来，江南制造局、开平煤矿等也发行股票筹资。但是，很长一段时间股票并没有被广泛接受，股票交易并不活跃。一直到了1881年，由外国人创办的上海自来水公司发行的股票大受欢迎，很大人买不到上海自来水公司的股票，从而关注起其他公司的股票。随着所有股票都涨起来，买股票能赚大钱的消息不胫而走，越来越多的人入市。很多贵妇、富家小姐当掉珠宝首饰也买股票。当时的钱庄也借钱给投资人，投资人可以抵押股票再拿钱买股票，杠杆率愈来愈高。股票太抢手，想买到股票还需要托关系。这时候的人们只知道买股票躺着也能赚钱，却不知道危机临近。