作者: 广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部8月26...|广州第二批供地解读：总价超千亿，竞拍条件复杂……严控房价之外，对后市作者:广州中原研究发展部

作者:广州中原研究发展部
广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部
8月26日，广州官方公布第二批供地名单，其中涉及48宗用地，总起拍价达1124亿；在第一批用地供应（3月底）以来，广州市场经历了“翻天覆地”的变化；先后出台了402、421限购新政、黄埔及南沙人才购房政策收紧以及《广州住房“十四五”文件》；（点击关键词可回顾相关解读文章）广州市场在轮番调控之下，成交量价明显“回归理性” 。在此背景之下，千呼万唤的“第二批集中供地”终于赶在“金九”前亮相；对比第一批供地，本次由于有多宗市区优质地入市，总起拍价超千亿；另外，为响应《住房“十四五”》规划中增加人才、租赁住房供应的要求，超过一半地块要求配建政府性房源、租赁住房等；而更加考验开发商拿地“算账”的，莫过于推出“限售价”“一次性书面报价”等玩法；综合而言，第二批供地在贯彻“房住不炒”“稳预期”的基础上，将会对一二三级市场产生“连带效应”；本篇小研君将为大家带来深度解读。 01.2021年至今已供应商住地741万m超去年全年总量
第一批集中供地393.6万m ，第二次供地304.8万m ，此外1-2月广州还零星供应了5宗地块共42.5万m ，总供应面积为741万m；

文章图片
▲2015年至今广州商住地供应情况（单位：万m）该供应量已“轻松”超越去年全年供地水平，再创近年商住地供应新高。同时完成《住房“十四五”规划》中，每年400万m的目标。假如年内还有“第三批供地” ，预计2021年总供地面积将“破千”；可见广州未来新房供应整体保持充足。 02.海珠、荔湾靓地入市南沙、增城高位提升天河、越秀依旧“挂零”对比第一批供地，第二批供地总起拍价增加超200亿，主要因为为中心区靓地挂牌，其中海珠2宗靓地（江泰路50号、蚝壳洲东街93号）年内首次入市；另一方面，供地大户南沙、增城在第一批高位供应的基础上，继续猛增，其中南沙供应6宗累计36.9万m ，比第一次供地增加132%；而“东大仓”增城则一次性推出22宗累计123.1万m地块，蝉联广州第一供地大区的位置；可见未来南沙、增城依旧是广州疏散中心区人口压力的重点板块。因此小研君认为，虽然短期内南沙楼市因“降温”需要，收紧了人才购房政策，但从建设广州唯一副中心、大湾区几何中心的思路，以及承接供应特征，南沙依然需要积极的“引流”措施。待南沙市场“回归理性” ，未来更加合理、更加贴合首置、人才购房的优化政策或将落地。广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部

文章图片
▲2021年两批供地各区情况对比（单位：万m）另外需要指出的是，越秀、天河两区2021年至今供地依旧“挂零” ，根据小研君了解，两区其实尚有少量地块可供应，但由于限价问题，预计需要继续调整优化。此外，对比之前媒体流出“五花八门”的第二批供地明细，部分中心区靓地，如梅花园地块、南湖地块等亦暂无出现，预计官方亦处于“稳地价”考虑。 03.严控溢价率，未来优质地块或多自持部分第一批集中供地，多宗热门地块溢价率超40% ，而本次供地溢价率均控制在15%以下。小研君认为，这一措施在稳定名义楼面价的同时或将导致优质地块出现“普遍自持”现象；根据小研君初步筛选，并对比过往邻近地块成交价格情况，有14宗地块存在需要“竞自持”的可能，占总供地量的29% 。

文章图片
▲存在“竞自持”可能性的地块一览部分中心区靓地，本身地块面积已相对属于中小型，假如需要大面积自持，可入市部分将更加减少；另一方面，对于“竞自持”部分的运营模式，目前广州并未有成熟的案例，对于本次推出“新玩法”后出现的自持情况，开发商需要考虑后续运营方法。 04.响应增加租赁、人才住房近6成地块需配建房源《住房“十四五”规划》中提到，今后五年广州将增加租赁、人才住房供应套数，本次供地有6成地块自带配建条件；主要分为：政府性房源、人才公寓和公共租赁住房、回迁安置物业三大类；

文章图片