华润置地(1109.HK)：乘势而上的优等生，主航道能力持续提升( 二 ) 2021年是中国“十四五”规划的

在开发销售型业务方面，上半年，华润置地实现全年目标达成过半，开发物业签约额稳居行业前十，利润率维持行业最高梯队。期内累计实现签约销售1648亿元，同比增长48.7% ，实现签约面积963万平方米，增长52.4% ，值得注意的是，公司已销售尚未结算的签约额2369.5亿元，其中已锁定在今年下半年结算的开发物业营业额达到了1162.9亿元，为下半年的业绩继续保持大幅增长打下的极高的确定性。

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在经营性不动产业务方面，作为能为华润置地提供长期稳定性现金流，同时能对其他业务板块相互赋能的最重要业务板块，华润在布局经营性不动产业务方面一直倾注非常大的资源与力量，构造出了深厚的产业护城河，相应地也持续收获了丰厚回报。
上半年，受益于后疫情时期全国经济的确定性强势向好，线下实体商业活动复苏明显，一二线的核心城市商圈写字楼及酒店业务景气明显回升，从而带动租金收入重回增长正轨，公司包括购物中心，写字楼和高端酒店等三大核心业务经营规模效益再创新高。
其中，公司购物中心实现租金收入66亿元，同比增长65.4% ，出租率达到了96% ，写字楼实现租金收入9.4亿元，同比增长29.8% ，写字楼出租率同比明显回升；酒店实现营业收入7.4亿元，同比增长110.2% ，平均入住率49.7% ，同比也稳步提升17.7个百分点。
与众多同行对比，华润置地的经营性物业护城河到底能有多深厚？
打个比方，截止上半年，华润置地拥有在营购物中心48个，总面积580万平米，会员人数1750万人，同比增加19% ，带动总零售额506亿元，按年提升87.1% 。其中，有38家零售额名列城市前三包括20家名列第一，规模在行业内持续稳居第一。
不止购物中心数量领先，其高端商业运营能力也遥遥领先，合作的高奢侈品牌80家，合作的品牌超5000家，重奢购物中心、开业店铺数量全国第一。
同时，基于不同的购物中心，华润还构建了重奢万象城、轻奢万象城、标准型万象汇、经济型万象汇4条差异化产品线，很好地契合了不同消费层级的需求，带动整体租金收入持续增长，回报率长期处于行业领先。
在轻资产管理业务方面，以旗下的物业管理和商业轻资产运营服务商华润万象生活（1209.HK）为代表，截至上半年，华润万象生活实现营业额40.1亿元，同比增长28.1% ，其中提供的住宅和商业物业管理服务面积1.36亿平米；整体同比增加14.3% ，呈现持续稳健增长态势。

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在土储方面，截止上半年，华润置地总土储增加至7098万平米，包括开发性土储5988万平米，经营性不动产土储1110万平米。同时，公司进一步优化土储结构，期内新增权益土储714万平米，新获取项目33个。其中，一二线城市土储的权益比重达86% ，尤其是这些项目重点聚焦在粤港澳、长三角、京津冀、成渝经济圈四大区域以及九大国家中心城市等一二线城市，进一步为其未来长期盈利提升夯实了坚定基础。

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一个明显的趋势是，以物业管理为代表的轻资产管理模式成为越来越多房企垂直转型的重点方向，这也是中国逐步进入高城镇化时代后，地产行业的景气赛道从物业建设与销售开始物业管理，相对来说，这一新赛道高度契合国家对人民高质量安居条件的政策期望，也拥有更长期稳定的发展空间。
华润万象生活依靠华润集团大背景，业务拓展方面天然比大多同行拥有更好的发展底蕴，因此未来明显具备在物业管理方面的稳健发展确定性。
总体而言，在中国核心城市片区长期景气发展的时代趋势下，随着华润置地“3+1”一体化业务组合模式的长期推进，产业布局和竞争策略组合拳高质量发展，多元化业务生态不断完善，其未来的成长空间值得积极想象。
三，紧抓行业发展预期差，乘风而上
在房住不炒的国家政策总基调下，中国的房地产行业进入白银时代、市场对行业发展逻辑预期也有所转弱。
但不可否认的是，房地产作为承载人类社会商业生活活动最基础的载体，尤其根植于中国长期强劲的经济发展势能及庞大的刚需及投资需求，中国的地产行业依然会有长期稳健的内生增长潜力。