关于楼市的“整顿”|楼市刮起“整顿风”，金融监管升级，无房家庭迎来“好消息”？关于楼市的“整顿”

关于楼市的“整顿” ，其实，从2016年就已经开始了。 #百V聊楼市#

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众所周知，在2016年的时候，我们国家提出了“房住不炒”的楼市调控总方针，目的很明确，即利用行政手段对于房地产行业进行调控，遏制房价的过快增长，使房子达到“住而不炒”的目的。
截止到现在，楼市调控已经持续了近5年的时间。在此期间，各地楼市调控政策密集出台，这些政策虽然也遏制了房价的过快增长，尤其是人口集中涌入的一、二线大城市，房价的稳定已经成为既定事实，但是，总体来看，房价仍然是上涨的，即便房价上涨的速度缓慢。如此一来，对于广大普通家庭来说，购房压力仍然是“有增无减” 。

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要知道，在城市化不断发展的当下社会，房子对于每一个打算定居城市的家庭来说，都很重要。因为，发展至今，房子已经不仅仅是用来居住的场所了，它更是婚姻、教育、城市落户、城镇医疗、城镇养老、家庭财富的前提。倘若没有一套属于自己的房子，那么，生活中难免会遇到一些“麻烦” ，而且，这些“麻烦”是无房家庭难以解决的。也可以理解为，房子对于每一个家庭来说，都是必不可少的。

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由于购房压力的“有增无减” ，致使很多人开始对楼市调控不再信任，甚至很多人认为楼市调控只是“表面功夫” ，不会触及到房价上涨的根本。
事实真的是这样吗？其实不然！举个例子，一辆快速行驶的火车，如果紧急刹车，是极有可能导致火车脱轨，造成灾难性事故的，此时，正确的做法应该是缓慢刹车，让火车一步一步地停下来，这样才会保证整辆火车的安全性，也可以避免灾难性事故的发生。

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同理，我们国家的房地产行业也是如此。大家都很清楚，在过去二十多年间，我们国家的房地产行业在政策、金融、城市化以及人口红利的影响下，可谓是蓬勃发展，与众多行业都发生了紧密的联系，而且还涉及到城市基础建设、金融、以及就业等问题。如果“急刹车” ，可能造成的影响或许会比房价继续上涨还要严重，具体可参考日本楼市泡沫破裂以后产生的影响。
为了社会的稳定，也为了绝大多数国人的利益，所以，楼市调控只能“缓慢进行” 。

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仔细观察近几年的楼市调控措施，值得肯定的是，楼市调控正在加快步伐且日益收紧。特别是从去年开始，楼市的“整顿风”越刮越大，最重要的是，楼市调控开始触及房地产金融以及土地等领域。
比如去年8月份，央行和住建部划定了房企的“三道红线” ，即剔除预收款后的资产负债比大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1 。目的就是强制要求各房企降负债、去杠杆。
再比如今年年初，央行采取房地产贷款额度的限制，不仅划定了房地产开发贷款的档位，也划定了按揭贷款的档位。还有银保监会对于房地产资金流向的管控，提出：严禁资金违规流入楼市！并且，央行以及银保监会还对消费性贷款、经营性贷款违规流入楼市做出了严格的监管以及处罚。

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除了房地产金融在持续收紧以外，还有土地政策方面也做出了新的调整。今年上半年， 22个重点城市（涉及四大一线城市以及大多数二线城市）开始对住宅用地实施“两集中”的新政，即集中发布土地出让公告，原则上全年不得超过3次和集中组织出让活动。
实际上，土地“两集中”新政，也和房地产金融收紧有莫大的关联，因为集中供地对于房企的现金流来说是绝对的考验。

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凡此种种，我们不难发现，从去年开始，楼市的“整顿” ，主要在于房地产金融监管的升级。经济学家任泽平有一个著名的房地产发展理论，即房地产周期变化，长期看人口，中期看土地，短期看金融。
人口，我们都很清楚，人口红利在一步步消退，人口老龄化日益加剧，新生儿出生率在逐年降低，即便是三胎生育政策能够正常推进，也难免会出现足够长时间的“人口空档期” 。因此，长期来看，房地产继续蓬勃发展的底层逻辑没有了支撑。